최근 부동산 동향정리

개인적으로 세미나에서 들은 내용을 요약했다 편안한 마음으로 읽어보기 바란다 부동산 투자 전략 2004. 6. 27 1. 2004년도 단기 시장 전망 가. 단기적으로는 정책변수에 따라 집값이 좌우 나. 수요위축으로 강남권, 재건축 등 금년 상반기까지는 전반적으로 거래공백 및 하향 안정화 예상 다. 2004년도는 매매가는 보합, 전세가는 강보합 예상 * 짝수해로서 전세거래가 활기를 띄고 특히, 강남권은 전세값 상승기대 2. 2005 - 2007년 중기 시장전망 가. 결국 시장원리에 의해 수급 논리에 따라 결정 * 2002년 이후 서울 동시분양등 수도권 분양물량 감소로 가격 불안요인내재 특히 2005년이후 서울지역 입주물량 급격히 감소 나. 금리변동, 미국 등 선진국 주택시장과도 연동 다. 지난 3년간 상승세 마감하고 대세하락론과 상승유효론이 첨예하게 대립 라. 아직 속단은 이르다. 마. 금리상승폭 속도와 경기회복, 수급 균형여부에 따라 시장 가격 결정 바. 2007년 이후 판교, 동탄 등 신도시입주, 2010년 이후 신행정수도 이전, 2012년 뉴타운개발 완료 등 2. 부동산 포인트 1 가. 집값 오를 수밖에 없는 이유 - 서울 집 보급률 86%, 수도권 93%임 : 선진국 120% - 행정수도 이전하면 1.5배 떨어진다고 한다 절대 아님 (2020년 20만명, 2030년 30만 이동할 뿐임) - 내집 서울은 50%미만으로 계속 수요가 존재하며 현재 가구수는 계속 3%씩 증가중 나. 잠실 지금은 투자시기는 아니다 실수요자라만 입주하라 - 잠실주공, 대치동(특히 은마아파트를 주목하라 모든가격의 진원지 : 학군좋다) 다. 강남으로 더욱 진출하는 원인은 - 학군이 좋다 - 자신의 Pride 와 동질감 - 교육프리미엄 외국은 50%이상임(우리는 아직 30%수준이다) - 강남중에서도 최상은 조망권이 보장된 곳(30%이상 상승가능) * 삼성 아이파크 4천 5백만원, 도곡동 타워펠리스 3천5백만원, 동부이천 LG자이펜터하우스 4천만원 : 순서뒤바뀐원인은 조망권입니다. 3. 부동산 포인트 2 가. 교통은 20%이상 오른다 : 9호선, 7호선 연장선(신공항과 강남으로 통하는곳) 나. 고속철은 고속도로의 4배의 위력을 발휘할 것이다.(외국사례) 다. 서초구는 더 이상 부자가 살지 않는다 (서초동 방배동 떠났다) 라. 아파트의 상승기와 하강기간의 간격이 짧아졌다 과거 10년 최근 4.5년임 - 지역에도 성숙기와 하강기 존재한다 - 강남 : 성숙기(20년걸려서 형성)이며 10년간 지속예정 - 영등포, 종로, 용산은 하강기 끝나가고 있다 이젠 투자 가능지역이 된다 ** 최강의 호재는 : 동대문과 동대문 운동장 주변 (고가철거된 주변) 재래시장중 역세권인곳의 주출입구를 노려라 ** 미국경기 즉 대통령선거와 영향 - 대외의존도가 높아서 당연히 따라갑니다. 선거에 이기려면 반드시 경기부양하거든요 마. 투자는 택지, 신도시로 가라(싱싱한곳) 분당 집값 12배 올랐지만 분당땅값은 100배올랐다. 여력이 되는 사람은 토지를 노려라 사. 다시한번 강조합니다 가치투자의 입장에서 - 희소성 (강남은 작은평수가 사라지므로 희소가치있다) - 미래가치(현재가치 아님) ** 잠실지금은 허름하지만 부자동내 1번지 될 것이다 삼성LCD공장 아산탕정으로 간다 투자하라 10년을 보면 반드시 답이다. - 내재가치(건물:감가상각되지만 + 대지지분(꼭챙겨야함):계속올라감) 아. 고속철 주변 아직도 늦지 않았다 : 이제 시작입니다. - 왜 그럴까요 부동산은 후행성입니다(경기좋아지고 6개월지나야 부동산도 오르거든요, 주식은 선행성이죠 경기좋아지기 6개월전에 올라가거든요 자. 지역이 중요하다, 재료가 많다. 상승여력 충분합니다. - 1순위 : 판교(300대 1)- 권리금주고라도 사면 된다 - 2순위 : 천안, 아산, 광명, 김포 - 3순위 : 죽전, 동백, 화성 동탄 ** 판교되면 강남사람들은 안간다 그러나 분당사람들은 움직인다(20년걸리므로) ** 개발지 주변은 아직 개발 완료될 때까지 추가 상승 여력 있습니다. 차. 모기지론의 활성화에 의한 내 집 마련 수요세력이 커질수록 상승여력 높다. - 35세 이상의 가정을 이루는 세대는 앞으로 10년간 계속 증가한다. 카. 잠실단주중에서도 멸실된 4단지 경우는 예외이므로 아직 메리트 있다 타. 행정수도이전지 중심으로 임대주택에 관심가져라(임대사업자등록 5가구이상) - 천안아산 또는 평택과 공주사이에 있는 저층관심가져라 - 성남, 하남시 : 잠실뜨면 반드시 좋은결과 있다 4. 결론 가. 내년 상반기까지 사라 (강남은 지금도 신규분양물은 5-6억프리미엄 형성됨) * 특히 강남은 소형희소가치 뛰어남 나. 금액이 충분치 않다면 강남보다 조망권에 관심 가져라 다. 주택정책 해제 안되면 주택대신 업무용, 상업용만 오를 수 있다. 라. 토지시장 관심가져라(다음장에서 소개하겠습니다) ** 상속에도 유리(절세) 땅으로 그러나 너무 어려서 주지말 것 경제력 있을때 줘여함 (상속세법이 바뀌었으므로 : ING종신도 같이 병행 ㅎㅎ) 마. 경기 내년초(05년)상승 예상한다면 즉 내년 하반기에 오른다. 늦어도 06년에는 오른다. ** 강남권은 주식시장과 동일하게 부동산 움직인다.(6개월빨리) 바. 앞으로 가격의 차별화는 더욱 진행된다 - 한국은 약 3.5배 (선진국은 5-6배차이이며 10배이상 벌어질 가능성이 높다) 사. 한강변 주변 리모델링 많을 것이다 단독이나, 4-5층 조망 좋은집 짱이다. 추신) 최근에 부자 한분을 만났습니다. 그분역시 평범한 분이었습니다. 다만 성공을 위한 마음가짐이 저와 많이 다른 것 같았고 실패를 통해 감각적으로 적과 동지를 구분하고(외람되지만 저는 동지가 되고 싶습니다) 철저히 관심분야에 대해 공부하고 계셨습니다. 그분역시 다른 부자처럼 이런 말씀을 하시더군요 “처음엔 사람들에게 도움주려고 열심히 말해줬는데 들은 것으로 끝이더라 그래서 이젠 말 안한다” 간절함을 가지신다면 반드시 성취하기 위해 노력하십시오 토지 투자는 이렇게 토지투자 어렵죠? 그러면 먼저 서점에 출시되는 공인중개사 자격증 관련 책중에서 "공법"이라는 과목이 있답니다. 그 내용을 세부적으로 들여다 보면 "국토계획법"부터 각종 부동산 관련 개발행위,행위제한, 토지관련 공법적 절차, 건축인허가, 허가면적 등등 상세한 정보가 나왔답니다. 먼저 우리나라의 국토는 ; 도시 - 주거, 상업, 공업, 녹지(자연,생산,보전) 관리 - 계획관리, 생산관리, 보전관리 농림 - 농업진흥지역(절대농지) 자연 - 자연환경보전지역 으로 나뉜답니다. 현재 우리나라의 농업인구가 6%에 달하는데 선진국 기준으로 2-3%랍니다. 그러므로 우루과이라운드 인해 휴경농지가 급속히 늘어날 전망으로 정부에서 유휴농지 규제을 올해 안으로 완화해서 주말농장 현재 303평에서 약1000 평으로 심의 중에 있답니다. 고수왈 "위의 관리지역(옛날 준농림지라 불리는곳) 앞으로 창고나 공장허가 가능하므로 기존의 전, 답에서 용도변경이 용이해지므로 지금 보다 3 - 4배 지가 상승 예상된답니다 그리고 수도권은 광역도시계획, 이외의 도시는 도시계획(도시기본계획, 도시관리계획)을 각 시청에서 확인해보면 20년 중장기 계획이 서있답니다. 장기 청사진을 보면 제일 먼저 기반시설 중에 도로를 확장합니다. 그 도시에서 새로 생긴 도로가 넓게 형성되어 있다면 앞으로 그 도시는 그 축으로 발전한답니다. 고수왈 "무조건 넓게 뚫린 도로 끝에 맞닿는 토지를 사면 대성공"이라고 합니다(수용지역은 피하시고). 감각있으신분 활용하십시요. 부자의 길은 그리 멀리있지 않다고 합니다. 아울러 토지사실 때, 각종 행정적 서류 직접 관청에 가서 확인하시는 것 잊지 마시고, 도시계획과와 건축과에서 본인이 원하는 농지전용이라든가 건축허가 가능한지 꼭 직접확인 하셔야 합니다. 마지막으로 토지 가격은 부동산업자 말만 믿지 마시고, 현지에 가서 현지인들에게 확인하고 나서 매입하시면 하자가 없을 겁니다. 고수왈 "경험 끝에 얻은 귀한 재산"이라고 합니다. 전해 들은 이야기중 줄기만 잡아서 이야기 했습니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다.