[답변]- 1가구 2주택자 양도세에관하여??

[인수봉]

울산 광역시 남구에 아파트 24평형짜리 12년된것 구입시 5천5백정도된거와

남구에 구입한지 2년째 되는 주택 시가 3억짜리가 있는데...

아파트를 처분할려고 하는데 양도세는 얼마나 나오는지요?아파트 현재 시가는 1억 2천정도합니다.

궁금증을 풀어주세요..

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안녕하세요?

딱히... 얼마라고 말씀드릴 수는 없습니다... 왜냐?

1가구2주택자는 2007년 양도분부터 양도차익의 50%를 양도세로 납부하여야 합니다. 내용으로 보아

12년된 24평형을 처분하려고 하시는 것 같은데... 저는 그 지역의 現在 기준시가를 알 수가 없으나...

어쩌면 [중과배제 대상]에 해당할 수도 있을 것으로 보여집니다... (관할 세무서에 문의를...)

님의 경우... 1세대 2주택이라 하더라도.... 양도소득세 중과배제 대상을 전제로 할 경우... 양도차익

에서 장기보유특별공제 30%(10년 이상 보유)를 공제하고... 양도소득금액에서 기본공제 250만원 공

제 후... 나머지가 [과세표준]입니다.

[양도세 계산구조] → 양도가액 - 취득가액 - 필요경비(취득세 · 등록세 등) = 양도차익

                                양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

                                양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 과세표준

                                과세표준 × 세율 = 납부할 산출세액

[장기보유특별공제] → 3년 ~  5년 -------- 10%

                                  5년 ~ 10년 -------- 15%

                                10년 ~ 15년 이상 --- 30%

                                15년 이상 ---------- 45% (단, 고가주택이 아닌 1가구1주택자에 限하여)

[세율] → 과세표준 / 1천만원 이하 ------------------ 9% 

              과세표준 / 1천만원 초과 ~ 4천만원 이하--- 18% (누진공제   90만원)

              과세표준 / 4천만원 초과 ~ 8천만원 이하--- 27% (누진공제  450만원)

              과세표준 / 8천만원 초과 ----------------- 36% (누진공제 1170만원)... 입니다.

따라서.. 과세표준 × 세율 = [산출세액]이며.... 양도일이 속한 달의 말일부터 2월 이내에 신고 · 납부

할 경우에 10%를 또 감면 해 줍니다.

[예...]

2007년부터 부동산을 처분할 경우에 실거래가로 신고 하도록 법이 바뀌었습니다... 그러나 실거래가

신고시... 취득 당시의 취득가액도 실거래가로 [환산하여] 산정을 합니다.

금년 2월에 처분을 한다는 가정을 할 때.... 실거래가가 1억2천이고, 기준시가는 9천만원으로 봤을 때

취득당시 실거래가는... 약7,333만원 이므로... 1억2천만원 - 7,333만원과 취득당시의 취득세 + 등록세

및 중개수수료 등.. 그리고, 자본적 지출을 공제한 차익금액의 50%가 양도세 입니다.

그러나... 매매로 인한 취득이 아닌, 최초 분양이라면... 그 분양금액이 취득 당시의 실거래가 입니다.

위 내용은 참고만 하시고... 필요한 자세한 내용과 금액은 세무사와 상담하시기 바랍니다.

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[관련자료 / 국세청]

▣ 1세대 2주택(입주권) 실가과세 및 중과세율 적용은 어떻게 판단을 하는가?

2007년도 양도분부터 1세대2주택(조합원입주권) 보유 세대가 1주택을 양도하는 경우 실지거래

가액으로 과세되고, 장기보유특별공제가 배제되며, 50% 양도소득세율이 적용되어 과세됩니다.

2007년도  실가 과세되는 1세대2주택(조합원입주권) 보유 주택수의 계산은?... 1세대가 소유

하고 있는 다음 주택을 기준으로 2주택 여부를 판정하며.. 주택수 계산에서 제외된 주택은 중과

대상에서도 [제외되는] 것입니다(영162의2 ⑤).

    ≫ 전국의 모든 주택(단, 광역시 중 郡지역... 경기도내 都·農복합市의 邑 · 面지역... 기타 道

        지역 등에서... 기준시가 3억원 이하인 주택은 제외)을 대상으로 하며.... 조합원입주권도

        (2006. 1. 1. 이후 최초발생 또는 승계취득한 경우)주택수에 포함이 됩니다.

    ≫ 단... 공동상속주택의 [소수지분자에 해당하는 경우에는] 주택수에 포함되지 않습니다.

    ≫ 다가구주택은 1인에게 일괄양도하거나 취득하는 경우 단독주택으로 보아 주택수를 계산

        할 수 있습니다 (거주자의 다주택 또는 1주택 선택사항).

▶ 1세대2주택(조합원입주권)으로써 중과세율(50%)이 적용되지 않는 경우...

    다음의 경우에는 1세대 2주택(입주권) 이라 하더라도... 장기보유특별공제를 적용하고...

    중과세율대상에서도 제외되는 주택입니다(영167의6).  <2007. 1. 1. 이후 양도분부터 적용>

 1. 1조합원입주권을 취득한 날부터 1년 이 경과하였으나 1조합원입주권의 재건축주택이 완성

     되어 재건축주택으로 이사하여 1년 이상을 거주하고, 재건축주택 완성되기 전 또는 완성된

     후 1년 이내에 종전 1주택(비과세가 안되는 주택) 양도하는 경우

 2. 재건축 중에 1주택(대체주택)을 취득하고... 재건축주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년

     이내 1주택(대체주택으로서 비과세가 안되는 주택) 양도하는 경우

 3. [1세대 3주택] 이상 보유자 중... 중과세율(60%) 적용대상에서 제외되는 주택(영167의4)

     (1) 「조세특례제한법」에 의한 양도세 감면대상 주택
            - 조특법 제97조, 제97조의2, 제98조, 제99조, 제99조의3

     (2)  장기임대사업용 주택으로 일정기간 이상 임대후 양도하는 주택
           - 건설 · 매입임대주택 등

     (3)  종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택(장기 사원용주택)

     (4)  상속받은 주택으로서 상속일부터 5년이 경과되지 아니한 것

          ※ 피상속인의 상속주택이 2개 이상인 경우 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택만 해당

     (5)  문화재보호법에 의한 문화재주택

     (6)  저당권 실행이나 채권을 변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일로부터 3년이 경과

           하지 아니한 주택

     (7)  소형주택 : 2003.12.31. 이전 취득, 18평 이하, 양도당시 기준시가 4천만원 이하

  4. 1세대원 중 일부가 근무상 형편으로 다른 시 · 군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소

      재하는 시 · 군에 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 : 1년 이상 거주하고 당해 사유가

      해소된 날부터 3년 이내 양도 (영167의5)

  5. 1세대 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양(60세, 여 55세)을 위해 합가하여 2주택이 된 경우

      로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 것(영167의5)

  6. 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택 : 소유권 확정

      판결일로부터 3년 이내

  7. 세대의 구성원이 영유아보육법에 의하여 시장, 군수, 구청장으로부터 가정보육시설로 인가

     를 받고 관할세무서에 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육시설로 사용하고, 가정보육시

     설로 사용하지 않게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택(영167의3 제1항 8의2호)

  8. 1주택을 보유한 1세대가 당해 주택 양도 전에 다른 주택을 취득한 경우 : 다른 주택 취득일

      부터 1년 이내 양도한 경우

  9. 서울 및 수도권 · 광역시 소재의 주택으로서 [기준시가 1억원 이하인 주택]...

      ※  다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역으로 지정 · 고시된 지역에 소재한

           주택(재개발 · 재건축주택)은 기준시가 1억 이하 이더라도 [중과세가] 됩니다.

     - 다른 주택의 중과세 판정시에는 포함되나... 당해 주택을 양도시에만 중과세배제 합니다.

[법현]

잘알았습니다..감사합니다..(취득당시는 주택조합구성하여입주하였는데 5천5백정도 들었습니다.)

[보라제비꽃]

감사합니다