스크랩 [빠숑 칼럼] 지방 부동산 투자의 핵심 지역 부산 - 과연 어떻게 공략을 해야 할까요?

[자유인]

안녕하세요. 빠숑입니다.

불과 몇년 전까지만 하더라도

부산은 암울한 시장였습니다.

2012년도 이후로, (수도권은 죽을 쓰고 있을 때) 

대구와 더불어 부동산 시장의 엄청난 폭발 상승력을 보여 주었죠.

낮게는 50%에서 200% 이상 상승한 지역도 속출하기도 하였습니다.

이런 부산의 급증 장세를 보면

많은 분들이

언제까지 지속이 될 지 걱정을 많이 하고 계시죠.

과잉 공급이다. 2~3년 안에 붕괴가 될 것이다 하면서 말이죠.

그래서, 오늘

그렇게 불안해 하고 계실 부산 부동산 관심층들을 위해

초간단 부산 지역 부동산 분석을 하게 되었습니다.

먼저 부산지역 부동산 관심층을

두개 집단을 나누겠습니다.

먼저 실거주 목적으로 구입을 하신 분들~

혹은 구입을 앞두고 계신 분들~ ^^

폭등하기 전 지난 10년동안 별 문제없이 잘 살아 오셨죠?

다만 노후 주택 거주에 대한 불만이 있으셨을 거구요.

그래서, 신규 주택에 대한 니즈가 강하셨기 때문에

최근 2년 내 OO 아파트를 분양받으셨거나 받으시려고 하시는 거구요.

실거주로 본인이 원하는 입지의 부동산을 구입하시는데

걱정을 왜 하세요? ^^

집값 하락 걱정을 날려 버리시고

지난 10년 동안 잘 살아오신 것처럼 또다른 10년을 잘 살아가시면 됩니다.

그 정도 후면 집값은

최소 인플레이션 이상을 올라 있을 겁니다.

잘 사셨습니다.

걱정은 날려 버리시고 본업에 충실하시면 됩니다.

두번째, 투자로 여분의 집을 구입하신 분들~^^

고수분들이야 이미 투자 시점에서 손익을 따지셨을 테니까 논외로 하구요.

그냥 묻지마 투자를 하신 분들이 걱정이 심하시겠죠.

어디에 어떤 부동산을 구입하셨는지는 모르지만,

향후 2~3년 동안은 부산지역도 폭락하는 일은 없을 겁니다.

정 불안하시면 그 기간 안에 정리를 하시면 되는 일이구요.

투자는 맘 불편하시면 절대 하시면 안됩니다.

투자는 절대로

본인이 확실할 수 있는 수익에 대한 확률이 높지 않다면 하지 않으시는 게 좋습니다.

대책없이 남들 따라한다고 돈을 다 벌 수 있는 것이 아니기 때문입니다.

그 반대의 경우가 훨씬 많습니다.

시장이 변했습니다.

대세 상승기라고 해도 동시다발적으로 모두 오르는 것이 아닙니다.

물론 대세 하락기라고 해도 모두 내리는 것도 아닙니다.

그렇기 때문에 꼭 부동산의 향후 가치를 꼼꼼하게 계산해 보신 후

접근을 하셔야 합니다.

그렇다고 깊이 공부하실 필요도 없습니다. 기본만 알고 기본대로만 하시면 됩니다.

그 정도면 충분하니까요.

그래서,

부산의 기본적인 입지 분석만 하고 이번 칼럼도 마무리하겠습니다.

그 세부적인 내용은 직접 정리를 해 보시기 바랍니다.

부산이란 도시를 지역의 역할에 따라 분류하면

2도심, 6부도심, 2지구로 나눌 수 있습니다.

투자하시는 분들은

이 지역들의 역할에 대해 구분이 되어 있어야 합니다.

1. 도심은 비쌉니다.

    하지만, 늘 고정 수요가 존재하기 때문에 1순위 투자 물건지라고 보시면 됩니다.

2. 부도심이야말로 투자 관심층의 메인 입지가 되겠죠. 발전가능성을 늘 내포하고 있구요.

    실제로 가장 많은 변화가 있는 지역입니다.

    투자 비용 대비 수익률이 가장 높을 수 있는 곳이죠.

3. 지구에는 특화된 부동산이 있습니다. 그 특화된 부동산을 잘 알고 있다면

    관심을 가지셔도 좋습니다. 남들과는 차별화된 방법으로 투자를 할 수 있으니까요.

구체적으로 어떤 지역들이 도심에 속하는지, 부도심인지, 지구인지는

부산시청 홈페이지에 잘 나와 있으니 찾아 보세요.

지도를 보시면 아시겠지만,

현재 부산은

동부권역은 관광산업 위주로,

서부권역은 산업단지 위주로 개발이 활발하게 추진되고 있습니다.

동부권은 해운대에 엘시티라는 초고층 빌딩이 들어오는 것을 중심으로

많은 관광산업이 개발되고 있구요,

서부권은 에코델타시티 등 많은 복합산업단지 개발이 추진 중에 있습니다.

두 곳 다 많은 일자리를 창출하는 대규모 개발이기 때문에

인구 감소로 걱정이 많던 부산시에

인구 증가에 대한 기대를 가지게 하는 뉴스들이죠.

최근 부산에 아파트 분양이 엄청 많았음에도 불구하고

대부분 분양이 잘 되었던 이유가 이런 각종 개발로 인해

인구 유입에 대한 기대가 반영되었던 것입니다.

그만큼 부동산 입지 분석에 있어

지역 내 확실한 일자리의 여부는 가장 중요한 요인이라고 할 수 있습니다.

고정적인 부동산 수요가 있는지 여부를 판단할 수 있는 핵심 기준이 되니까요.

마지막으로

부산을 4대 권역으로 나누어

각각에 대한 전망을 하며 마무리하겠습니다.

먼저 도심권입니다.

부산국제영화제가 활발히 열리고 있는 중구의 기존도심은

상업시설 위주로 지속적으로 발전이 되어 갈 것입니다.

기존의 재래 상권에 새로운 상가 형태가 제공될 필요가 있는 곳입니다.

서면의 부산진구는 업무/상업 시설이 공존해 발전해 갈 것이고,

이 지역 활동인들을 위한 노후 주거지역이 새로운 주거시설로 개발이 되어 갈 것입니다.

특히 미군부대 이전 후 부산시민공원이 된 지역 주변의 주택들을 꼭 눈여겨 보세요.

두번째, 서부산권입니다.

계속 개발되고 있는 다양한 복합 산업단지들의 유형과

그곳에서 근무하게 될 근무자들이 필요로 하는 부동산을 끊임없이 추적해 보세요.

향후 10년 동안은 꾸준히 발전할 지역입니다. 주거든, 상업시설이든 말이죠.

세번째, 동부산권입니다.

관광권이라고 위에서 설명했습니다만

해운대로 대표되는 고급 주거지도 몰려 있는 곳이죠.

이 곳은 양적인 성장보다는 질적이 성장이 지속될 곳입니다.

마린시티, 센텀시티가 고급 주거지, 고급 상업시설의 메카로서

부산을 대표하는 지역으로 향후 몇십년 동안은 브랜드를 가져갈 것입니다.

가격이 폭락하길 기대하기 보다는

주변 시세보다 싸다고 생각되면 무조건 들어가십시오.

그게 비싼 지역에 들어가는 유일한 방법입니다.

네번째, 경남권입니다.

위의 지도에서 보시는 대로

부산을 중심으로 김해, 양산은 부산과 매우 밀접한 관계가 있습니다.

제가 지난 2011년 부산 칼럼에 이런 말씀 드린 적이 있습니다.

부산의 인구 감소는 자연적 인구 감소가 아니라

부산 주변의 부산의 위성도시와 인구를 나누어 가졌다고 보는 것이

옳은 지역 분석이라고 말입니다.

2차 산업, 즉 제조업에 대한 업무 분담을 김해시와 양산시가 하고 있다고 보시면 됩니다.

그렇기 때문에 김해와 양산의 부동산 역시 늘 관심을 가지고 있어야 합니다.

부산이 발전할수록 김해와 양산도 함께 움직이기 때문입니다.

물론 김해와 양산은 부산보다 작습니다.

하지만, 작은 부산이라고 할 정도로 많은 부동산이 개발되어 있고,

현재도 계속 공급이 되고 있으며

무엇보다 이 곳에 사시는 분들이 경제력이 높은 분들이 많기 때문에

오히려 부동산 투자처로서도 관심 지역에 넣어 둘만한 곳입니다.

부산의 부동산은

전 지역 공통적으로 

지속적으로 상승하지도 떨어지지도 않을 것입니다.

그만큼 부산은 매우 넓은 곳입니다.

지역별로 꼼꼼하게 분석을 해 보시고

개별적으로 접근을 하셔야 합니다.

다음 칼럼에서는

혼돈스러운 부동산 시장의 향방에 대해

말씀을 드리고자 합니다.

과연 부동산 시세가 올라갈까요? 하락을 할까요?

그래서, 집을 사야 될까요? 말아야 될까요?

다음에 뵙죠~ ^^