국토교통부는 소관 법령중 전월세환산률을 아무런 설명과 이유도 없이 주택임대차보호법과 공인중개사법상 서로 크게 다른 요율로, 그리고 주택임대차보호법에 스스로 정한 상한률(년8%)을 위반하며 공인중개사에게 크게 불리한 높은 환산률(년12%)을 적용하고 있습니다. 법의 형평성을 위반하는 것이라 봅니다.
먼저 주택임대차보호법과 시행령의 관련조항을 보면,
※<주택임대차보호법제7조의2>
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010.5.17., 2013.8.13.>
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
[전문개정 2008.3.21.]
※<주택임대차보호법시행령제9조>
제9조(월차임 전환 시 산정률)
① 법 제7조의2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4배를 말한다.
[전문개정 2013.12.30.]
으로 되어있고,
한국은행 공시 기준금리를 보면,
※<한국은행 기준금리 추이(출처:서울시 인터넷홈페이지 부동산정보 전월세전환률)>
기준일 / 기준금리 / 4배수(%)
2013.5.9 / 2.5 / 10.0
2014.8.14 / 2.25 / 9.0
2014.10.15 / 2.0 / 8.0
‘전월세 전환율’이란 전세보증금을 월세로 전환하고자 할 때 적용하는 비율로서, 매월 산정된 월별 산정이율 {월세/(전세금-월세보증금)}*100에, 12개월을 곱하여 연이율로 나타냅니다(전세금-월세보증금=월세로 전환할 보증금).
예를 들어, 전세로 12,000만원의 주택계약을 보증금2,000만원과 월세금100만원이라면 전월세 전환률은
100만원(월세금)/{12,000만원-2,000만원}*100*12=12% 입니다. 이 값은 현재 기준금리 2.0의 4배인 8.0을 초과하는 것이므로 주택임대차보호법 위반이 됩니다. 월세금을 100만원이 되게 하려면 보증금이 1억보다 훨씬 많아야 한다는 말입니다.
위 예에서 주택임대차보호법이 정한 상한률 8%를 넘지 않으려면 월세금을 A만원으로 위 공식에 대입하여 {A만원(월세금)/1억원(월세로 전환할 보증금)}*100(%)*12월=8% 에서 A(월세금)=66.67만원이 나옵니다. 즉 위 경우 월세를 67만원 이상 받으면 불법이 되는 것입니다.
만약, 월세를 100만원 되게 하려면 월세로 전환할 보증금을 Y라 하고 100만원/Y(월세로 전환할 보증금)*100*12=8, Y=100만원*1200/8=15,000만원, 즉 월세로 전환할 보증금은 최소 15,000만원 이상이라야 합니다(전체 보증금은 2,000만원+15,000만원=17,000만원)
그런데 현행 공인중개사법상 중개보수료 계산은 월세 67만원에 대해 100을 곱한 6,700만원의 보증금으로 환산토록 되어 있습니다(전세보증금 = 월세보증금 + (월단위 차임액 × 100).
그러나 임대차보호법상 상한률에 의한 월세금66.67만원은 최소 1억의 보증금에 해당되므로 1억/66.67만=150, 즉 환산보증금은 월세금에 최소 150배 이상을 곱해야 하는 것입니다.
국가산하기관인 한국감정원도 2014.12.06 보도자료에서 전국의 월세계약이 평균 전월세전환률이 6.3%로 조사되고 있음을 확인하고 있습니다. 6.3을 12개월로 나누면 0.525%이고 100% 보증금이 되려면 월세에 190.5를 곱하는 값입니다.
현재 업계의 계약현장 실무 기준으로는 보증금 1억에 대해 전환 월세금은 50만원정도 이므로 이를 대입해 보면, 50만/1억(월세로 전환할 보증금) 곱하기 100 하면 0.5이고 12개월을 곱하면 6.0 의 전환률이 됩니다(법적상한은 8.0이고 현행은 위법의 12.0). 그러므로 1억(보증금)=50만원*200, 즉 100대신 200을 곱해야 합니다.
결론: 지금 부동산중개보수율 개정이 15년만에 이뤄지는 상황에서, 이제 이 법이 개정되면 이상태로 또 오랜동안 사용될 것입니다. 그러나 현재 보증금 환산시 월세에 200을 곱해야 함에도 절반수준의 100에 머물고 있는데, 지금 개정하지 않고 그대로 또 한10년을 사용하라는 정부의 처사는 참으로 놀랍고 개탄스럽습니다.
주택임대차보호법은 국민생활에 중요한 국가법률이고, 그 내용은 국민 누구에게나 차별없이 적용되어야 마땅합니다. 동일한 계약에 같은 전월세 환산률이 임대인과 임차인에게만 적용되고, 그 계약을 중개한 공인중개사의 중개보수료 계산에는 그것과 전혀 상관없이 다르게 적용되어서는 안되며, 더구나 이법률을 제정한 국가기관이 자신은 법을 어겨도 된다는 사고라면 더 이상 법질서는 공정성과 형평성 결여의 비판을 면치 못하게 될 것입니다. 국토교통부는 이미 확정, 공포하여 지자체에 이송한 동 개정법안을 당장 회수하여 원점에서 재협의 해야 합니다. 우리는 동 법령이 각 지자체에서 통과되더라도 끝까지 법적 대응을 할 것입니다.