2010년까지 재건축 400곳 420만평으로 곧 올라

[來洪]

부동산은 수요와 공급,정책의 변화로 값의 상승이 나타난다.투자심리 또한 다양한 변수에 따라 달라져 흐름을 타야한다.흐름을 놓힐시 투자에 고점 매수가 나타날 것이다.고점 투자는 장기 레이스를 거친후 수익은 커녕 원가에 이른다. 부동산 재테크시장도 생물처럼 항상 살아 움직여 흐름을 타지 않으면 아니된다.이게 정보에 의한 흐름의 투자이며,선투자,유능한 컨설턴트 지도하에 투자다.

아무리 무거운 족쇄를 채운다 해도 떨어지고 오르는 진폭의 차이와 단계별 시간 격차만 존재할 뿐 침체→회복→상승→쇠퇴의 치킨파동 커브는 반복된다.오르는 부동산도 있지만 하락한 부동산,지역적으로 오르내림이 다르다.개발과 인구 급증은 부동산 값의 상승을 초래한다.

재건축 아파트의 가격 추이를 보면 개발부담금과 버블새분지역으로 맥을 추지 못하고 있다.

시장은 너무나 예민한 반응으로 움직임이 눈으로 보일만큼 실감나게 느낄수있다. 마냥오르기만 하지 않고,마냥하락도 하지 않는다.항상 굴곡이 있기 마련이다.재건축 아파트는 누차 강조했듯 한강변부터 주상아파트에 35층 이상 초고층화 되어가고 있으며,주택보급율이 107%가 달하는 2008년 전후 용적율이 현제 200%내외에서 350%이상으로 늘어난다. 이때 재건축 아파트의 70%이상이 투자대상이다.

장기적이지도 않은 중단기적이라 할수 있다. 개발부담금과 3.30 후속입법, 종합부동산세 고지서가 날아들고 다주택보유자에 대한 불로이득환수와 양도소득세 중과로 재건축 아파트 매물이 많이 나온편이다, 재건축 입주권의 주택 인정 등이 목전에 다가오고 있는데도 아랑곳하지 않고 다시 바람을 타고 있다.

초고강도투기억제책인 지난 매년 대책 발표 이후에도 마찬가지였다. 1년 동안 지속되던 시장 침체 속에서도 강남권 재건축 대상 아파트 등은 강보합 내지는 상승바람을 탔으며 매년 결과적으로는 상승폭이 더욱 커져 결국 8ㆍ31대책을 불러온 단초가 됐다.

정부의 갖은 핍박에도 불구하고 재건축 아파트의 가격이 왜 떨어지지 않고 일정한 시간이 지나면 재차 고개를 드는 이유는 초고층화가 될시 수요와 공급 논리 외에 금리 등 경제환경, 투자 심리가 강하게 상승기류 탈 것이라는 작용이다.

강남권 수요를 가수요 내지는 투기 수요로 보고 있지만 실제 시장에는 강남 입성을 여전히 꿈꾸고 있는 대기수요가 전국적으로 풍부하며, 강남권 부동산은 전국 모든 광역단체 사람들이 투자하고 있다.

이는 신규 중대형 거주를 위한 가장 현실적인 대안이기도 하지만 교육환경,교통,댈르 이어 좋은 환경에 자녀들을 살게 하려는 부모들의 한결같은 마음에서다. 결국 고강도 대책이 나온다 해도 수요관리 시책에 불과할 뿐 실제로 시장에서 원하는 이 같은 실수요층의 공급을 제대로 해주지 못해 가격상승의 1차적 요인이 되고 있다.유동자금이 현정부 초 4백조원에서 5백조원으로 불어났기 때문이며, 이들 유동자금은 수도권 개발과 지방의 대규모 주택건설로 인한 보상이 결정적 요인이다.

주택자금대출 억제로 이를 해소한다는 미명아래 모기지나 일반대출금리 인상 등은 부동산태평양이 금리와 부동산과 아무 연관없이 투자한다는 90년대 이론이 현실이다. 초기에는 부동산태평양 미쳤거나 말도 아니된다 했지만 국내 모든 투자자들이나 전문가들이 부동산태평양의 이론을 현제 수궁한다.

손바닥으로 하늘을 가리는 꼴에 불과한 쓴 웃음을 전문가라는 사람들이 지었던 것이다. 재건축에 대한 기대심리는 아주 양호하다. 2006년 중반기는 단독주택의 뉴타운재개발과 수도권 및 대도시 재개발이 뜨겠지만 2008년 전후는 아파트 재건축이 뜰 차례다.재건축은 언젠가 물꼬를 터 새로운 건축을 시도할 수밖에 없다는 점을 대기수요층은 너무도 잘 알고 있다. 재건축 압박에도 불구하고 가장 노른자 위에 지어진 재건축 추진 단지의 아파트를 낡은 아파트로 놔두지 못할 것이라는 기대심리가 존재하고 있다. 어떤 대가를 치르고라도 강남 입성을 노리는 수요층이 계속되는 한 강남 재건축의 치킨파동은 앞으로도 계속될 수밖에 없다.

2010년까지 서울에서 가능한 주택재건축 사업의 밑그림은 2010년까지 재건축의 도시 및 주거환경정비 기본계획 주택재건축 사업 부문이다.개별법에 따라 시행되던 재개발, 재건축 등이 2003년 도시 및 주거환경정비법으로 통합되면서 이 법에 따라 서울시가 처음으로 수립한 재건축 청사진은 2010년까지는 이번 기본계획에 포함된 아파트 단지만 재건축이 가능하다.다만 단독주택지는 일부 지역이 앞으로 추가될 것이나 도시계획위의 지적사항 등에 대한 보완ㆍ검토를 거쳐 기본계획을 최종 확정,공고한다.100여개 아파트 단지와 단독주택지 300곳 등 400여곳이 재건축이 가능한 정비예정구역으로 지정됐다.면적으로는 420만평 규모다.기본계획은 10년마다 한번씩 짜도록 돼 있어 이번에 누락된 곳은 2020 재건축 기본계획에나 들어갈 수 있으나 2006년 지방선거로 쉽게 추가될 것으로 보인다. 5년 단위로 추가나 수정 등 재정비를 거친다.

용적률은 제1종 일반주거지역은 170%, 2종은 190%, 3종은 210%를 원칙으로 했으며, 230% 상향 조정설이 나돌며 강남 재건축 시장을 요동치게 했던 3종 지역의 계획 용적률을 210%로 묶어 부동산 시장 안정을 꾀했다.그러나 상한 용적률은 250%까지 허용돼 있어 공공용지 기부채납 등으로 인센티브를 받으면 실제 용적률은 210%보다 올라가 230%는 경기도다.다만 3종이라도 기본계획 수립 전 정비예정구역으로 지정된 5곳은 계획 용적률이 230%다. 답십리동 태양, 성산동 유원성산, 사당동 영아, 송파동 반도, 길동 진흥아파트 등이 대상이다.3종 중 강남권에서는 ▲방배동 신동아 ▲방배동 삼익 ▲논현동 논현경복 ▲도곡동 도곡동신 ▲도곡동 도곡삼익 ▲도곡동 서린 ▲대치동 은마 ▲대치동 쌍용 1, 2차 ▲잠실동 잠실우성 ▲잠실동 잠실우성4차 ▲명일동 삼익파크 501∼513동 ▲길동 신동아3차 ▲성내동 미주맨션 등이 재건축 대상지로 결정됐다.

그외 지역에선 ▲이태원동 청화 ▲옥수동 한남하이츠 ▲제기동 미주 ▲청량리동 청량리미주 1∼8동 ▲가양1동 신안빌라 ▲신길동 우진 ▲신림동 미성이 선정됐다. 모두 용적률 210%가 적용된다. 주민공람 때 빠졌으나 안전진단을 통과한 7개 아파트도 포함됐다. 개포동 개포시영, 고덕동 고덕시영, 여의도동 수정, 시흥5동 현대, 상계동 주공8단지, 월계동 우남, 송정동 장미.세림연립 등이다.주변 지역이 고밀도로 개발돼 있고 기반시설이 양호해 2종 12층에서 3종으로 전환될 예정지역도 용적률 210%를 적용받는다. 삼성동 홍실, 대치동 청실 1∼19동, 대치동 국제, 방배동 경남, 신길동 신미, 상도동 대림 등 7곳이다.

이들 7곳은 특히 당초 시가 평균 15층으로 층고 제한을 두려했으나 도시계획위가 이를 없애 제한이 풀렸다. 일종의 완화인 셈이다.이들 지역은 정비구역 지정 때 종 상향이 이뤄질 것이며 그러나 재건축 추진 과정에서 시 도시.건축공동위원회 심의를 받기 때문에 층고가 무제한으로 올라가지는 않을 것이다.그러나 아파트의 경우 기본계획에 포함됐어도 향후 정비구역 지정 뒤 안전진단을 통과해야만 실제 재건축이 가능하다.

서초구 방배동 818-14번지 등 내방역사거리 일대 10개 구역 10만여평이 관심 지역이다. 대부분 2종 지역으로 용적률 190%에 평균 15층으로 아파트를 지을 수 있다.또 은평구 역촌동 2-45번지 일대, 서대문구 북가좌동, 강북구 수유ㆍ미아동 일대 등도 대상지로 뽑혔다. 그러나 강남구에선 한곳도 선정되지 않았다.단독주택지는 특히 주택 공급 효과가 클 것으로 기대된다. 대부분 용적률이 80%인데 170% 이상으로 늘어나면 가구 수가 절반 정도 늘어난다.시는 단독주택지는 재건축을 하면 가구수나 면적 등이 많이 늘어나 주택 공급 효과가 높을 것이다.