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전원주택지를 살 때 기본적으로 체크해야 할 사항
도심의 현대인들이 전원으로 삶의 터를 옮기고 싶어하는 욕구가 지속적으로 증가 추세임은 더 이상 언급하지 않아도 될 것이다.이러한 주택문화의 변화에 동참하여 자기집을 짓는다는 것은 분명 큰 즐거움이다.
더구나 도시생활에 익숙해져 있는 사람들에게 전원주택을 마련한다는 것은 일생동안 단한 번 있을까 한 가슴벅찬 기쁨이고 기회라 해도 과언이 아니다.
따라서 연습삼아 집을 짓는다는 것은 결코 용납될 수 없는 일이다.
그럼에도 불구하고, 인간이기 때문에 착각이나 오류의 가능성을 항상 지니고 있어 첫걸음부터 건축주와 시공자의 시행착오가 되풀이 되는 현상들을보아왔고, 또 그럴 때마다 이미 많은 수업료를 부담하면서 다양한 시행착오들을 경험해 본 입장에서 그 안타까움을 금할수 없다.
지나간시행착오에 대해 '얼마짜리 좋은 경험했다'고 생각해 버리고 넘기기엔 그로 인한 비용 낭비는 너무나 큰 액수임에 틀림없을 것이다.
급속히 다가오는 전원주택 대중화 시대를 앞두고 찌든 도시의 울타리를 벗어나 전원생활의 정취와 여유로움을 설계하는 분들에게 터고르기부터 준공, 입주해서 터 다지기 까지 전반적인 과정상 겪기 쉬운 시행착오들을 최소화 할 수 있도록 그 요령에 대해 소개하고자 한다.
택지를 선정할 때 현대인들이 고려하는 주요 요소 중 첫 번째 우선 순위가 '환경' 이고 그 다음으로 교통, 가격, 상권편의시설, 학군 등의 순이라는 최근 통계치는 환경주택에 대한 현대인들의 욕구가 얼마나 큰가를 대변해 준다.
여기서 범위를 조금 더 좁혀 전원주택지의 필수조건으로 꼽는 것들은 흔히 배산, 임수, 접도, 남향받이,완만한 경사지형 등이다. 물론 이와같은 조건이 모두 갖춰지면 금상첨화일 것이다. 그러나 구입하고자 하는 집터를 답사 분석할 경우 현재 땅의 형상만으로 단순 평가하기 보다는 현장에서 집을 어떤 방향으로 어느 위치에 그리고 어느 정도 규모로 지을 것이며 또 향후 부지를 가꾸고 난 뒤에 주변과의 조화로움 등에 관한 그림을 미리 머리 속에서 그려보고 진단할 수 있는 안목이 필요하다. 그리고 때로는 이와 같은 안목이 저렴한 택지를 구입할 수 있는 수단이 되기도 한다는 것을 염두에 두어야 할 것 같다.
전원주택을 마련코자 하는 세대마다 일터나 직업, 연령층 그리고 가족상황 등의 조건이 모두 달라 지역에 관한 기준을 설정하기란 어렵다. 전원주택 부지를 매입하기 전에 간혹 소홀히 취급하여 계약 체결 후 문제의 소지가 돼 중도에 계획상 차질을 초래하는 경우를 종종 보는데 이런 사태에 대비하고 더 큰 난관에 봉착할 수도 있는 가능성을 미연에 방지하기 위한 '택지를 살 때 기본적으로 체크해야 할 사항' 에 대해 10개 항목으로 분류해서 열거해 보기로한다.
1. 지적도 및 등기 관계를 확인하라
1) 지적도를 지참하고 현장에서 실제 부지 경계선을 반드시 확인하여 정확한 지적 및 지형상태를 점검한다.
2) 당해 지번에 대한 등기면적과 실제면적의 차이가 있는지 확인한다.
3) 가장 최근의 등기부상의 대지권리관계를 확인한다.
4) 등기상 소유자와 직접 매매계약체결토록 한다
2. 계절별 환경변화에 따른 부지의 변수를 확인하라
당해 지역의 겨울철 눈 바람과 여름철 장마때의 상황을 예측하여 재해가능 여부를 점검한다.
3. 지형, 지반, 경사도, 방위 등을 확인하라
1) 지형에 따라 주택의 배치가 달라지며 특히 동서방향의 폭이 좁은 대지의 경우 주택의 향에 직접적인 영향을 미치므로 주의한다.
2) 시골땅에서 흔히 볼 수 있듯니 지반이 성토했거나 습지라면 향후 기초의 침하가 우려되기도 한다.
3) 대지주축의 방위확인은 필수적이며 부지의 경사도 또한 부지활용률과 직결된다. 때로는 경사도가 심한 좁은 대지일 경우 경사지 주택유형을 활용하는 것도 효과적인 방법이다.
4. 채광 통풍을 확인하라
북향인 부지는 절대적으로 피해야 하며 택지의 남쪽에 들어설 가능성이 있는 건물의 규모 즉, 크기와 높이 등을 고려한다.
5. 공해요인이 없는지 확인하라 .
1) 인근의 공장,축사,쓰레기처리장등의 시설 유무를확인하여 악취 발생여부를 점검한다.
2) 비포장 도로의 먼지, 차량소음 정도를 체크한다.
6. 설비에 관해 충분히 검토하라
1) 당해 부지까지 전기, 통신설비, 가스 등을 공급받을 수 있는가와 이와 같은 시설 인입에 따른 본인 부담액 규모를 조사한다.
2) 수도 본관의 위치, 향후 급수 전망 또는 자체 지하수 개발 가능 여부를 검토한다.
3) 오, 배수 등 당해부지에 근접해 있는 기존 하수처리시설과 장마철 배수능력을 진단해본다.
7. 관계법규를 확인하라
1) 도시계획(국토이용계획)상의 경계선이나 도로계획예정지 저촉 여부를 관할 관청으로부터 확인한다.
2) 제한구역(군사시설 보호구역, 개발제한구역) 및 용도지역지구 지정내용을 확인한다.
3) 현 택지실태와 관련하여 구체적인 제한내용 외 지목변경 가능여부(농지심의 및 농지전용 허가, 형질변경허가, 산림훼손허가등)를확인한다.
4) 고압선 통과지역의 건축제한 해당 여부를 확인한다.
5) 건축허가(신고)가능 여부를 확인한다.
6) 대지면적에 대한 건축가능면적의 비율 즉, 건폐율 제한규정 및 신축가능한 주택 연면적 규모를 확인한다.
7) 특히, 제반 관계 법규 적용은 지역마다 당해 시, 군 조례 또는 지침에 의거 달리 적용되는 사례가 허다하므로 반드시 해당부지의 관할 관청에 직접 확인을 요한다.
8. 진입도로를 확인하라
폭 4m 이상의 진입도로변이어야 하고 부지가 이 도로에 2m이상 접해야 한다.
9. 교통편 및 소요시간점검
근무처, 학교, 병원, 역, 버스정류장 및 노선, 시장분포 기타 편의시설 이용에 대해 필요에 따라 직접 실제 소요시간을 재어보고 편리한가를 살펴 본다.
10. 예상 민원을 점검하라
공사관련 민원 또는 인접 주택과의 일조권 관련 민원 및 완공 입주후 프라이버시 침해 등으로 유발 가능 민원을 예측해 본다.
이상으로 실무적인 사항들에 대한 검토결과가 정리되면 전원생활이 과연 본인과 그 가족에게 어떤 의미이며 또한 어떤 생활을 추구하기 위함인가에 대해 다시 한번 재인식과 이해가 선행되는 과정이 있어야만 지혜로운 전원주택과 이상적인 환경을 얻게 될 것이라 확신한다.
지금까지의 전원생활 체험에 의하면 전원생활의 영역 중에서 주택 자체는 분위기 조성에 쓰인 부수적인 도구에 불과할 뿐 진정한 전원생활을 만끽하는 본질적인 주체는 주변 사방에 펼쳐진 자연과의 조화로운 교류를 제공할 바로 그 택지의 입지여건이라고보기 때문이다.
따라서 건축주의 취향과 예산에 적합한 택지를 선택해서 실용적이고 편안한 집을 짓고 난 후 그 다음부터 적극적으로 시간과 노력을 투자해 가족 구성원 전체의 정서에 걸맞는 목가적 분위기로 잘 연출해 나가느냐에 따라 풍요로운 전원생활의 보장과 성공 여부가 좌우된다고 생각한다. 물색된 택지에 대해서 기술력과 신뢰를 겸비한 설계 시공 전문업체의 사전 헙조를 받아 당해 택지 진단에 대한 조언을 들어보는 것도 바람직하다. 그러나 우선적으로는 택지구입시 반드시 체크할 사항들을 빠짐없이 꼼꼼히 점검해 봄으로써 시행착오 없어야 할 것이다
전원생활 성공 노하우 10가지
1. 배필을 찾듯 지극 정성으로 귀농지를 정하라
고향이나 아는 귀농자가 있는 지역이 좋다. 그렇지 않다면 대상지역을 좁히는 것도 한 방법이다. 하나의 군을 정해서
집중하라. 그 지역의 부동산 정보지를 활용하거나 면사무소 직원을 잘 만나면 같이 다녀주기도 한다.
가장 좋은 방법은 토박이 농사꾼을 만나는 것. 그러나 어떤 경우에도 땅값부터 물어서는 안 된다.
2. 반드시 가족의 동의를 구하라
자신의 신념은 확고한데 가족이 동의하지 않으면 않게 기러기 아빠 신세가 될 수도 있다. 특히 여성의 경우 프라이버시를
지켜주지 않는 시골 사람들 특유의 생활방식에 거부감을 느낄 수도 있고 여러 모로 불편라고 손이 많이 가는 시골 살림을
감당하기 힘들 수도 있다. 그러므로 반드시 진심에서 우러나오는 동의를 구할 필요가 있다. 말로만 도의를 구하지 말고
1~2년 정도 도시생활을 병행하며 시골살이를 어떻게 할 것이며 비전은 무엇인지 보여줌으로써 신뢰를 쌓는 것이 좋다.
3. 자녀교육에 대해 진지하게 고민하라
시골에 살면서도 계속해서 도시를 동경하고 도시 지향적 삶을 살아가는 한 진정한 농부가 되기는 어렵다.
아이들에게 도시적 욕심과 소비의 가치관이 고스란히 심어지면 농촌으로 들어온 부모를 원망하게 되고 아이들 스스로
생태적 삶을 경험하기도 어려울 것이다. 초등학교의 경우 도시 학교보다 훨씬 정서적이고 인간다운 교육을 받을 수 있다.
경우에 따라선 대안학교나 공동체 마을학교 또는 홈스쿨을 선택할 수도 있다.
4. 지금 당장 도시농업을 시작하라
시골살이를 시작하면 100평이건 1만평 이건 농사를 짓게 마련이다. 농사가 주는 즐거움과 어려움을 미리 체험해 보는 것이
중요하다. 아이들과 주말농장에 참여하거나 화분에 고추나 배추를 심어보자. 영농 서적을 구입해 읽는 열의도 중요하다
5. 귀농교육을 받고 원하는 정보를 모아라
정작 귀농을 하고 나면 농사에 대한 정보를 모으기가 어렵다. 인터넷이나 서적들 가운데 원하는 정보를 모으고 분류해
놓으면 귀농 후 소중한 재산이 될 것이다.
6. 철학적 고민을 가지고 시대와 호흡하라
귀농은 봉급생활자에서 농부로 직업을 바꾸는 것이 아니라 삶을 전면적으로 전환하는 것이다. 그러다 보면 나와 내 가족의
생활양식이 농촌 생활에 맞게 변화해가는 과정 속에서 무수한 많은 고민과 딜레마에 빠지게 된다. 시골살이의 어려움에
부딪힐 때마다 자신이 왜 시골을 선택했는지 무엇을 얻기 위함인지 다잡아 줄 수 있는 준비된 철학과 단단한 가치관이
필요하다.
7. 도시의 편리함을 잊어라
농촌에서 살다보면 의식주 문화 교육 등 불편한 것들이 많다. 불편한 것을 억지로 채우려 하지 말고 인정하고 적응하라.
도시에서의 라이프 스타일을 가능한 한 빨리 농촌생활에 맞게 전화하는 것이 중요한다.
8. 농사로 돈 벌 수 있다는 생각은 접어라
언론에 간혹 농업으로 성공한 사례가 소개되곤 하는데 그들은 농사꾼 중 1~2%에 해당하는 특별한 경우일 뿐이다.
농사는 투기가 아니다. 반드시 땀 흘린 만큼의 대가가 돌아온다. 그래도 돈을 벌고 싶다면 오랜 시간을 두고 천천히 바닥부터
일을 익힌 후 투자해야 한다. 안전한 농산물을 생산하고 능력이 있으면 가공을 해서 부가가치를 높이고 친지든 조직이든
든든한 유통망에 기대는 방법밖에 없다.
9. 농사 이외의 직업을 가져라
귀농을 했다고 꼭 농사를 지어야 하는 것은 아니다. 남자의 경우 영농조합법인이나 생산자공동체에서 사무 일을 보거나
트럭을 몰고 배송을 다닐 수도 있고 여자의 경우 여성농업인센터 등에서 아이들을 지도하거나 면사무소에서 계약직으로
컴퓨터를 가르칠 수도 있다. 농사를 지으면서 부부 중 한쪽이라도 이런 일에 종사하면 경제를 꾸리는 데 도움을 얻을 수 있다.
10. 처음엔 땅을 빌려서 농사를 지어라
시골 사람들은 농사짓는 것을 보고 나서야 비로소 그 사람이 농사를 지을 사람인지 아닌지를 판단한다. 때문에 첫해 농사는
정말 열심히 해야 한다. 그다음부터는 농지를 빌려주겠다는 사람 또는 자신의 땅을 싸게 사라는 사람이 나타난다.
또 일단 정착해서 농사꾼이 되면 도시인이 땅을 사는 것보다 훨씬 싸게 구입할 수 있다.
초기(1995년 이전)에 별장형태의 전원주택이 많이 건축되면서 문제점이 발생 되였는데 PT자료에서 보듯이 토지가격 대비 토목이나 도로건설을 하기 위한 중장비 및 자재 가격이 높아 기존 도로 인접토지를 선호 했으며,상업적 이용이 용이한 토지를 선호하였는데 지금에 와서는 전원생활조건에 부적절하여, 도시민 수요자들이 대다수 기피 하는 전원생활부지로 밀려나고 있습니다.
현재도 PT자료에서 보듯이 개별성향 중심으로 큰 부지(500~1000평)를 선택하고 과거 부자들의 과시형 이였던 별장에 대한 열등감으로 나홀로 부지에 건축과 조경(잔듸광장.관상수.연못 등)을 크게 하고 텃밭과 과수도 각각100 여평 이상 재배하여 친지와 지인들에게 자랑을 하고 있으나 현실적인 문제점이 과다하게 나타나면서 매도 의뢰 하지만 수요자가 적어 애물단지로 전략하여 흉물스럽게 변모하는 전원주택이 많아지고 있습니다.
미래의 전원생활부지는 PT자료를 참조하여 보면 그 해답이 명료 해 보입니다.
한마디로 초기와 현재는 보여주기 위한 전원주택 중심으로 흘렀다면 미래는 건강을 회복시키고 스트레스를 쉼으로 풀어주는 그러한 전원생활 공간에 가장 적절한 건축물을 짓고 조경과 텃밭을 최소화 하고 사생활보호와 범죄예방이 되는 적절한 단지형태(10~20가구 정도)의 전원생활 터가 인기 있을 것으로 전망합니다.
땅값 한도
현장이 휑한, 황량한 상태지만 수도권지역의 상업예정지, 트리플역세권이 될 수 있는 곳이라며 평당 150~300만 원에 농지나 임야를 판매하는 기획부동산이 여전히 극성이다.
경기도 평택이나 화성 향남, 이천 부발지역은 여전히 기획부동산이 노리는 좋은 먹잇감.기획부동산이 다년 간 이들 지역의 땅을 판 덕에 이 지역의 위상만 대외적으로 높아진 상황.허나, 실속 없다.
거래의 높은 장벽을 뛰어넘을 수 없을 뿐아니라 실상은 과대포장 된, 과장 된 사안이 많아서다.
개발계획에 머문 상태에서 지나친 거품은 투자자 입장에서 아주 위험천만하지 않을 수 없는 것.개발예정지 땅값이 150만 원을 넘어가면 위험수위다.통제가 반드시 필요하다.왜냐, 만약 개발효과가 기대효과에 훨씬 미치지 못한다면 투자자는 평생 애물을 가슴 속에 묻어두며 살 수밖에 없기 때문이다.
삶의 질을 높이려 투자 했다가 외려 삶의 질을 엉망진창으로 만들 수도 있는 것이다.기적만 바랄뿐, 더 이상의 기대감은 사치! 또 다른 행태의 실망감만 남을 터.소액 공동투자를 하는 바람에 차후,이러지도 저러지도 못하게 될 터이다.
공유지분자들이 모여 맹지에 도로를 개설한들 별다른 변화와 방안이 없기 때문.도로개설에 돈이 드는 바람에 거품가격상태에서 또 다른 가격(도로개설비용 등)을 더해야 한다.환금성이 극히 낮아질 수밖에 없다.긁어 부스럼 만든 격.대지라는 이유 하나로 거품가격에 판매하는 기획부동산도 있다.
주변이 황량한 광경이라면 대지 효과 역시 기대를 크게 갖을 필요 없다.땅 가치는 위치(접근성)에 정비례하니까.
대형건설사에서도 개발지 땅을 매수하는 과정에서 아무리 성능이 우수한 땅이라도 평당 150만 원을 넘기지 않을 진대 하물며 개발예정지라는 명목으로 기획부동산 맹지가 150~300만 원이라면 그 땅의 앞날은 어두운 그림자만 드리워질 뿐이리라.
요는, 지주들 스스로 만든 땅값 한도의 대대적인 수정이 있어야만 정상적인 가격으로 정상적인 거래상태를 유지할 수 있는 것이다.
150만 원 넘어가는 땅이라면 그 땅에 대한 정신분석이 절실한 것이리라.과거 고리타분한 타성에 젖은 그 땅 주인의 사고에 문제가 있다고 본다.
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개발예정지' 땅에 거품을 집어넣는 행위는 사기행위와 별반 다르지 않다고 본다. 개발예정지 땅값이 마치 개발지 땅값인 양 위세를 떠는 모습이 아주 불안하고 몰상식해 보인다.
농촌 빈집 잘못사면 낭패. 주의해야 할 점
1. 빈집을 임대할 시 가격은 어느정도가 적당할까?
전국의 빈집 임대시세는 평당 1만∼150만원으로 천차만별이고 임대인의 조건에 따라서는 무상임대도 가능하나 주변시세와 접근성, 수리비용, 임차기간 등을 파악한 뒤 계약여부를 결정하는 게 좋다.
사전에 등기부등본과 토지 및 건축물관리대장을 열람해 권리관계와 무허가건물인지 여부 등을 확인하고 건물과 토지소유자가 다르지는 않은지 지목이 혹시 대지가 아닌지 눈여겨봐야 한다. 따라서 해당지역의 시군청의 빈집정보담당 공무원에게 현장답사 시 전화를 통해 시세를 문의하는 게 좋다.
2. 빈집을 살 경우, 받게 되는 세금 혜택이나 득은 무엇이 있을까?
도시민이 농촌 빈집을 구입할 시, 농촌주택 구입이 되므로 1가구 2주택이여도 기존 주택을 매도할 때 양도세가 비과세된다. 이 부분도 해당지역의 세무서에 미리 확인해봐야 한다. 또한 구입 후 농촌주택 신·개축시 행정자치부에서 5년 거치 15년 상환, 연리 3.4%의 조건으로 4천만원까지 대출해 준다.
이때도 지역의 이장과 면사무소의 담당 공무원에게 대출 가능 여부를 미리 확인해야 한다. 일부 지자체에서는 45세 미만의 귀농인이 농촌빈집을 구입 또는 5년 이상 임차하여 수리할 경우 수리비의 50%(최고 5백만원까지)를 보조금으로 지원하는 경우도 있다. 증개축 시에는 인허가절차가 허가사항이 아닌 신고사항으로서 매우 간단하다. 또한 빈집을 철거할 시 50만원의 지원금이 나온다.
빈집 구입시 15대 체크리스트
1. 구입 후 리모델링 하려면 전문가를 대동하여 집의 구조를 잘 살피고 비용도 산출해 봐야 한다. 개조가 불가능한 집도 많고 비용이 신축보다 더 드는 경우도 많다.
2. 가능하면 사람이 살고 있던 집이 좋다. 오랫동안 비어져 있을 경우 집의 노후가 더 심해 거주시 의외의 수리비가 든다.
3. 지목이 대지가 아니면 지목변경이 안된 이유를 확인하고 타당성을 조사한 후 계약한다.
4. 예상 난방비용과 입식 화장실과 샤워 및 욕실 입식주방 여부를 확인한다.
시골의 집들은 벽체 두께가 대부분 얇아 실내가 추운데, 아파트 생활에 익숙한 도시사람들은 겨울에 적응하기가 어렵다. 또한 집의 구조도 입식 생활과는 거리가 멀어 불편한 점이 많다.
5. 전기, 상하수도, 정화조, 전화선, 인터넷선로를 체크한다. 화장실이 재래식일 경우 개조여부도 체크해본다.
6. 지붕에서 물이 새는지와 장마 때 폭우대책에 온전할 것인지를 조사해 봐야 한다.
7. 기존 농가는 대부분 단열과는 거리가 먼 홑창, 홑문으로 되어 있는데, 이것을 그대로 둘 경우 난방비가 감당하기 힘들 만큼 많이 나올 수 있으므로 아예 이중창, 이중문으로 바꾸는 것이 좋다.
8. 바닥이 구들장 마감인 경우 보일러를 시공해야 한다.
9. 난방을 위해 보통 심야전기보일러나 기름보일러를 설치하는데, 자주 사용하지 않는 방 하나 정도는 직접 아궁이에 불을 때서 난방을 해결하도록 하면 좋다.
10. 도로의 유무, 증개축이 가능한지 여부도 반드시 확인한다.
11. 계약 전 미리 건축측량사무소나 부동산전문가 예비 건축주님! 공부를 하셔야 부실공사없는 집짓기가 됩니다.사전에 공부나 준비없이 공사를 진행하다가 미심쩍은 점이 발견되면 그때서 검색하고 공부를 합니다. 공부를 하는순간 아는것이 병이되는 경우가 발생합니다.건축정석 시방서대로 공사하는 업자는 거의 없거든요.건축주가 아는많큼 업자와 갈등이 생깁니다.건축주님! 집짓기전에 핵심만 공부하세요!다음카페 도담채주택 전문카페 오셔서 "건축주 이것만 알아도 부실공사는 없다"
최소3번만 읽으면 부실공사 없읍니다.건축주 이것만 알아도 부실공사 없다⇒ 도담채 주택전문 다음카페또는 관할 군청 담당 등 전문가와 상의한 뒤 매입절차를 밟아야 후회하지 않는다.
12. 미리 토지대장과 건물 등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반 건축물대 장) 등을 확인해 보아야 한다. 농어촌 빈집 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고, 또 무허가건물일 수도 있기 때문이다.
13. 지상권 문제도 꼭 확인해야 한다. 지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말한다. 다 낡아 허물어진 집이라고 부수고 새로 지으면 문제가 없을 것이라고 생각하는 건 착각이다. 전 주인이 알려주지도 않은 다른 사람에게 지상권이 있는 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 된다.
매매를 해서 샀지만 서류상으로는 땅만 산 것이기 때문이다. 가옥대장이나 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때 이런 경우가 생길 수도 있다. 따라서 만에 하나 발생할 수 있는 건물에 대한 소유권 문제는 매도자가 책임진다는 문구를 계약서에 꼭 넣어 처리해야 한다.
14. 집주인인데 토지소유주는 따로 있는 경우도 있다. 지상권만 가지고 있는 것이다. 쓸 만한 집이 주변 시세보다 터무니없이 싸게 나왔다면 십중팔구는 이런 집이다. 빈집의 경우 주변사람들이나 소개를 해준 부동산에 그 집의 내력을 들어 보는 것도 중요하다.
15. 과다한 비용을 들여 호화롭게 개조하기보다는 필요한 부분만 리모델링해 이용하는 게 바람직하다.
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