198번 김정기님 제안에 대한 검토사항입니다.

[구재익(조합장)]

김정기님께 다시한번 아현3구역을 위하여 노력하여 주신점에 진심으로 감사드립니다.

김정기님의 글과 제안에 대하여 검토한 사항을 올려드리겠습니다.

지금부터 올리는 제 글은 다소 오류가 있을 수 있으나 그나마 조합원 모두가 공생할 수 있는 방안으로 생각되는 개인 사견임을 전제로 제안합니다.

공생방안을 마련하지 않고 이대로 가면 관리처분 총회장은 아수라장(조합에서는 깍두기 동원 ?), 언론 기사 "모범적으로 재탄생한

아현3구역 나락으로 추락하다"로 될 가능성이 높습니다.  심지어 조합청산시까지도 소송에 휘말려 있을 가능성이 농후합니다.

모든 출발은 2008년 관리처분, 올 5회 2호 안건에서 그 출발을 시작해야 합니다.  현조합은 기존조합을 해산하고 새롭게 조합을 구성한 것이 아니고 조합집행부 교체로 (아직도 지난조합의 과오에서 자유롭지 못하는) 시작되어  조합원선분양, 사업시행변경인가, 관리처분계획 변경을 앞두고 있기 때문입니다.

감정평가법인의 종후자산평가는 거래사례비교법(저희 3구역 조합원 분양권 실거래가와 인근 공덕3,5구역 감안)등으로 도정법에 맞게 하되 그 결과값에 저희 상황에 맞게 조정값을 넣어 조합원분양가를 산출하시면 됩니다.

 ☞ 감평에 대해서 잘아시는 것 같습니다.  아현3구역의 이번 감정평가의 종후평가의 원칙이 위에 말씀하신 원칙으로 한것입니다. 

본론으로 들어가  2011.5.7 총회안에서 출발합니다.

1) 추가비용 절감방안

40평대 조합원/일반분양가 모두 평당 100만원 인하 : 건립세대 520*4500만 = 234억원(-)

30평대 일반분양가 평당 30만원만 인하 : 예상 일반분양세대 약 200~250 * 1,000만원 = 25억원(-)

(물론 힘들겠지만 20만원 때문에 분양될것이 안되고 분양률이 현저히 떨어지지는 않을 것임) 

☞일반분양가를 건드렸습니다만 일반분양가는 조합에서 잡아놓은 것과 같은 조건으로 계산을 하겠습니다.

일반분양가를 건드리면 충분히 조정을 할 수 있습니다. 다만 현재 조합에서 잡은 것도 주변 분양현황과 부동산과의 미팅에서도 시공사도 CM에서도 분양하기에 불안한 가격이기 때문입니다. 저층을 기준으로 일반분양가 산정이 되어야 할 것입니다.

따라서 40평대 일반분양가 100만원 더 내리면 260*4500만원 = 117억(-)

30평대 일반분양가 20만원 더 내리면  238*680만원 = 16억(-)

20평대 일반분양가 20만원 더 내리면 227*500만원 = 11억(-)

이렇게 하면 토탈 403억 마이너스입니다.

고통분담 차원 감내(수용)가 가능한 추가부담 20~30평 조합원 각 500만원 : 2,021세대 * 500 = 104억원 (+)

(앞 글에서 다른 분이 언급한 9~10월 조합 방문시 나온 금액임을 고려한 숫자)

5월 총회 정비사업비 추가예산(60페이지) 1,930억 중 2% 절감 (2% 삭감안 관리처분 총회 미리 상정) : 40억원(+)

(총회비용과 예비비 제외)

예비비 100억원 중 일부 출연 : 50억원 (+)

남아있는 총회비용 회당 1억 절감 : 5억원 (+)

상가 특화분양 등으로 인한 수익 : 10억원 (+)

기타 50억원 절감

- 모델하우스 운영비 절감 (사이버 M/H 강화)

- 사업비 이자 금융비용 추가 절감 등

- 구조합 과오분 회수금액 (구상권 등)

추가비용 259억원 = 추가부담 및 절감 259억원

☞절감방안에서 실질적으로 줄일 수 있는것은 20평 ,30평에서 고통분담 차원에서 내려는 각500만원 104억원(+)뿐이라고 보시면 될거 같습니다.

5월 7일 지출 및 수익에서 수익에서 약 80억 손실로 잡았습니다. 택지 12가 감정가 평당 3000만원에 260억으로 잡혀있었는데 실질적으로 매매 불가능한 가격입니다. 구조합에서 비례율을 높이기 위하여 높게 평가한것으로 이번에 평당 2500만원으로 재평가가 되었지만 2종 근린상가 용도로서 180억정도 밖에는 수익성이 나오지 않는것으로 판단합니다.

또한, 2008년 관리처분때 비례율과 연관되어 있는 종전평가액이 7,214억이었으나 구조합에서 비례율을 높이기 위하여 고의로 누락시킨건지 아님 실수인지는 모르겠으나 국공유지 평가액 380억을 누락하였습니다.

5월 7일 총회때 최종적으로 종전평가액에서 실수들이 많다고 하여 7,430억으로 여유있게 잡았었습니다만 그래도 175억이 마이너스입니다.

여기에 CD금리가 계속적으로 인상이 되어 약 1%정도 올랐습니다. 이에 따라 60억정도의 손실이 생겼습니다.

5월 7일자 총회때 잡은 정비사업비보다 80억(택지12손실액)+종전평가액 누락(175억)+CD금리의 상승(60억) = 315억이 추가 손실이 발생하였습니다.

315억에 대해서는 여러가지 절감방안 및 앞으로 들어갈 비용등에 대하여 최대한 절약한 금액으로 예산을 잡아 복구를 하였습니다.

따라서 추가정비사업비에서는 절약할 비용이 없습니다.

예비비중 향후 법인세로 50억정도의 비용이 나갈것으로 예상이 되어 더이상 줄일 수가 없습니다.

총회비용등은 최대한 줄이겠습니다.(5억)

상가특성화는 분양완료까지 가봐야 겠습니다만 10억정도는 줄일 수 있다고 보겠습니다.(10억)

모델하우스 운영비는 시공사 공사비에 포함되어 있습니다.

구조합 회수금은 사실상 채권확보가 어렵다고 보시면 될거 같습니다.

따라서 절감액 104억(20평,30평 고통분담금) + 총회비용 절감 5억 + 상가특성화 10억 = 119억

2) 세부적 절감방안

 먼저, 사업비 대출금 3,400억원 중 가산금리가 턱없이 높안던 외환,신한,국민은행 차입건 조속한 Refinancing

 - 예시) 500억원 2% 가산금리 다운 시 연 10억원 이자 절감 가능

☞ 재개발 사업에서 공사비 다음으로 많은 지출이 있는것이 금융비용입니다.

우리 사업장의 경우 무이자 및 사업비 대여금의 이자가 사업끝날때까지 어느정도나 든다고 생각하십니까?

계산해 보니 자그마치 2000억정도가 들어 가더군요.

이번에 비례율 조정과 분양가 조정을 하면서 어떻하든 아껴보자고 작정하고 줄일 수 있는 방법을 찾아 보았는데 줄일 수 있는것이 말씀데로 사업비대출 가산금리 높은 것에 대하여 조정을 하는 것이었습니다.

이사회 내용을 보시면 아시겠지만 가산금리 높은 것에 대하여 조합에서 아주 강하게 협박도 하고 조르기도하고 하여 조정을 하였습니다.

은행에서는 처음에 리먼사태때 어렵게 대출하였고 만기가 남았기때문에 절대불가라고 하였지만 거의 현재의 가산금리인 2.4%로 거의 다 맞췄습니다.

월 1억 5천만원정도 절감 하였습니다만 이또한 사업수지에 대입되었습니다.

 조합의 수익사업이 가능한지 모르겠지만 조합원소식지에 조합원 상대 광고수익 (부동산 및 할인점 광고 등) 창출

 - 입주시까지 지속적으로 수익창출 가능

☞책정하기가 불가능 하네요

3) 마케팅 방안

먼저, 40평대 대형평수의 미분양 촉진방안 

- 계약금 5~7% 낮추고 중도금 후불제 고려 (물론 조합의 기회비용 상승요인이긴 하나 전체 세대수가 적어 수용가능)

- 인근 여의도 증권사 임원, 을지로 등 시내 은행/기업 임원 앞 vip 마케팅

- 조합원 자체 내부 또는 인근 부동산과 연계 분양촉진 캠페인 (자신의 주거 보금자리의 가치는 내자신이 창출한다)

   (조합원 모두가 자신감으로 뭉쳐 입소문 마케팅과 청약 및 계약독려 주변인물 마케팅에 나서야 합니다.)

- 아마 이번 9호 소식지로 대혼란이 일어나 인근 부동산 계약진행중이거나 최근 거래한 당사자로 부터 상당히 곤란한

  입장에 처해있을 것임. 아현 3구역 이미지 회손과 거래기피는 결코 바람직하지 않으므로 향후 조합에서 간담회 필요

☞ 분양률을 높이기 위하여 중도금 후불제 및 무이자 그리고 계약금 10%로 하는것에 대해서도 시공사와의 공사비 책정시 기성금에 대한 캐쉬플로우로 계산이 되어 있기에 쉽지만은 않습니다.

다만 계약금 10%로 하고 그에대한 잔금때 납부하는동안의 이자에 대해서는 시공사에서 책임지라고 요구할 것입니다.

그리고 시공사에서 아현3구역 분양에 대한 마케팅및 홍보 비용으로 꽤 많은 예산을 잡아놓은 것으로 압니다.

시공사에 최대한 홍보를 하도록 하겠습니다.

반포래미안/자이의 일반분양가가 그 당시 주변시세보다 훨씬 높아 다들 갸우뚱햇지만 결과가 어떻습니까 ?

시공사가 열린마음으로 시공비 결정시 저희 조합원들이 배푼 절제와 배려를 생각하고 또한 덤으로 추가공사물량을

비용없이 받게된 점을 생각하고 조합이 나서 이젠 너희가 보따리를 풀때임을 각인시킨다면 최고의 시공으로 조망권이

뛰어난 명품아파트가 가능합니다.

 ☞ 조합원님의 뜻을 받들어 최선을 다하겠습니다.

☞ 다소 장황하지만 위 내용대로 가능하다면 40평대 조합원은 분양가 감액은 소식지내용보다 약간 미흡하나, 비례율   에서 만회하고 정말 대형평형에 맞게 고급스럽게 시공해준다면 이해하고 동참해주실 것으로 사료됨

☞ 조합은 조속히 현재 시공사별/은행별 사업비 대출내역을 공시해주시기 바라며, 예산절감 방안을 수립해주시기 바랍니다.  또한 조합원 대상으로 예산절감 아이디어 공모, 관련분야 전문가 포함 소규모모임 구성, 마케팅홍보인단 구성 등도 제안합니다.

 ☞ 최종적으로 제안에 대하여 정리를 해보겠습니다.

조합에서 제시한 일반분양가는 건들이지 않는 조건으로 계산하겠습니다.

제안데로 한다면 (-)403억에 (+)119억으로 (-)284억입니다.

비례율 96.3%가 나옵니다.

여기서 첫번째 돌출되는 문제는 40평대는 평당 179만원을 내린 지금도 형평성에 맞지 않다고 하시는데 분양가는 100만원만 내리고 비례율은 더 떨어지는 사태가 옵니다.

둘째로 이 조정안은 아현3구역의 감정평가의 전제조건인 갭차를 줄이지 못한다는 것입니다.

20평과 30평은 5%이내 30평과 40평은 평당가는 같고 부가세의 차이인 3.5%이내의 전제조건이 맞춰져야 관리처분 금지가처분이라든가 소송등에서 벗어날 수 있습니다.

※ 40평대 조합원님께서 40평대 조합원분양가를 1500만원으로 하면 조합원님들이 40평대에 많이 가고 그에따라 미분양 우려에서 많이 벗어날 수 있지않냐고 하셨습니다.

40평이상 조합원 315분께 1500만원으로 하였을때 약 255억의 손실이 납니다.

그렇게 되면 비례율은 93.5%로 떨어져 사업성 악화로 청산과 국공유지 포기 사태가 발생하여 결국 20평대 30평대의 조합원 분양가가 올라가야 하는 부작용이 있습니다.

다른 해안들을 내놓으시면 조합에서는 성심성의껏 검토하여 답변을 드리도록 하겠습니다.

[김기호]

조합원 평당분양가 1,500만원은 예를 든 것으로 40평형 선택을 현재 보다도 많이 할 수 있도록 유도하자는 의미이구요
40평대 조합원 50% 다차면 얼마나 부담없겠습니까?

[우복순]

조합장께서는 " 20평과 30평은 5%이내, 30평과 40평(부가세3.5%별도)은 같게 맞춰져야 관리처분 금지 가저분이라든가 하는 소송등에서 벗어날 수 있다."고 하셨는데
왜 20평과 30. 40평(부가세별도)이 5% 이내의 차이가 나야 하는지요?
3~4년에 걸쳐서 변화된 시세를 왜 무시하고 그 틀을 잡아놓고 우기시는지요?
그 변화된 시세는 소유자들의 재산권입니다.
왜 그 재산권을 주물럭거립니까?
중대형의 권리가격하락을 왜 20평형에 전가시키려합니까?
지금의 사업시행변경은 각 평형의 시세에 어떤 변화도 주지 않습니다.
왜 사업시행 변경때문에 조합원들의 재산권을 좌지우지하려 하십니까?

[구재익(조합장)]

우복순님 과거와 배치도나 평면도등 설계가 바뀌지 않은 상태에서 경미한 사업시행변경이라면 그리고 전에 2009년도에 효용지수도 적용하지 않은 1층부터 로얄층까지 몇만원 차이나는 종후평가를 그대로 가져가면 기존의 관리처분대로 밀고 나갈 수도 있다고 봅니다. 그러나, 우리는 중대한 사업시행변경을 하였고 그에따라 과거와 똑같은 배치나 평면도가 없습니다. 즉 다시 감평을 하여야 하는데 감평의 원칙은 감평을 하는 시점을 기준으로 원가의 배분에 따라 평가를 하게 되어 있습니다. 원가가 총 100이라면 이것을 시세에 맞춰 골구로 배분하는 것이지요.

[우복순]

조합장님, 배치도나 평면도등 설계변경이 24평 조합원에게 그렇게 유리하게 사업시행변경했나요?
도로를 병풍처럼 싸고 돌면서 상가위에 배치해 놓은 것이 어디 얼마나 바꼈나요? 중대형은 더 안좋은 배치와 더 안좋은 평면도로 설계하셨나요?
조합장님, 우리 24평 분양자들은 머리가 나빠서 조합장님의 말을 이해 못하는 것이 아닙니다.
예전껏 무시하고 감정평가를 합니까?

(제일 싫어하는 저층과 도로변, 상가동 등의 조합원분양가 뿐만 아니라 일반분양도 당연히 시세에서 이루어지는 가격차이의 수준에서 평가를 하는 것이 가장 공평합니다. )

[우복순]

그러나 소형과 중대형의 평가 이야기가 아니지 않습니까?
제가 확실히는 모르지만 상가동과 도로변동으로 있던 24평은 그대로 배치되어 있지 않나요?
왜 24평만 상가위에 배치합니까?
왜 24평은 도로를 둘러싸고 있게 배치했습니까? 아닙니까? 왜 이렇게 불공평하십니까? 새롭게 배치하면서 도로변과 상가위에 중대형을 배치해 놓고 24평 조합원들에게 가장 좋은 위치에 배치했으니 분양가를 조금 높인다고 하셔야지요.
안 그렇습니까? 조합장님!!

[박계웅(가족)]

24평 배치도를 중대형과 비교하시는데요. 물론 20평대가 중앙 20m도로변에 있는건 맞는데요, 40평대 499세대와 20평대 1200세대를 단순 비교하는건 좀 그렇네요. 그리고 보는 사람의 따라 배치도는 호불호가 있을거고요, 그렇게 따지면 40평대는 반은 산 꼭대기에 있네요. 이거 마음에 안들어 하시는 분들도 있을듯, 아현동에 태어나서 지금 까지 살고 있는데요. 전에 아현동 집이 2호선 5분거리 5호선 3분거리 였습니다. 아래쪽이였단 얘기죠. 40평대 꼭대기동. 2호선 10분 거리는 됩니다. 그리고 도로라고 말씀하시는데요. 택지1에 있는 30평대도 차가 가장 많이 다니는 주 출입구 도로변에 있는것 아닌가요.

[우복순]

24평 가격을 대폭 올리려면 획기적인 개선이 필요하다는 이야기입니다. 그르니까 타 평형보다 좋은 배치와 타 평형보다 더 나은 자재 등등.
지난 2008년때의 배치도와 비교해서 무엇이 좋아 졌습니까?
사업시행변경을 함에 있어서 중대한 가격 변동 요건이 없지 않습니까?

[오세헌]

동의합니다

[조철민]

동의합니다.

[전옥선]

조합장님..향후 긍정적인 예상으로 평가를 부탁드립니다..그래야.조합원거래시세회복 및 일반분양 경쟁력있습니다.