둔촌주공재건축 Fact check [75탄 - 일반분양가와 조합원분담금]

[경호처장]

■ 둔촌주공 공사 현장 동영상 (2022년 11월 17일 현재)

■ 둔촌주공 재건축 상세 내용

■ 둔촌주공 향후 예상 일정

 ○ 일반분양가 결정 (2022년 11월 16일) : 평당 38,292,269원 (25평 9억9천만원 / 34평 13억1천만원).

 ○ 일반분양 입주자 모집 공고 및 청약 접수 : 11월 25일 ∼ 12월 5일. 

 ○ 일반분양 당첨자 발표 : 12월 중순경 → 일반분양 계약 : 2023년 1월 초순경.

 ○ 변경 관리처분 총회 : 2022년 12월 22일(목) 오후6시.

 ○ 조합원 동·호수 추첨 결과 발표 : 2023년 1월 10일경 예상 (부동산원 전산추첨) → 조합원 분양 계약 :  2023년 2월 중.

1. 둔촌주공 조합원 예상 분담금

https://cafe.daum.net/headline114/4JCN/347

둔촌주공 관리처분계획 변경(안)을 통한 조합원 분담금 내역

2. 둔촌주공 일반분양시 미 분양 관련

 ○ 34평 E 타입의 주방 창문을 맞보고 있는 형태와 소형평형(14평∼22평)의 ㄷ자 형태의 복도식에 따른 일부 논란.

 ○ 34평의 경우 중도금 대출 불가 예상.

 ○ 약간의 단점에도 불구하고 대기 청약자들을 크게 불러 모을 것으로 보여 미분양 절대 없다. 

 ○ 서울지역 이만한 단지 없다 → 재건축 최대 단지로서 커뮤니티 풍부 + 더블역세권 + 단지내 학군 형성.

3. 둔촌주공 매매 동향

 ○ 9월부터 10월에 거쳐 급급매 위주로 거래이후 호가상으론 1억 상승한 모습.

 ○ 공사 정상화가 빠르게 진행되는 모습을 보이며 신규 저가 매물 출시는 거의 멈춘 상황.

 ○ 최근 2∼3주간 시세 형성은 오르고 내리는 모습 없는 횡보세 유지 중.

 ○ 전체 부동산 시장의 눌림 현상을 영향 받아 거래 모습은 다소 소강 상태이나 매수 문의 꾸준한 증가세.

 ○ 조합원들의 분담금이 확정되고 순조로운 일반분양 일정이 시작되면 현재 호가 수준에서 바닥을 다질 듯.

    → 둔촌주공의 재건축 추진 관련 리스크가 해소 되며 오히려 하락 없는 상승세 전환을 시도 할 듯.

 ○ 확실한 상승 전환은 일반분양이 마무리 되고 조합원 동·호수 추첨이 완료되는 1월말 기점 예상.

    → 대기매수자들의 선택은 지금부터 연말전까지가 저가 매물 잡기의 기회로 판단됨.

4. 둔촌주공 매매시 고려사항

 ○ 둔촌주공 매매 대상 : 3년이상 보유(상가 포함)의 조합원의 경우  모두 매매 가능.

 ○ 2023년 5월 9일까지 한시적으로 다주택자 양도세 중과 배제로 다주택자 문의 증가 중.

 ○ 매수자 고려 사항

    - 기존 1주택 보유자가 둔촌주공을 매수하여 둔촌주공 입주후 2년내 기존주택 매도시 기존주택 비과세 혜택.

    - 취득세 : 무주택이든 다주택이든 관계없이 중과없이 4.6% 단일세율 적용.

    - 둔촌주공은 입주권 상태이기에 종부세 과세 대상 미포함.

    - 자금조달계획서는 제출하나 그 증빙 서류는 제출 의무 없음.

    - 조합원 입주권 매매 방법은 기존 아파트 매매 방법과 동일[계약금(10%)-중도금(30∼40%)-잔금(토지소유권이전)]. 

    - 계약부터 잔금까지 기간은 통상 2∼3개월.

    - 대출 : 기존 매도자들이 받은 이주비(담보대출,유이자) 한도내에서 승계 방법이 유일하며 신규 대출은 불가.

    - 매수 준비 자금 : 매매가 - 이주비(담보대출, 유이자) = 매수준비자금 + 취득세.

    - 분담금 또는 환급금은 입주시 일괄정산 / 이주비 대출의 경우 이자는 후불제로 입주시 일괄정산.

5. 결론 

 ○ 둔촌주공 10월 17일 공사 재개이후 정상화 속도가 탄력을 받으며 재건축 순항 중.

 ○ 이제부터는 일반분양가 결정 + 동·호수 추첨 + 조합원 부담금 확정 + 입주자모집공고 등 빅 이벤트 시기.

    → 불확실성과 리스크가 해소됨에 따라 가격은 점진적으로 상승 전환을 시도 할 듯.

 ○ 대기매수자들의 경우 막바지 우량 저가 매물을 잡는 기회로 삼아야 할 듯.

 ○ 장기적으론 12,032세대의 국내 최대 아파트로 향후 입주시 강동 · 송파권의 대표 주자로 다시금 가격은 상승 예상.

둔촌주공재건축 Fact check [75탄 - 일반분양가와 조합원분담금]을 통해 둔촌주공 일반분양가 발표와 그 영향에 따른 조합원 분담금에 대해 간략히 예상해 보고 향후 추진 일정 및 둔촌주공 매매 동향에 대해 간략히 살펴 보았으니 참고하시기 바랍니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 조합원 매물 전매 제한으로 인해 예외적 일부 조건을 갖춘 매물만 거래 가능함에 따라 실제 저가 매물은 매우 귀한 상황이니 부동산헤드라인을 필히 방문·상담을 통해 가격적으로 우량 매물에 대해 매수하시는것이 필요 합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.