판교 단독주택

[박 기철]

부동산] 판교 단독주택 자꾸 끌리네

소득수준이 향상되면서 판교 신도시 단독주택용지에 대한 관심이 높다. 최근 아파트 시장은 침체된 반면 정원이 딸린 단독주택이나 빌라의 인기는 갈수록 높아지는 추세. 이 때문에 분당과 서울의 학교 및 편의시설을 다 이용하면서도 전원생활이 가능한 판교 단독택지가 주목을 끌고 있는 것.

전매제한이 엄격하게 적용되는 판교 아파트와 달리 단독주택용지는 이주자택지와 협의양도 택지에 한해 한 차례 전매가 가능하다.

이주자 택지는 판교신도시 개발로 생활 터전을 잃게 되는 원주민에게 공급하는 점포 겸용 택지다. 3.3㎡당 평균 공급가격은 570만원 수준으로 조성원가 대비 80%다. 이주자 택지를 공급받은 원주민들은 땅을 원가 이하로 사들였기 때문에 상당한 프리미엄을 누리게 된다

반면 협의양도 택지는 주거전용이며 보상절차에 협조한 땅주인에게 감정가에 공급한다. 3.3㎡당 평균 830만원에 공급했다는 게 토지공사 설명이다. 현지 중개업소에 따르면 이주자ㆍ협의양도 택지의 3.3㎡당 호가는 통상 1000만~1200만원대다.

지난 11월 단독주택 214필지가 감정가에 일반 분양됐다. 평균 분양가는 점포겸용이 3.3㎡당 899만원(㎡당 272만원), 주거전용이 823만원(㎡당 249만원)이었다.

청약 경쟁률은 평균 9대1로 단독주택 용지치고는 매우 높은 경쟁률을 보였다. 많은 사람이 판교 단독주택 용지 시세를 감정가보다 높게 본다는 뜻이다. 토공은 내년 상반기에도 100여 필지의 단독주택 용지를 일반분양할 예정이다.

투자자들의 궁금증은 한 가지로 모아진다. 1회 전매가 허용되는 이주자ㆍ협의양도 택지를 사들여 단독주택을 지으면 차익이 얼마일까다. 일반분양은 당첨확률이 낮은 만큼 현실적으로는 쉽지 않다.

따라서 이주자용 택지를 3.3㎡당 1000만원에 사들였을 때 총투자비용을 계산해서 수익성을 따져봐야 한다.

주거전용 용지의 필지별 평균 면적은 247㎡로 땅값은 7억4848만원이 된다.

주거전용 용지 용적률은 80%이므로 건축 연면적은 198㎡가 된다. 3.3㎡당 건축비를 300만원으로 가정하면 건축비는 1억7964만원이다.

결국 2층으로 짓는 주거전용 단독주택은 땅값과 건축비를 합해 총 9억2812만원이 드는 셈이다.

이와 달리 점포 겸용 용지의 필지당 평균 면적이 272㎡이므로 땅값은 8억2424만원이 된다. 용적률 150%를 적용하면 건축연면적은 408㎡로서 건축비는 3억7091만원으로 추정된다.

결국 1층에 점포를 둔 3층 규모 점포 겸용 단독주택을 짓는 데 총비용은 11억9515만원이라는 계산이 나온다. 주거전용 단독주택은 총투자비용이 현재 분당 정자동 단독주택 시세보다 높은 편이다. 현재 분당 정자동에서 231㎡(70평) 주거전용 단독주택은 7억5000만~9억원대이기 때문이다.

점포 겸용은 분당 정자동의 경우 입지에 따라 가격 차이가 크기 때문에 일률적으로 비교하기 힘들다. 정자동의 단독주택 전문 중개업소 관계자는 "점포 겸용 단독주택은 통상 10억~14억원 수준이지만 입지에 따라 가격차이가 크다"고 말했다.

따라서 판교에서 매수하려는 단독주택 용지 입지가 정자동 단독주택보다 뛰어나야 시세차익을 볼 수 있다는 결론이 나온다. 또 단독주택은 환금성이 떨어진다는 점도 고려해야 한다. (주)리더셋 어드바이저 박기철 대리는 "분당에서 단독주택은 바람이 불 때만 거래된다"고 말했다.

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