둔촌주공재건축 Fact check [79탄 - 입주권/분양권 바닥론 솔솔]

[경호처장]

◆ 둔촌주공 재건축 사업 개요

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◆ 향후 추진 일정

 ○ 일반분양 예비 당첨자 서류 제출 : 1월 28일(토) ∼ 2월 6일(월)

 ○ 일반분양 예비 당첨자 동·호수 추첨 및 계약 : 2월 7일(화) ∼ 2월 13일(화)

 ○ 일반분양 무순위 분양 : 3월초∼

 ○ 조합 대의원 후보 접수 : 1월 27일(금) ∼ 2월 3일(금)

 ○ 조합원 동·호수 추첨 : 2월 9일(목)

 ○ 조합원 대상 모델하우스 오픈 : 2월 25일(토) ∼ 3월 5일(일)

 ○ 조합원 임시총회 : 3월 4일(토)

 ○ 조합원 분양 계약 : 3월 20일∼ 

1. 1월 정부 대책이후 부동산 시장 모습

 ○ 송파 · 강동 대단지 중심으로 급매물 회수 및 소진으로 호가 상승 모습.

 ○ 고덕그라시움 34평 기준 급매 위주로 거래이후 14억대에서 16억대로 호가 상승.

 ○ 잠실주공 5단지의 경우 작년 12월 급급매 기준 4억. 통상적인 급매 수준에선 2억정도 호가 상승 모습. 

 ○ 급급매물 거래에 따른 급매물 공백 상태 + 정부의 규제완화 정책에 의한 급매물 출시 감소 영향으로 보임.

 ○ 당분간 현 호가 수준에서 매도·매수 가격 줄다리기 치열하게 전개 될 듯.

2. 둔촌주공 입주권 가격 동향

 ○ 둔촌주공은 작년 12월과 올 1월에 거쳐 7∼8건 거래를 통해 급급매 매물은 완전 소진 상태.

 ○ 2월에 들어서며 작년 12월 대비 34평의 경우 매수원가(매매가+부담금) 기준 평균 5천이상 상승.

    → 37평과 43평 배정 평형은 작년 12월 대비 급매 기준 1억이상 호가 상승.

 ○ 동·호수 추첨을 앞에 두고 있는 매도자들의 경우에도 매도를 추첨이후로 연기하는 경향을 보이며

 ○ 매수자들의 경우에도 동·호수 추첨이후 희망하는 매물을 선별 매수하겠다는 의도로

 ○ 동·호수 추첨을 앞두고 거래 시장은 다소 소강상태이나 시장 분위기는 바닥을 찍은 모습.

 ○ 둔촌주공 입주권 / 분양권 가격 바닥론이 솔솔 흘러나오는 상황

3. 둔촌주공 조합원 동·호수 추첨이후 시장 예상

 ○ 동·호수 추첨이후 일부 평형에서 실망 매물이 소폭 증가 할 것으로 예상되나 그 매물량은 극소수일듯

    → 가격적인 측면에서 우량 동·호수 매물의 경우 프리이엄이 붙어 출시될 듯.

    → 34평 A타입과 일반분양분이 전혀 없는 37평과 43평 그리고 50평의 경우 추첨이후 매수세 다소 증가 예상.

 ○ 대출규제 완화에도 이주비 승계외엔 추가 담보대출이 불가하여 많은 투자금 필요하다는 단점이 있어

 ○ 동·호수 추첨이후 단기간 매도자와 매수자간 가격 눈치 보기가 이어지겠지만

 ○ 우량 동·호수 매물들이 가격을 선도하며 전체 시장은 점진적 우상향 예상 됨.

 ○ 동·호수 추첨이후 동일 평형이라도 매물 상황에 따라 가격 차별화.

 ○ 참고로 동·호수 추첨후 조합원 분양 계약시 조합원은 계약금 등 별도 준비 자금 필요 없음.

4. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 분양권 가격 예상

 ○ 올림픽파크 포레온 분양권은 현재 2023년 12월 15일까지 1년간 전매 제한.

 ○ 25평과 34평의 경우 조합원 매물과 혼합되어 있어 입주가 가까워지며 조합원 가격과 동조화 현상을 나타날 듯.

 ○ 따라서 올 12월부터 34평 분양권 기준 타입·층에 따라 차이는 있으나 최소 1억5천이상의  +P 예상.

 ○ 결국 조합원 입주권 가격 상승은 둔촌주공 분양권 가격 상승으로 연결 될 듯.

5. 둔촌주공 조합원 입주권 매매시 고려 사항

 ○ 둔촌주공 입주권 매매 가능 대상 : 모든 조합원(상가 포함) 매매 가능.

 ○ 계약 방법 : 일반아파트와 동일 (매매대금에 대해 '계약금→중도금→잔금' 방식으로 통상 2개월).

 ○ 기존 31평에서 34평을 배정받은 급매물 예시

 ○ 대출 : 이주비대출 승계 방법이 유일 / 신규 담보대출 불가 .

 ○ 분담금(환급금) 납부 시기 : 매수자가 입주시 일괄 정산.

 ○ 이주비 대출 승계시 이자 납부 시기 : 후불제(입주시 일괄 정산).

 ○ 취득세 : 매매가의 4.6%.

 ○ 위 표의 매물 매수시 준비자금 계산법

    16억(매매가) - 1천(이사비 승계) - 3억4천5백(이주비 승계) - 6천5백(매도자의 잔금시까지 이주비 이자)

     = 준비자금 11억8천 + 취득세 7천6백 = 총 준비자금 12억5천6백 / 분담금 3천5백은 입주시 정산.

    ( 16억에 대하여는 일반아파트 매매 방식과 동일 : '계약금→중도금→잔금' 방식으로 통상 2개월)

    ( 이주비 미 승계시 준비자금 : 16억-1천-6천5백 + 취득세 = 16억1백)

6. 결론

 ○ 아직 부동산 방향성이 불투명한 단계로 전체 부동산이 당분간 치열한 눈치보기속에서 횡보세가 유력하지만

 ○ 결코 재 하락 없이 우상향 시도 할 듯. 

 ○ 무주택자 또는 1주택자로서 내집마련 또는 갈아타기에는 우량 지역·우량 매물을 잡는 기회임을 알아야 할 듯.

 ○ 동·호수 추첨이후 기존 16평과 18평대에서 34평을 배정 받은 1주택 조합원으로서 장기보유(거주)한 경우

    → 최근 매매가격 하락에 따른 양도세가 감소 된 상황이기에 거래 비용 감소 효과를 누리며

    → 37평과 43평 배정 매물로 갈아타는 것도 나쁘지 않은 시기로 판단됨.

둔촌주공재건축 Fact check [79탄 - 둔촌주공 입주권/분양권 바닥론 솔솔]을 통해 간략히 둔촌주공의 시장 동향을 살펴보았으니 참고하시기 바랍니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문·상담을 통해 가격적으로 우량 매물에 대해 매수하시는것이 필요 합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.