하자진단을 하기 위해 업체를 선정했습니다. 계약주체는 누구인가요?

[노을]

국토해양부 고시 제2010-445호에 보면 아래 [별표 4]와 같은 내용이 있습니다.

입주자대표회의가 계약자가 되는 경우는 아래 내용과 같이 두가지로 주택관리업자선정, 하자보수보증금으로직접보수하는경우인데 저희아파트의 경우 하자진단을 하기위해 하자진단하는 업체에 용역을 주려고 합니다. 이때 계약주체는 누구인가요..?? (제 생각은  관리업체가 하는게 맞다고 판단됩니다만..)

[별표 4] (제12조․제13조․제22조 및 제23조 관련) 주택관리업자 및 사업자 선정방법
구  분			계약대상물	선   정		계약자
				입찰방법	낙찰방법
1.주택관리업자			- 공동주택 위탁관리	경쟁입찰	최저낙찰제	입주자 대표회의
2. 사업자	가. 공사	하자보수	- 하자보수보증금으로 직접보수하는 공사	경쟁입찰	최저낙찰제	입주자 대표회의
		장기수선	- 장기수선계획에 따른 각종 공사	경쟁입찰	최저낙찰제	관리주체
		일반보수	- 관리비 중 수선유지비를 사용하는 공사	경쟁입찰 (공사금액 200만원 이하 예외)	최저낙찰제	관리주체
	나. 용역		- 경비  - 청소  - 소독  - 승강기  - 지능형홈네트워크  - 전기안전관리  - 정화조청소, 관리  - 저수조 청소  - 건축물 안전진단  - 기타 용역	경쟁입찰 (용역금액 200만원 이하 예외)	최저낙찰제	관리주체
	다. 물품	구입	- 물품 등 자산구입    (차량, 경유, 비품 등)	경쟁입찰 (구입가격 200만원 이하 예외)	최저낙찰제	관리주체
		매각	- 재활용품 판매  - 고정자산 처분 등	경쟁입찰 (매각금액 200만원 이하 예외)	최고낙찰제	관리주체
	라. 잡수입 등		- 광고게재 등	경쟁입찰 (수입금액 200만원 이하 예외)	최고낙찰제	관리주체
<비 고> 관리주체가 계약자인 경우  1. 장기수선계획에 따른 각종 공사는 「주택법 시행령」 제66조제2항에 따라 입주자대표회의에서 의결하는 장기수선충당금 사용계획서대로 처리하여야 한다.  2. 기술인력 등을 전문용역업체에 용역하는 때에는 입주자대표회의의 동의를 얻어야 한다.  3. 일반보수업자의 선정은 입주자대표회의에서 승인한 사업계획 및 예산에 따라야 한다.  4. 입찰과정은 입주자대표회의의 감사가 입회할 수 있도록 한다.

[철쭉꽃]

관리주체,

[대전하늘천사]

입주자대표회의 입니다.
계약자가 누군가의 문제보다는 계약내용이 중요합니다.
과업지시내용을 작성하는데 주력하세요.
관리사무소에서 작성하여 제출하겠지만 심의 하실때 빠트리는 내용이 없는지 검토하시면 됩니다.

[잠자리]

주택법 제46조의7(하자진단 및 감정)
① 사업주체는 제46조제1항에 따라 입주자대표회의등이 청구하는 하자보수에 대하여 이의가 있는 경우, 입주자대표회의등과 협의하여 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있다. 이 경우 하자진단을 의뢰받은 안전진단기관은 지체 없이 하자진단을 실시하여 그 결과를 사업주체와 입주자대표회의등에게 통보하여야 한다.

[잠자리]

입주자대표회의가 요청하는 하자보수에 대해 이의가 있는 경우 사업주체가 안전진단기관에 하자진단을 의뢰할 수 있다고 되어 있습니다.
하지만 말씀하시는 것은 하자보수보증금수령을 위한 소송을 하기 위해 하자를 적출하는 단계라고 생각되어 지는데... 전용부분의 하자 적출과 보수를 요구하는 것은 입주민이고 공용부분의 하자적출과 하자보수를 요구하는 것은 관리소입니다. 그러나 국토부고시에는 이러한 내용이 명시되어 있지 않습니다.
따라서 내용이 명확하게 명시되지 않은것에 대해서는 계약에 따른 비용을 실질적으로 지불하는 입주민. 입주민을 대표하는 대표회의가 계약의 당사자가 되어야 할 것입니다.

[잠자리]

한편, 입주자대표회의는 하자보수를 요청할 수는 있지만 하자보수를 갈음하여 손해배상청구를 할 수는 없습니다. 즉, 하자보수요구는 할 수 있지만 하자보수를 하지 않은 것에 대한 하자보수보증금을 달라고 요청을 할 수는 없다는 것입니다. 그러므로, 하자보수보증금의 반환을 요청하는 소송을 진행하실 때는 입주민 4/5이상의 서면동의 및 의결을 거치되 소송권한을 위임받아 입대의에서 시행하시기 바랍니다.

[노을]

입주민들이 각출해서 내는건 아니구요.. 관리비(잡수익)로 내는것으로 의결을 보았습니다. 그리고 저희는 시공사와 하자이다, 아니다..이런일로 분쟁을 겪고 있지는 않고 있으며 단지 하자를 최대한 많이 발췌하여 시공사에 하자보수를 요구하기 위한 단계입니다.

[이듬해나무]

잠자리님 하자보수를 이행하지 않거나 하자보수계획을 통보하지 아니 한 경우에는 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하거나 제 3자에게 보수하게 할 수 있습니다.손해배상청구와는 별개의 문제입니다.그리고 하자보수보증금이란게 현금이 아니고 보험증권으로 대개 가지고 있을겁니다.대한주택보증이나 건설공제조합등...건설업체에서 보수 안해주면 상기보험사들과 협상 들어가야 합나다.이후 순서는 다음기회에...

[잠자리]

서울보증, 대주보, 건설공제조합 등과 협의를 하는 것은 아무런 상관이 없습니다. 다만 이러한 회사에게 하자보수비용이 얼마 소요된다고 요구하는데 있어 그 비용을 산정하는 회사들(소규모건설회사)의 농간이 있다는 것입니다.
또한 협상과 소송은 완전히 별개 입니다.
협상과 소송을 혼돈하시지 마시기 바랍니다.
협상을 할 때는 아무런 조건이 필요없습니다.
하자보수보증금이 10억 예치되어 있는데, 10억을 다 받던지 15억을 받던지 5억을 받던지 상관 없습니다.

[잠자리]

주택법시행령 제55조의4(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정)
관리주체는 다음 각 호의 사항을 국토해양부장관이 고시하는 계약의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 계약과정에 입회할 수 있다. <개정 2010.11.10>
1. 청소, 경비, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선유지를 위한 용역 및 공사
2. 제59조의2제1항 및 제2항에 따라 하자보수보증금을 사용하여 직접 보수하는 공사
3. 제66조제2항에 따른 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사

라고 되어 있는데, 국토부고시 의 하자보수- 하자보수보증금으로 직접보수하는 공사 : 입대의 계약은 잘못된 것 같습니다.

[이듬해나무]

잠자리님 관리주체(제 2호의 경우에는 입주자대표회의를 말한다)는 다음 각호의 이하생략 이렇게 나와 있습니다.따라서 2항은 입대의가 계약합니다.다만 하자진단업체와의 계약을 누가 하느냐 하는 질문엔 관리주체냐 입대의냐의 논리전개가 있을 수 있겠습니다.법의 취지로 보면 관리주체가 하는게 맞다고 보여집니다만...

[노을]

잠자리님, 위 55조의 4의 2항과 국토부고시의 내용과 일치 하는데 뭐가 잘못 되었다는건지요...??? (따지려고 여쭙는게 아니라 정말 궁금해서 여쭙습니다..^^;;)

[바라미(전남순천)]

1. 하자진단의 목적이...
단지, 사업주체로부터 더 많은 하자보수를 받기 위함이라면, 차라리 사업주체와 협의하여 하자진단업체를 선정하시는 것이 바람직하지 않을까 판단됍니다. 잘못하면 하자진단을 두 번 해야 하는 경우가 발생할 수 있으니까요!
사업주체가 일방적으로 이루어진 하자진단에 의한 하자보수요구를 100% 수용한다는 보장도 없고...

2. 하자진단비용으로 잡수입을 사용한다는 것이 무리가 없는지 고민할 필요도 있어 보입니다.
장기수선충당금을 사용할 수 있는 경우도 한정이 되어 있는지라...

3. 하자진단은 막대한 비용이 필요합니다. 입주자의 동의 절차가 필요하지 않을까요?

[달빛마녀]

근데 이 서식도 관리규약에 들어가야 하는부분인가요~? 저희 아파트에는 없든데

[바라미(전남순천)]

구지 관리규약에 첨부되지 않아도 되는 항목입니다.
'국토해양부 고시 2010-445호(주택관리업자 및 사업자 선정지침) 별표4'에 나와 있는 부분이니까요.

[달빛마녀]

네~~`