주거용 오피스텔 재산세 환급 절차

[경매택스]

얼마 전 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에는 재산세를 업무용이 아닌 주거용으로 부과되기 때문에 당해 연도는 물론 5년까지 재산세를 환급받을 수 있다는 글을 올렸다.

역시나 과세관청으로 납부된 세금을 돌려받는 다는 것을 참으로 어려운 일이다. 더구나 재산세는 해당 자치구의 세금이기 때문에 더더욱 돌려받기 어렵다고 할 수 있다. 제 글을 보고 많은 분들로부터 문의를 받은 것이 관할 구청에서 앞으로의 적용분에 대해서는 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보아 주택분에 대한 재산세로 부과·고지하겠지만 소급하여 5년간의 재산세는 환급해 줄 수 없다는 것이다.

재산세는 현황 과세(즉, 실제 사용현황 및 사용목적에 맞는 과세)가 원칙이기 때문에 공부상 상업용이더라도 실제로 주거용으로 사용하면 주택으로 과세하게 되어 있고 과거 5년 동안 주택이 아닌 상업용으로 재산세를 부과하였다면 그 차액(상업용에 대한 재산세와 주택에 대한 재산세의 차액)에 대해서는 환급을 해주는 것이 원칙이다.

지방세법 제79조 제1항에 따르면, 지방세환급금과 지방세환급가산금에 관한 권리는 이를 행사할 수 있는 때로부터 5년간 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다고 규정하고 있다. 이는 지방세환급금에 대한 신청을 5년 내에 하면 환급받을 수 있지만, 5년을 초과하여 환급신청하면 환급을 받을 수 없다는 것이다.

지방세법 제77조 제1항 제1호에 따르면, 납부 후 그 납부의 기초가 된 신고 또는 부과를 경정하거나 취소함으로 인한 지방세환급금에 대한 가산금의 기산일은 납부일 이므로 재산세를 환급 신청할 수 있는 기산일은 재산세 납부일이라고 할 수 있다.

따라서 오피스텔을 상업용으로 보아 재산세를 부과하였으나, 사실상 주거용으로 사용하였다면 당초에 상업용으로 고지한 재산세를 주거용 재산세로 경정하여야 하므로 당초의 재산세 납부일로부터 5년이 지나지 않은 재산세에 대해서는 환급을 받을 수 있다. 이를 쉽게 설명하면 과세관청이 상업용으로 보아 재산세를 부과하여 납부하였으나 추후에 상업용이 아닌 주거용으로 보아 재산세를 변경하여야 하므로, 이에 대한 재산세 환급신청의 기산일(최초시점)은 납부일 이므로, 납부일로부터 5년이 지나지 않은 재산세는 모두 환급받을 수 있다.

예를 들어 2012년에 오피스텔에 대한 재산세를 과세관청이 상업용으로 보아 부과하였고, 2012년 7월에 재산세를 납부하였고, 2012년부터 현재까지 주거용으로 사용되었다는 것이 입증되면 납부일인 2012년 7월부터 현 시점까지는 5년이 경과하지 않았기 때문에 2012년, 2013년, 2014년, 2015년에 과다 납부한 재산세를 모두 돌려받을 수 있다.

그렇다면 과세관청은 왜 5년간 소급 적용하여 재산세를 환급해 줄 수 없다고 주장하고 있는가? 이는 지방자치단체 어느 한, 두 곳이 아니라 대부분의 지방자치단체에서 주장하고 있고, 실제로 5년간 소급 적용하여 재산세를 환급해 주는 것을 거부하고 있다.

아마도 조세심판원의 다음과 같은 결정 때문에 당초 부과처분일로부터 90일이 경과했기 때문에 소급해서 재산세를 환급해 줄 수 없다고 주장하는 것으로 보인다.

<조심2015지177, 2015.05.11>

청구인은 쟁점토지에 대한 2011년도 분부터 2013년도 분까지의 재산세 부과처분에 대하여 90일을 경과한 후에 심판청구를 제기하였으므로 부적법한 청구에 해당하고, 청구인은 연부매매계약 체결일(2011.4)부터 계약해제일(2014.9)까지 쟁점 토지의 사용권을 무상으로 받은 것으로 보이므로 2014년분 재산세 납세의무는 청구인에게 있는 것이 타당함.

위의 조세심판원 결정은 계약해제에 관한 건이고 재산세 환급신청에 관한 건을 부과처분에 대한 불복으로 보아 잘못 결정된 것으로 보인다. 위의 사례도 재산세 환급신청을 하였고, 지방자치단체가 환급을 거부 하였으므로, 환급을 거부한 날로부터 90일 내에 불복신청을 하였다면 정당한 불복절차를 이행한 것으로 보고, 환급대상이 되는지 여부를 판단하는 것이 적법한 것으로 보인다.

결론적으로 지방자치단체에서 재산세를 5년간 소급적용하여 환급을 해주지 않는다면 불복절차 및 소송을 제기하는 방법 밖에는 없다. 불복절차는, 우선 과세물건변동신청서와 재산세 환급신청서(해당 신청서는 물건지 소재 구청 세무과에 비치)를 작성하여 정식으로 5년간 환급신청을 하고 환급신청을 거부하면, 환급신청을 거부한다는 공문을 수령하여야 할 것이다.

환급신청을 거부한다는 공문을 받은 날로부터 90일 이내에 물건지 소재 지방자치단체 또는 상위 지방자치단체에 이의신청을 하고, 이의신청이 받아들여지지 않았다면 이의신청 결과를 받은 날로부터 90일이내에 조세심판원에 심판청구를 하여야 한다.

조세심판원의 심판청구도 받아들여지지 않는다면 민사소송을 제기하는 수밖에 없다. 환급에 대한 거부는 처분이 아니므로 행정소송을 제기할 수 없고 민사사송을 제기하여야 한다. 이러한 불복과 소송은 비용이 부담되므로 동일한 사정에 처한 사람들을 모아서 집단적으로 진행하는 것이 유리하다고 할 수 있다.

부동산매매업 전문 세무사 이 한 우(010-7679-7608)

[서윤]

감사합니다.