부동산 거래실종의 진짜원인은?

[노타운]

부동산 거래 실종의 진짜 원인은 무엇인가?

1. 문제의 제기

요즈음 우리 사회의 화두는 부동산 거래의 실종과 매수공황일 것입니다.

이 때문에 그 부동산 거래와 중개등을 직접 관장하는 중개업계는 찬 바람이 덮치면서 몇 천만원씩 주고 마련했던 생계의 터전인 사무실을 프레미엄 한 푼 요구하지도 못하고 내 놓아도 전화 문의가 오는 곳은 그래도 낳은 형편이고 실제로 그 사무실의 거래조차도 성사되기가 쉽지 않는 그 공황의 공포를 서서히 느껴가고 있음은 물론

그 부동산 거래등으로 발생되는 취득세와 등록세가 재정세입의 50%에 차지하는 자치단체의 재정자립도등에 막대한 영향을 끼치면서 일본의 어느 자치단체처럼 파산?의 위기에 몰려있는 자치단체가 생겨나고는 있으나 중앙정부에서의 이를 가시화. 문제화시키지 않고 덮어 둘려는 재정지원과 그 비공개 방침에 따라 표면적으로 나타나지 않고 있을 뿐일 것입니다.

물론, 중앙 정부도 급격히 줄어들고 있는 양도소득세나 부가가치세등의 세입수준이 위와 같은 비슷한 고민으로 서서히 엄습하고 있으니까요....

그럼 이를 구체적인 통계에 의한 수의 풀이로서 현재의 중개업계의 심각성을 언급해 보겠는데

연간 거래된 공동주택 수/어느 지역단위의 총 아파트 수 =아파트 거래 비율로 산식을 가정한다 할 경우에 여러 통계상의 숫치등을 종합하고 평균하여 계산하여 보면 2008년도의 전국 평균 그 비율은 재건축 대상 아파트와 신규분양물건을 제외하고는 전국 평균 0.3%에도 못 미치고 있습니다.

즉, 1,000세대의 아파트가 있는 어느 단지에서 1년간 매매된 건수가 3세대라는 공포스럽도록 기가 막힌 통계수치인 것으로서

그 반면에 1,000세대 정도의 아파트 단지나 그 주변에는 평균 10여 개소의 중개업소가 있을 것이라 가정하고 가끔씩의  전월세 물량이 간혹 있다 하더라도 그들이 그 중개업소를 지탱할 수 있는 통계적인 기반이 세차게 흔들리고 있음에서 우리 공인중개사들의 앞날이 암울할 수밖에 없다는 것입니다.

이러한 수치를 확대하여 우리나라 총 공동주택 수(빌라, 다세대를 포함하고 신규분양 공동주택은 제외)를 1,000만 가구로 가정하고서

전국의 연간 총 공동주택 매매거래 건수는 이에 0.003을 곱하면은 30,000세대로 계산이 되는데, 전국의 총 중개업소를 100,000업소(컨설팅등 비인가업체 포함)로 환산하면 1 개 업소당 0.3세대로 평균 10개 업소가 연간 겨우 3세대를 중개하였다는 계산이 나오는 것으로서

위에서 먼저 언급하고 산출해 보았던 1,000세대 아파트 단지에서 10여개소의 업소가 3건을 거래시켰다는 계산과 거의 일맥상통함을 알아볼 수 있을 것으로서의 중개업계의 심각성은 더욱 문제가 되고 있는 것입니다.

그런데 이러한 거래 실종등에 대해서 일각에서는 경기 침체에 의한 자금등의 불통으로 그 매수여력이 부족하기 때문과 부동산 경기의 불확실성등에 의한 매수 세력의 관망등 여러가지 원인등을 제시하고들 있고 또한 그럴 수 있겠다고도 수긍할 수도 있겠지만

그러한 전망과 논리등에 대해서는 전혀 근거가 없거나 틀린 이야기라 할 수는 없으되 다음과 같은 보다 논리적이고 심도 있는 그 원인의 분석과 추론등을 통해서 그렇게 될 수밖에 없었 실체적이고 사실적인 상황으로의 접근을 시도해 볼까합니다.

2. 부동산 수요와 거래등의 여건 변화

우리나라에서 경제의 고도성장을 이루면서 국민생활에서의 그 발전의 효과를 만끽하기 시작한 시기는 1980-90년대였습니다.

이때는 베이비-붐 세대의 국민들이 20-40대의 나이에 이르는 시기였을 것으로써 그들이 거주해야 할 주택등은 물론, 경제활동을 하기위한 사무실이나 공장들과 그에 원천적인 토지들이 무한적으로 필요했었던 시기였을 것임은 두말할 나위도 없이 이 가설에 대해서는 그 누구도 부인할 수 없었던 과거의 일일 것입니다.

또한 이때는 수출 일변도의 경제정책으로 우리나라의 싼 임금등으로 제품을 생산하거나 임가공 사업, 건설인력등의 수출을 통해서 이룩한 GDP의 성장률이 해마다 두 자리 수를 넘었었던 시기로서 그 부동산 수요력 또한 풍부했었던 경제인구들의 증가요인과 겹쳐져 무한하게 증가하고 있었던 반면에

그에 대한 공급여력은 급격한 경제발전에 따라서 항상 수반되는 수요력에 비한 토지의 공급부족과 토지등에 관한 규제강화 및 건설산업의 비탄력적인대처에 따라서 그 공급이 비탄력적이거나 한정될 수 밖에 없었기 때문에나 거기에다 한 층 겹쳐 투기세력등에 의한 가수요등이 기승을 부렸었던 요인들에 의하여 항상 부동산 가격이 그 경제발전의 가파름 만큼이나 상승일변도의 상태에 있었었을 것입니다.

그런데  21세기에 들어와서 그러한 여건은 급격하게 변해가고 있습니다.

그 고도의 경제발전 구가 당시에 주종을 이루었었던 굴뚝산업의 생산성이나 생산량, GDP점유 비율은 이제 20%대에도 미치지 못한 반면에

딱히 토지나 건축물, 공장. 사무실들이 별 필요가 없는 IT 산업 및 지식산업서비스 업종등의 비율이 산업생산 및 GDP 비율의 대부분을 차지하고 있는등 그 산업구조 비율면에서의 급격한 변화가 일어나고 있고

가족계획 사업이 국가의 목표라고 여겨졌을 정도로 강력한  산아 제한정책을 펼쳤던 결과의 그 때 태어난 세대들의 인구 수는 그 인구구성 비율에서 급격한 감소를 보여주고 있는데다 마침 그러한 세대들이 이 사회에서 경제활동을 활발히 하면서 문제가 되는 그 부동산 수요등을 담당해야 하는 수요세력에서의 급격한 감소는 필연적인 결과로 몰리고 있다는 것입니다.

즉, 그 고도 경제발전 시대의 주역들은 이제 60세가 넘어서 그 동안에 이루어놓았었던 그 부동산을 처분하거나 후세들에게 물려주어야만하는 입장에 서있는 반면에, 그 부동산을 매수해야 할 계층은 과거의 그 고도성장 세대들이 몇 년간만 모으면 집 한채 살 수 있었었던 소득수준에서 점점 멀어져서 이제는 수 십년을 모아도 집 한채도 쉽게 살 수 없는 부동산 가격의 상대적인 상승 비율등이 그 경제성장의 발전증가율을 훨씬 넘어서고 있는 실정에 놓여있어 일단 그 구매력에서의 감소가 눈에 띄게 나타나고 있는 것입니다.

반면에 공급여력은 엄청나게 넘쳐나고 있습니다.

우리나라 토지의 90%에 가까운 산지나 농지는 이제 그 자연적인 생산성면에서 무용지물이 되다시피하여 그 기능등을 잃어버려 우리나라의 경우로만 따져 쓸모없게 되어버렸고 그에 대한 행정적인 규제만 풀게되면 언제든지 택지등으로의 공급이 가능하여 그 공급력은 무한하다 할 것이며

풍부한 자본력에 의한 건설업체 및 그 건설자본등은 무한한 성장 잠재력등을 보유하면서 언제나 투입기회가 생기기만하면 실시간적으로 탄력적으로 적응할 수 있게끔 대기상태에 있을 것임은 물론

거기에다 위에서와 같은 부동산 수요력등에 심각한 악영향을 미치는 사회 여건 변화등과 겹쳐서 그 때를 지독히도 잘못 맞춘 다음 사항과 같은 치명적인 정책등에 의해서 매수여력의 실종이 아닌 원인에 의한 그 거래실종은 더블 팁이 아닌 트리플 팁 상황으로 달려가고 있는 현실은 결코 부인하지 못할 것이며 주지의 현실이라 할 것입니다.

3. 과표 현실화란(실거래 가액의 적용)

지난 정권이 들어선 2003년부터 정부에서는 그 정권의 사활을 걸고서 당시 비현실적이고 비표준적으로 각각의 세목이나 대상에 따라 불공평하게 적용되고 있었던 세제상의 과세표준액을 실제 거래상의 가액으로 적용하는 과표현실화 정책을 추진하기 시작하였습니다.

그리하여 그러한 일련의 대작업을 거쳐 2005년부터서는 여태까지 모든 세금의 부과과정에서 적용하였었던 불공평하고 비현실적인 과세시가표준액에서 6년 이내에는 완전한 실거래 가액으로 그 과세표준액을 확정하여 적용하는 일명 “과표현실화 정책” 을 시행하게 되었습니다.

가) 용어의 정의

여기서 “과세 표준액”이라 함은 어떠한 세금부과을 부과할 경우에 그 가액을 기준하는 가액을 말하는 것으로서 취득할 경우에는 그 취득가액, 양도할 경우에는 그 양도차액 소득의 가액, 재산세 부과의 경우에는 그 물건의 과세기준일 현재의 공정가액등을 말하고 그러한 물건이 없는 경우등의 소득세의 과세기준에 적용되는 과세 대상이 되는 소득액중 기본적인 일정액을 제외한 나머지의 과세에 적용되는 금액을 말하는 것입니다.

 또한 달리 “과세시가 표준액”이라 함은 재산의 취득 및 보유에 대한 세금을 부과할 경우에서 그 가액을 결정할 수 있는 근거나 표준등이 없을 경우에 과세권자가 어떠한 물건등에 대한 시가를 산출하는 객관적인 기준식등에 의하여 미리 정하여 놓은 과세할 경우의 표준적인 가격을 말하는 것으로서

특히 거래등을 통해서 그 거래가액을 알 수 없는 경우의 보유세를 과세할 경우에 적용하는 시가를 “과세시가 표준액”이라 합니다.
(또 달리 “시가표준액” 이라함은 과세는 물론 어떤 물건의 공시가액을 어느 과세기관이나 행정적으로 표준적인 공정가액으로 적용할 수 있게끔 각 자치단체장이 매 과세년도 초에 미리 표준하여 정하여 놓은 어떤 물건등에 대한 기준가액으로서 현재는 이 용어는 사용되지 않고 있습니다. - 예 : 건축물 시가표준액, 자동차, 건설기계 시가 표준액, 과거 토지등급별 시가 표준액등)

따라서 과세표준액의 범위안에 과세시가 표준액이 포함되는 것이나 구태여구분하여 표기한다면 “과세시가표준액”은 어떠한 물건에 대한 과세를 위한 시가표준을 말하는 것이고 과세표준액은 소득, 채권, 급여등 사물적 실체가 없을 경우에 적용되는 것으로서 일반적으로 이 둘 다를 줄여서 “과표”라고 써오고 있었는데

위의 “과표 현실화”란 모든 세금의 부과에 있어서 그 과세시가표준액이나 시가표준액이 현실적으로 그 실제 거래되는 시가와는 괴리가 있음으로서 이를 사용하지 않고서 전 국가적으로 모든 과세기관 및 행정기관등에서 정부가 표준으로 정한 현실적인 실제 거래되는 가격으로 간주한 “과세표준액” 을 적용한다는 정책인 것입니다.

물론 이 정책의 시행으로 인한 갑작스런 세액증가에 따른 조세저항을 염려하여 시행 초년도에는 그 50%만을 적용하고 다음 연도부터는 매년마다 그 적용율을 10%씩 점진적으로 상향조정하여 6년 후에는 그 100%에 맞추겠다는 어쩌면 계획성있는 정책이기도 하였습니다.

나) 과표현실화 시행의 문제점과 한계

그러나, 위와 같은 과표현실화 정책의 취지대로라면야 대부분의 선진국에서는 일찍부터 이러한 제도를 무리없이 적용하고 있었음은 물론, 그 국민들도 관념적으로 실제적인 소득액이나 양도차익에 의한 세급납부의 의무를 당연한 납세의식으로 여기고 있었었고 이를 생활화하고 있었으며 

누구에게나 객관적으로 공평하게 거래 사실 그대로의 가액에 따라서 관련된 세금을 부과하고 납부하는 과세 정의적. 정책적 면에서도 이상적인 제도이며 바람직한 세제정책이라고 할 수는 있겠으나

과연 그 실제의 거래가액 적용을 모든 납세자들에게 객관적으로 공평하게 적용할 수 있는가의 현실적인 문제와 실제로 거래는 되지않고 보유만 하고 있는 상태에서의 부과하는 재산세 및 종합부동산세등의 보유세에 대해서는 현실적인 그 실제 거래가액을 알 수가 없음에도 이를 과세시가표준액으로 확정하여 적용해야하는 문제와, 국민들의 개관적인 의사도 묻지도 않고서 그에 대한 공감대등도 형성하지도 않고 급작스럽게 시행함에 따른 조세저항이나 그 냉대와, 여태가지의 세금부과의 기준이되는 과세표준액은 “그 실거래가액의 1/2내지 1/5정도 수준의 가액이 시가표준액” 이라는 모든 국민들에게 너무나 오랫동안 수 십년간 뿌리깊게 심여져 왔었던 관습적 관념의 불식은 물론 그러한 행태에서의 탈피 문제와

그리고 다음 라)항에서 다루어지게 될 급진적인 그 과표현실화 및 그 적용등으로 인해서 발생될 수 있는 부동산 거래 실종등의 부작용등에 대한 대책등을 마련하지 않았었던 여러 부분에서의 한계등이 있었음은 분명한 것입니다.

다) 이 제도의 시행 전까지의 과표 적용의 행태

이 제도가 시행되기 이전의 우리나라는 부동산등에 대한 세금부과에 있어서 그 실거래 가액을 적용하지 못하고 그 실제 거래가액의 1/2내지 1/5 수준의 가액으로 정한 “과세시가표준액” 또는 시가표준액을 과세표준으로 정하여 적용하여 오고 있었던 한편으로

 그 실제 거래가액이 장부상가액으로 나타나 그를 공정가격 또는 과세표준으로 인정하게 되는 행정기관이나 법인들로부터의 취득 또는 그 행정기관이나 법인의 취득, 판결문, 경매에 의한 취득, 수입에 의한 취득등은 그 실거래가액을 적용하는 상대적으로 불공평하고 비객관적인 제도를 시행해 왔었기때문에 그 이중적인 과표적용의 비객관성과 불공평성 때문에도 이 제도의 시행명분에서만큼은 결코 모자람이 없었을 것입니다.

여기에서 특히, 부동산을 매수하여 보유를 하다가 매각하는 경우에 있어서 그 양도차익에 따라서 부과하는 양도소득세의 경우에 있어서는 순수한 개인간의 거래와 개인과 법인이나 관공서등과의 거래, 법인과 법인 또는 관공서등간의 거래등 그 거래 형태등에 따라 그 양도차익의 계산이나 과세표준의 적용에 있어서도 천차만별의 형태나 수 많은 경우들이 존재하고 있었지만

온 국민들이 관행적이고 관습법적 행태로까지 적용되었었던 사례의 개인들간의 부동산 거래에 있어서 그 취득이나 양도시에는 언제나 그 실거래가액등을 일정 비율이상 다운한 거래가액으로 취득신고하고 양도신고등을 하여왔었음은 너무도 엄현한 현실이었던 것입니다.

그리하였기때문에 이 제도를 본격적으로 시행하게 되면서부터 과거 부동산을 취득했을 경우에서의 그 신고가액과 그를 몇 년간 보유하다가 팔 경우에서의 실제 거래가액의 적용으로 인하여 발생되는 양도차익은 엄청나게 증가되었음을 느끼기 시작 하였음은 물론(다음의 실례처럼)

설상가상으로 그를 과세표준으로 적용하여 누진세율에 의한 고액의 양도소득세를 납부해야한다는 사실 자체에 대해 심한 불만과 극심한 조세저항을 불러일으키게하고 여태까지의 관습적 행태에서의 그 관념등을 탈피할 수는 없었을 것이며 모든 국민들이 결코 용인할 수도 없게 되었던 것입니다.

그러면서 언제가는 정책이 바뀌어 지겠지/ 세율이 낮아 지겠지/ 양도소득세가 없어지겠지/라는 막연한 기대만으로 꼭 팔아야만 할 부동산을 팔지 못하고 주저하며 그 기회만 엿보며 기다리다가 결국은 그 적용율을 100% 적용하는 지금에 이르러서는 더 불어나게될 세금 때문에 더욱 더 난감해질 수 밖에 없었을 것이고 차라리 몇 년 전 가격이 올랐을 때 팔아 버릴걸/하면서 아쉬워만하고 하면서 이제는 가면갈수록 더욱 더 팔수도 없는 궁지에 몰리고 있는 실정일 것입니다.

라) 시행과정과 그 적용방법에서의 실례

즉, 6년 전에 강남에 아파트 한 채를 보유하며 거주하고 있었던 “갑”이라는 사람이 3억원의 돈으로 신도시에 있는 아파트 한 채를 취득하면서 그 취득신고액을 1억 2천만원으로 신고하고서 그 등기를 마치고는 거주를 하지않고 보유하고 있었다고 가정을 한다면

2008년 말...  현재 거주하는 강남의 아파트와 신도시에 사 놓은 그 아파트때문에 몇 백만원의 종합부동산세가 부과되자 이에 부담을 느끼고서

“갑”은 요즘 마침, 신도시의 아파트 가격이 올라 수 억원의 양도차익을 챙겼으니 종합부동산세 부과대상에서 탈피를 하고자 신도시 아파트를 팔아버릴 심산으로  중개사무소에 문의하여보니 8억원은 받을 수 있다고하여 그 가액으로 처분을 의뢰하였는데

며칠 후 중개사무실에서 매수자기 나타났으니 계약을 하자고 하여 흥정을 한 끝에 8억원에 팔기로하고서 그에 대한 계약서를 작성하며 그 양도세에 대한 논의를 하면서 그 매수자에게 “양도세가 좀 나올 것 같으니 5억원으로 다운 계약서를 써 주라”고 제의를 하였습니다만

그러나 그 매수자는 오히려 “나중에 제가 이 아파트를 팔게 될 경우에 나는 그 양도차액을 줄여야 할 것임으로 취득세, 등록세등은 제가 감수를 하겠으니 10억원으로 올려서 쓰자”는 반대의 제안을 하며 “갑”의 제의를 일언지하에 거절함으로써 그 매매계약은 성립되지 않게 되었습니다.

이 후 “갑”은 만약 이 아파트를 8억원에 판다면 도대체 얼마의 양도세금을 납부하여야만 하나?를 친구인 세무사에게 계산을 해봐달라고 의뢰를 하였고 그 다음날에 다음과 같은 답변을 얻었습니다.

취득 당시의 시가표준액응 120,000,000원이었고

현재의 과세시가표준액은  480,000,000원임으로

그 양도가액을 8억원으로 가정하고 그 과세시가표준액의 비율(4억/1억원원)로 환산을 하게되면 취득당시에 실제 취득가액으로 적용받게되는 가액은 200,000,000원이 됨으로

따라서 그 양도가액은 800,000,000원임으로서 그 양도차액은  600,000,000원이 되고  여기에 1가구 2주택에 해당이 됨으로써 양도차익에서 필요경비 및 기본공제등을 제한 과표 580,000,000원에 그에 적용되는 세율 40%(0.4)를 곱하면 232,000,000원의 양도소득세(주민세 10%는 별도인 반면에 대신 자진납부 공제액이 10%임으로 이를 상계함으로 납부할 세액은 변함이 없음)를 납부해야함을 알게 되었습니다.

그래서 “갑”은 이 아파트를 3억원에 사서 8원에 팔게되면 그 동안의 필요. 소요경비를 제하고도 4억원은 벌었다고도 생각을 했지만, 대신 2억3천만원의 세금을 납부하게되면 1억7천만원 밖에 벌지 못했다는 생각이 들자

그 다음날에 중개사무소에 전화를 걸어 그 아파트에 대한 매도의뢰를 철회하고서 양도세 폐지나 세제정책의 변화 또는 세율인하등의 발표를 기대하며 조금만 기다려 보자며 관망 중에 있을 수 밖에 없게 되었습니다.

그런데 설상가상으로 2009년 들어서서 이와 같은 양도세 폐지나 세율인하등정책변화의 기대등에 지쳐서 조금 더 싼 값에라도 팔아야 되겠다며 그 매도가격을 작년보다 낮추어 7억 8천만원 정도에 팔 예정을 하였지만

이상하게도 이때에 납부해야 할 양도소득세는 더욱 더 올라가는 대신에 그 차익부분은 급격하게 줄어드는 참으로 아이러니한 현상을 느끼게 됩니다.

즉, 2009년도부터는 그 과표현실화 적용률을 100%로 적용하기 때문에 그 과세시가표준액은 해당구청에서 아무리 낮게 확정한다하더라도 사실적 시가인 8억원에 육박하는 6억원 정도로 올라가게 됨으로

위에서와 같이 계산하여보면  그 취득적용 가액은 6억/1억 x 7.8억은 1억3천만원으로 적용받게 됨으로 그 양도차액은 7.8억-1.3억은 6억 5천만원이 산출되어지고 여기에서 필요경비. 기본공제등을 제외하더라도 630,000,000원이 그 양도차액으로 계산되어져 위와 같은 방식으로 그 과세표준액을 630,000,000원으로 산출한 세액으로 252,000,000원을 내야만 하는데

작년보다 2,000만원이나 낮추어서 매매를 했기때문에 그 약도차익도 2,000만원이나 줄었들었음에도 그 납부해야 할 양도소득세는 오히려 2,000만원을 더 내야한다니? 도저히 납득히 되지않고 이해할 수도 없었으며 참으로 기가차서 “세상에 이럴 수는 없다“며 정부정책만을 비판하면서 부동산 정책의 획기적인 변화을 고대하며 몇 달을 더 기다리다가

2009년말이 가까와지자 또 내년도에 종합부동산세가 부과되기 전에 이제는 손해본 셈치고 팔아버려야겠다며 거기에 3,000만원을 더 내려 7억 5천만원의 가격으로 매도를 의뢰했지만 이제는 그 가격 이하에라도 살 사람이 아직 없으니 조금 기다려보라는 대답만을 듣고 있는 이러지도 저러지도 못하는 처지에 있다는 것입니다.

그런데 이와 같은 사례의 딜레마는 비록 “갑”만이 겪고 있는 현실이 아닌 우리나라 국민의 대부분이 현실적으로 부딛치고 처해있는 난감한 실정임은 물론, 그들이 바라고 기대하는 세제정책의 변화나 양도세 폐지정책의 발표는 너무나 요원함을 비로소 깨닫기 시작하고 있음에서 누구나가 그러한 물건들을 보다 싼 가격으로라도 매물로 내놓고 있지만

뉴타운 정책이나 제2. 3기 신도시개발등으로 건축한 분양물량의 덤핑가격등이 그러한 기존 아파트보다 훨씬 매력적인 점이나 국민 전체적인 매수여력등이 급격히 저하되고 있는 실정등의 이유로 재건축 대상도 아닌 그들 기존 물건에 대해서는 모두들의 관심 밖의 물건으로 전락됨으로써 그들의 고민은 더욱 깊어질 수밖에 없을 것입니다.

전국의 모든 공인중개사 여러분님들/

그리고 그 같은 딜레마에 빠져있으면서 이러지도 저러지도 못하며 부동산 정책의 획기적인 변화만을 학수 고대하고 계시는 실제 투자자 여러분들/

제가 사실과 꼭 같이 적시한 바가 현실의 처지이며 사실이 아니겠습니까?

4. 과표현실화 정책의 부작용과 부동산 거래에 끼친 영향

이렇듯이 해당 세목에 대한 세율의 인상이나 정책강화등의 조치가 없었었고 그 양도가격이나 양도차액의 증가등이 분명히 없었음에도 우리는 알게 모르게 동일 물건에 대한 그 양도소득세가 매년 올라만 가는 참으로 아이러니한 현상을 느끼며 그 현실을 겪어보고 있다는 것인데

그러하게 된 원인은 위에서의 사례에서처럼 분명히 그 과표현실화에 원인이 있었음을 누구든지 파악해 볼 수 있을 것이라는 것입니다.

결론적으로 그 과표현실화 정책은 그만큼 부동산 거래등을 일시에 조용히 잠재우게하는 폭풍을 몰고오고 있고 그 진행중에 있다는 것임니다.

위의 경우에서 위와 같은 그 과표 현실화 정책이 시행되기 이전(사례 경우의  아파트를 샀을 당시) 당시의 세법등으로 계상해보면 설사 위와 같이 뻥티기 양도차액을 실현했다 하더라도 그에 대한 양도소득세 세금은 기껏 4-5천만원이면 족하였었을 것으로서(그 물건을 3억원에 사서 보유하다가 6-7억원에 팔았다 하더라도 과세시가표준액에 의해 계산한 양도차익은 1.2억원 정도에 불과하였었을 것이고 따라서 그 양도세액도 5천만원에도 못 미쳤었음)

“갑”은 그 정당한 세율에 의하여도 4-5천만원의 양도소득세만 내면 되었었던 과거의 관념으로서만 그 아파트를 샀었었고 그 관념의 착각 속에서 벗어나지 못한 상태에서 그를 처분할려고 했었지만 그 “과표현실화 정책”이란 이상한 덫에 걸려 빠져나오지도 못하면서 고요한 그 태풍중앙의 태풍의 눈이란 딜레마에 뺘져 있는 실정인 것입니다.

여기서 우리가 일반적인 이치로서 생각해 보더라도 작년보다 낮은 가격에 팔면서 오히려 작년보다 많은 세금을 내야한다는 사실에 대해서는 그 어느 누구라도 납득할 수가 없고 이해도 가지 않는 아이러니함이 현재 시행되고 있는 실정법에서 분명하게 나타나고 있다는 것으로서

이제는 명백하게 밝혀질 수 밖에 없는 그 실제 거래가액이나 그 거래가액과 시가표준액에 대비한 과거의 취득가액을 제한 양도차익이 현실적으로 도저히 수긍할 수 없으리만치 불어나서 그에 대한 세금을 몇 억대로 납부한다는 현실자체를 국민 모두가 납득할 수 없을 정도로 너무나 과거의 관념 속에 빠져 있다는 것입니다.

돌이켜 우리 경제가 국제상의 여러 수치상으로 따져본다거나 그 산업구조 및 소득수준등으로 보더라도 이미 선진국 수준에 들어섰음은 이제 부인할 수 없을 것임은 분명하다 할 것이나

그러나 그 선진국 여건 중의 취약점 중에서 여타 선진국에 비해 뒤떨어지거나 선진화되지 못한 부분이 통계적인 “국가 GDP대비 국민 조세부담비율”과 추상적인 “국민 납세의식 수준”이라 지적할 수 있을 것이며

특히 건국 이후 수 십년동안 관념처럼 적용했었던 실거래가액을 줄여서 적용하던 과표에 대한 의식 부족이라 할 것으로서 이 두 가지 꼬집음은 모두가 동감을 가질 정도로 분명한 사실이라 할 것입니다.

다시 말해서 우리나라는 통계상으로만 선진국이고 선진국 국민이지/ 그 납세의식 수준은 중진국 수준에도 못 들어간다고 혹평해도 되는 참으로 뿌리깊은 관념에 빠져 있다는 것으로서 그 중에서도 가장 심각한 부분은 이 글의 본질인 과표의 비현실화(실거래가보다 현저히 낮게 과세기준으로 인식하는) 개념이었던 것인데 현재도 그 심각함이 진행중이란 것입니다.

그런데, 문제는 위와 같은 정책등의 현실적인 실시에도 불구하고 그 정책을 올바르게 이해하거나 적응하지도 못하고 국회에서 완화를 해 주겠지/ 정권이 바뀌면 인하가 되겠지/ 곧 무슨 조치가 있겠지?하는 막연하게만 기대하면서 그 관념의 착각속을 헤어나지 못하고 있다는 것입니다.

결론하여서 그러하기 때문에 정책의 완화만을 막연히 기다리면서 별 수익도 발생되지 않는 불필요한 부동산등을 처분하지 못하고 정책등의 변화만을 기대하고만 있음에서 본 글의 핵심이며 논지인 부동산 매도실종, 거래실종이라는 사회문제, 사회마비를 초래해오고 있음에 있다는 것입니다.

그래서 그 과거에 늘상 그렇게 적용되어 그렇게 하였던 관념의 수렁속에서 헤어나지 못하고서 부동산값이 조금만 더 오르기만을 기다리며 다음 정권에서 세율을 완하하면 그때 팔아도 지금보다 낮겠지? 생각하며 매물을 내놓지 않는 실정으로서 이러한 현상은 그 보유의 부담이나 금융비용의 부담등을 견디다 못해 할 수 없이 싼값이라도 팔아야겠다는 자들이 봇물을 이룰때에는 그때 형성되는 가격이 실거래 가격이 되는 것으로서 그렇게 형성되게 될 부동산 가격은 현재의 버블된 가격을 자연스럽게 붕괴시키게 될 것이라는 전망을 하게 만든다는 것일 것입니다.

또한, 이같은 국민 각자의 딜레마로 인해 다음과 같은 현상들이 그 거래부진에 부채질을 하고 있음도 주지해야 할 사항일 것으로서

과거의 일반 국민들 대부분은 참으로 어떻게 어렵게 마련한 조그만 아파트일망정 몇 년 후에 그 가격이 오르면 증가해가는 소득등에 의해 저축한 돈을 보태고 융자를 받아 그것을 팔고서 단계적으로 보다 넓은 아파트를 사서 옮겨가는 일명 올려(바꿔)타기의 방법으로 재산들을 증식시켜 왔었습니다만

그러나 지금은 자신이 사둔 아파트가 엄청 오르것 같아도 그것을 내놓아도 팔리지도 않고 팔린다해도 엤날처럼 그 바궈타기가 결코 쉽지않음은 모두들 현실적으로 느끼며 규정사실적으로 알고들 있는 상황일 것입니다.

과거에는 부동산 가격등이 매년 꾸준이 오르면서 이오 같이 일명 그 바꿔타기에 의한 부동산 거래비율이 상당한 부분을 차지하였지만 적시한 바처럼 이같은 바꿔타기등은 이제는 거의 불가능한 현실이고 오히려 내려 바꿔타기를 할 형편에서 이마저 거래도 되지않는 실정이 되어버린 것입니다.

그래서 분명 현재의 상황은 흔히들 말하는 매수력의 실종이 결코 아닌 매도 또는 거래의 실종이라 함이 옳은 표현이라 할 것입니다.

부동산이고 어떠한 물건이고 무엇이든지 정상가격보다 싸게 내 놓으면 누군가는 삽니다. 그리고 일찍 팔릴 것입니다.

그런데 부동산에는 현재의 정상가격은 없음은 모두들 알고들 있을 것입니다.

실제로 거래되는 가격이 정상가격이니까 그래서 거래되지도 않는 물건들에 대한 정상가격은 없는 것입니다. 이는 누구나 알고 있는 사항인 것입니다. 부동산은 거래된 가액이 그 물건의 현재의 가격인 것입니다. 비싸게 내놓으면 꼭 필요불가결한 사람이 아니면 사지 않으므로 그 가격은 매도호가는 될지언정 매도가격, 거래가격은 결코 될 수 없는 것입니다.

그래서 지금 우리 사회의 부동산 거래부문에 있어서는 매도 실종이고 거래실종이지 매수력 실종은 아닌 것입니다. 매수력의 약화는 분명하지만 결코 매수력의 실종은 아닌 것입니다. 여기에 터무니없이 버블이 긴 상태의 높은 매도가격이 그에 부채질을 하고 있다고 해야 할 것입니다.

2009년 초 TV 프로그램의 부동산 정책등을 논의하는 자리에서 마산의 어느 부동산 중개업자가 그 과표현실화의 폐해를 신란하게 비판하며 했던 말의 요지 “지금의 부동산 거래실종의 원인이나 요인은 과표현실화에 있었다”는주장”이 새삼 생각납니다.

그렇습니다. 이와 같이 이러한 매도의 실종, 거래의 실종등은 위에서 적나라하게 적시한 바처럼 매도력 매수력등의 여건 악화의 시기와 때를 맞춰 더불어 시행한 그 “과표현실화 정책”이 이같은 현상을 초래시킨 원인이었다고 장황하게 감히 주장하게 된 것입니다.

물론 몇 년 후, 그 정책등의 후광에 의하여 으로서 부동산 가격이 안정되어 정상적인 거래가 이루어지고 정상적인 재정정책의 시행으로서 국민경제가 안정될 수 있을 수도 있어 그 대정책에 대한 평가를 내리기에는 아직 시기상조일 수는 있지만 그 과도기적인 수술의 진통은 모든 국민들에게 너무나 아픈 시련을 가져오고 있음은 현실인 것임만은 분명하다 할 것입니다.

5. 이후의 전망과 그 정책의 교훈

이같이 전 정부의 야심찬 그 과표현실화 정책은 세제정책 그 자체로는 성공하였다 할지언정, 보편적이고 관행적으로 실천하기에는 그에 대한 거부감과 조세저항의 여세등이 곳곳에 숨어있음으로서 결론적으로 그 거부감이  부동산 거래실종등을 초래시키며 그러한 원인이나 정책등에 의하여 국가재정이 흔들리고 국민경제가 피폐해진다면 냉혹하게 평가하고 표현하여서 실패한 정책이라 해야 할 것입니다.

결론적으로 참으로 선진국 정부답고 좋은 정책이었었지만 때를 잘못 맞춘 그 정책의 시행은 감히 실패한 정책이라는 평을 할 수밖에 없을 것입니다.

그러나 그렇다고해서 그와 같은 큰 아픔은 겪었었고 이같이 어렵게 정착되어가는 그 과표현실화 정책을 이제사 포기한다거나 옛날의 과세시가표준액 시대로 돌아가기에는 너무나 때늦은 발상이고 또한 그럴 수도 없는 것이며

이는 시대의 흐름을 역행하는 퇴보의 길임은 너무도 분명하거니와 그 변화의 물길을 돌리기에는 너무 때가 늦었고 극심한 또 다른 혼란을 불러오게 하면서 경제적, 정책적인 손실만을 가져올 것임은 자명하다 할 것입니다.

어떻거나 이렇게 참으로 어렵게 시행되었고 모든 국민들이 그 아픔을 크게 겪으면서 정착되어가는 이왕의 정책으로서 이를 우리 국민들이 의식 수준을 변화시켜 받아들이고 우리들이 그러한 아픔들을 참고서 이제 가까스로 정착되어 안정되어 가는 그 어려운 정책을 받아들여야 할 것임은 당연하겠지만

그 정책의 회오리가 할퀴고 간 상처들이 너무나 크고 아플 수 밖에 없기에 이를 타산지석으로 삼고서 앞으로는 그와 같은 정권유지와 정치적인 표만을 의식하는등의 정파적인 이익만을 위해 그와 같은 과오를 범하지 않아야한다는 크나큰 교훈을 얻었다는 긍정적인 사고로서 그 아픔등이 꺼져가기만을 기다려야 할 것으로서

이제는 결코 그러한 양도세 폐지니/ 세율인하등의 우선의 아픔만을 어루만져주는 시대의 흐름에 역행하는 땜질식 정책등은 어느 누구도 제안하지도 않을 것이고 또한, 펼쳐지지도 않을 것임은 너무도 분명하다 할 것임을 우리 국민들 스스로가 자각하여야 할 것입니다.

[박 경수]

글 잘 읽고 갑니다 감사합니다

[임일순]

공감합니다

[김영민(하늘땅)]

얼핏 장황한 내용인 듯 하지만.. 전달하고자하는 핵심엔 공감합니다. 매수력의 실종은 잠시 시기조정을 통해 회복될 수 있지만....조세정책에 따른 매도실종은 일종의 조세저항 행동으로 표출된 것이며 중개시스템의 붕괴와 가격하락에 따른 버블현상을 가져올 수 있다는 주장으로 사뭇 공감됩니다.

[구자홍]

동감입니다~ 마음에 와 닿습니다~

[노타운]

모두들 감사합니다. 이러한 마음들이 모여서 이 어려운 역경을 이겨낼 수 있으리라는 희망을 가져봅니다.

[진영섭]

부동산거래 실종에서 아파트 거래실종에 중점을 맞춘 것 같은 느낌입니다. 노무현정부의 정책은 현실성 없는 즉 국민의식을 염두에 두지 않은 이상주의적 정책으로 국민들에게 상당기간 엄청난 고난을 줄 것으로 예상 됩니다. 여기에 추가한다면 정밀하고 완벽한 계획도 아니면서 허울좋은 미명의 국가균형발전을 내세워 전국의 토지가격을 급 상승하여 약 10년간 오를 가격을 한꺼번에 올려 놓은 것도 있고 실서레가신고제도 부동산투기가 심한 강남지역부터 실시하는 등 단계적으로 실시하여 국민들이 이를 다를 수 있도록 하여야 했다고 판단한다.