2010년을 맞이하여 올한해 부동산 시장에대한 전반적인 흐름에 대한 정리

[시험도우미]

2010년을 맞이하여 올한해 부동산 시장에대한 전반적인 흐름에 대한 정리

1.주택시장

- 일반 주택시장

2008년이후 경제위기 이후 정부는 2009년 대폭적인 규제 해제등을 통하여 시장 활성화조치를 취하였고 이에따라서 2009년 봄이후 강남권등지역일부 주택과 재개발 재건축 시장등이 상승세로 전환후 2006년 전고점을 회복하는 모습을 보였습니다

 이러한 회복세에따른 과열 분위기와 전반적인시장에 미칠영향 그리고 주택담보대출 증가등으로 정부는 2009년 여름이후 금융규제등을 통하여 과열분위기를 일부 조정하는 모습을 보였습니다

2009년도의 부동산시장은 전반적인 전지역적인 상승이아닌 일부지역의 국지적 상승세로 마감하는 모습을 보였고 가계대출금증가등의 모습을보여 정부는 이를 주택과열로 인식한듯하나 제가보는 관점에서는 경제위기에따른 서민가계위축 소득감소등에따른 담보대출 증가의모습이 아니었나 생각합니다

다시말해 일부 주택 구입자금에 따른 대출증가도 있었으나 상당부분 서민 중산층등 자영업자의 소득감소에따른 부득이한 가계대출 증가의영향도 적지않았다고 보여집니다

2009년도 전반적인 실질 경기의회복이 둔화된 모습은 2009년 말 더블딥우려등의 소식과함께 다시급속하게

주택시장은 위축되는 모습을보였고 서민 수요의 저가 주택시장 및 경기도등지의수도권 외곽 

지역 주택시장은 정부의 규제 해제에도 불구하고 거래량 및 가격 변동이 크지않았던 점을 주목할필요가

있습니다

또한 이들주택의 실질 구매세력인 서민수요층을 정부의 보금자리 주택공급정책으로 보금자리 주택 마련이란 심리적 기대치가 크게상승함에따라 기존 주택에대한 수요 감소로 이어진 모습또한 영향을 미친것으로 보여집니다

2010년 주택시장은 전반적인 뉴타운등지의 개발지속과 일부 재건축 지역 개발 가시화 등에따라  영향을 지속될것으로보여집니다

또한 6월지방선거를 전후로한 국지적 개발 가시화 또는 공약 발표등이  이어질 가능성이 커 이러한 영향에따른 가격변동 역시 예상됩니다 하지만 이러한 영향 역시 실질적인 경기호전의 모습이가시화 되지않을경우 전반적인 상으로 까지이어질 가능성은 상대적으로 적어보입니다

따라서 상대적으로 우량주택과 보금자리주택 수요층이 아닌 중산층수요 선호주택등은 중장기적인 경제위기 극복 소식 또는 예상에따라 선투자적인 선별 매수는 지속될것으로보여집니다

- 전세시장

2009년에이어 2010년역시 전반적인 멸실주택은 지속적으로 증가하기에 이에따른 서민형 수요전세세장은 2009년보다 더 큰 영향을 미칠것으로보여집니다

따라서 2009년에이은 2010년의 전세 시장은 수도권 전역으로까지 영향을 미치고 상승할것으로보이며 이러한 전세가격 상승은 단기적으로 보금자리주택공급에따라 즉각적인 매매가 상승으로 이어지지는 않을수있으나 중장기적으로는 수요를 유발할요인이 될것으로 예상합니다

특히 교교선택제 시행으로 강남, 목동 등 학군우수지역은 전세값 상승이 예상되며 이러한 영향에따라 전반적인 매매시장으로까지 영향을 미칠가능성이 크다 생각됩니다

2010년의 전반적인 주택시장은 전세수요 지속적 유발과 전반적인 수요자군별(서민형주거시설저가 주택수요/신규 주택*아파트 공급/지역적  공급물량의불이치)수요에 맞는 공급이 이루어지지않는점으로 고려할때  주택시장불안요소가 매우 충만하다 할수있습니다

- 재건축 재개발 시장

재건축시장은 2009년 정부의규제 완화와 개발 시기 가시화에따른 전반적인 시장이 활성화된 모습을보였다 2010년에도 2009년에 이어 지속적인 관심을 끌것으로보이며 지방선거를 전후로 하여 많은지역의 개발 게획 및 사업계획 진척 상황등이 발표될것으로 보인다. 이에따라서 이들지역의거래가 다시 활성화될것으로 보이지만 전빈적인 가격은 2009년도 많이올랐다는 시장의평가에따라서 추가적인 가격 상승은 크지않을수도 있지만 선도지역및 우량지역등지의 가격 상승이 최고 가격 경신이 이루어질 가능성역시 클것으로 예상된다

2003년이후 개발속도가 크게 둔화되었으나 2009년이후 정부의 강력한 개발의지가 시장에 반영되었고 2010년 이러한 의지에따라 실질 개발이 이루어질것으로보여 이러한 영향과 함께 기존 선도지역 주택가격이 상승또는 일반 주택의 분양가격 상승등이 2009년도와같이 지속적으로 이루어질경우 이에 비례한 재건축 대상 아파트의 가격상승도 이루어질 가능이 매우 높아보인다

재개발 시장은 서울내 상당수 뉴타운등이 사업속도 가속화와 한강변 개발 계획등에 힘입어 전반적인 약상승장이 이루어질 가능성이 크다 생각한다

2009년도에 이은 2010년도의 뉴타운지역 분야가격이 상승하고 이들지역의분양이 호조를 이룰경우 이에따른  효과도 있을것으로 보여진다

따라서 전반적으로 입지위주에따른  향후가치평가에따라서 선호도가 높은 지역의 거래는 상당부분 활성화될것으로 보여지지만 그렇지않은지역의 거래는다소 부진할가능성이 커 보인다

- 한시적 양도세 중과 유예만료

2009년이후 정부의 다주택자 양도세 중과 유예 조치는 정부의 다주택자 보유 주택의 매도를 유도하여 상대적인 주택공급물량 증가를 유도한 조치입니다 하지만 상당수 주택은 이러한 조치에도 불구하고 거래되지않은 것으로보여집니다

2009년 거래시장인 전반적인 (전지역)거래 활성화가 아닌 국지적 활성화에따른것으로 보여지며 매수수요계층역시 전반적으로 환산되지않고 편중된것이 그이유로  생각됩니다

따라서 2010년 말까지 매도되지않은 다주택 보유 주택은 2010년 전반적인 전지역으로의거래 활성화가 이루어지지않을경우 지속적인 보유주택으로 남을가능성이 매우 높아보입니다

실질적인 매매활성화에따른 수요증가는 경기회복과 시장불안감(하락/경제위기)이 해소되어야만 매수세로 전환될것이기에 이러한 선행요건이 만족되지않은 상황은 2010년 전반기에도 크게나아지지않을것으로 보여집니다

수요자의 심리개선과 실질경제회복 가능성 및 불안요소 해소는 최소한 2010년 하반기부터 이루어질것으로 전망합니다

2010년 하반기부터 이러한 긍정적 신호가 시장에 전파된다면 실질적인 전지역 전품목의 거래는 이러한 시기부터 거래가 이루질 것으로 생가됩니다

2.경매시장
지난해 경매시장에는 15조8000억원이라는 경매사상 최대의 뭉치 돈이 몰린것으로 언론보도되었습니다

2006년을 전후로한 시점으로부터 2008년 까지 저가형 주택의 상당부분이 상승하여  상대적인 저가 구매 방안으로 경매시장이 큰 인기를 끌고 있습니다 이러한 인기는 2010년에도 지속될것으로 보이며 특히 역세권 소형주택위주의 경매시장은 지속적인 인기를 끌것으로보이고 상대적인 고액투자인 중대형아파등의 인기는 크지않을 것으로 보입니다

경매시장의인기에따라서 일부 소액투자 물건의경우 실질적인 낙찰가격이 일반 매매와 동일한 수준으로 까지 낙찰되는점은 유의해야할것으로보여집니다

또한 경매 시장 활성화에따라 시장 참여자의증가에따른 실질적인 우량 물건의부족등에 따른 수익률감소등은  고려해야 할 시기라 생각됩니다

3 토지시장

2010년 수도권 전지역에서 토지보상이 이루어질것으로 전망되고 있습니다

이러한 보상금규모를 전망에따라서 25~40조에 이르다고 언론보도되었습니다

이러한 토지보상이 이루어지는 지역은 보금자리주택지역과 택지개발지구등지로서

하남 미사,평택 고덕 ,파주 운정지구,인천 검단지구, 강남 세곡지구, 서초 우면지구, 고양 원흥·지축·풍동지구, 화성 봉담지구 등에서 이루어질 예정입니다

또한 4대강 정비관련보상비와 그린벨트해제 비용까지 보상이이루어질것으로 전망하고있습니다

4.분양 시장

 올해 분양되는 수도권 및 서울내 분양시장에서 주목을 끄는 지역은 경기도 광교와 서울내 역세권 분양물량이될것으로 보여집니다 특히 서울내 분양물량중 뉴타운분양물로서 흑석ㆍ왕십리ㆍ아현 등에서 5천468가구가 일반분양이 게획되어있어 입지와 향후 전망등을볼때 인기를 끌것으로보여집니다

-주목할만한 분양

*대우건설이 흑석4구역에 짓는 77~162㎡ 811가구 중 211가구를 1월에 일반분양

*동부건설은 흑석6구역에 건설하는 112~150㎡ 95가구 중 일반분양분 182가구를 5월 일반분양

*현대산업개발과 GS건설, 삼성물산, 대림산업이 공동시공을 맡은왕십릴 뉴타운1ㆍ2구역에서 모두 1천105가구가 일반분양

*삼성물산과 대우건설이 시공하는 3구역은 2천101가구 중 79~231㎡ 840가구가 상반기 중에 공급된다.
*가재울뉴타운 4구역에서는 GS건설, SK건설, 현대산업개발이 짓는 4천47가구 중 1천68가구가 일반분양

*아현뉴타운  아현3구역에서는 삼성물산, 대우건설이 3천63가구를 지어 이중 410가구를 상반기 중에 일반분양

*아현4구역서는 GS건설이 1천150가구 중 85~152㎡ 124가구를 7월 일반공급

*현대산업개발이 마포구 신공덕6구역을 재개발해 1백95가구 중 71가구를 3월 공급

*현대건설이 서초구 반포동 반포미주아파트를 재건축해 397가구 중 117가구를 오는 6월 일반분양

*SK건설이 시공한 강남구 역삼동 개나리5차 재건축 아파트 240가구 중에서는 46가구가 일반에 분양

- 기타지역 분양

*금호 14ㆍ17ㆍ18ㆍ18 등 4개 재개발 구역에서는 GS건설과 삼성물산 시공하는 2천662가구 중 126가구가 상반기 중 일반분양

*성남시 중동3구역을 재개발한 롯데건설 시공 아파트 495가구 중 170가구가,/단대구역에서는 대우건설 시공의 1천140가구 중 252가구가 각각 1월과 3월에 일반분양

* 의왕시 내손동(대림산업)  대우사원주택을 재건축해 2천245가구 중 917가구를 오는 4월 일반공급

*수원 권선주공 1ㆍ3차는 대림산업과 GS건설 공동시공 1천753가구에서 604가구가 3월에 일반분양

-경기 용인시 삼가동의 용인행정타운 두산위브 1293가구3월께 전량 일반에 분양*분당선 전철 오리역세권에위치하여있다

-파주시 문산읍의 극동스타클래스 1006가구,부천시 소사본동 대우푸르지오 797가구, 서울시 동대문구 답십리동 래미안·두산위브 679가구  분양 예정이다

5.보금자리주택
국토해양부는 2009년 사업승인(건축허가) 기준으로 14만5974가구의 보금자리주택을 공급할것으로 계획하였다

*수도권은공급량의 70.8%인 10만3328가구

*지방에서 29.2%인 4만2646가구를 각각 공급계획

이들주택은  2012년부터 입주가 가능할것으로 전망되고있다

정부는 지난해에 이어 올해도  3차 보금자리주택지구에서 약 4만가구의 보금자리주택을 공급할 예정이라고 한다

이들 지역선정 및 발표는 3월중으로 전망되고있다

또한  위례신도시 및 파주운정신도시, 고양지축택지개발지구 등 신도시 및 도심에서 6만가구가 추가공급할계획이어서 정정분 총 2009과 2010년 등에이루어지는 보금자리 1.2.3.차등을 합하여 18만가구의보금자리주택공급을 계획하고있다

정부의 이러한 단기적인 보금자리주택 공급정책은 도시지 개발에따른 수택수요를 감당하고 수도권요지에 상대적으로 저렴한 주택을 공급한다는 취지에서 이루어지고있다

하지만 이런 주택공급정책은 도심지  서민수요형 주택 수요를 감소시키는 요소로 작용하고 있는 것이 현실이다 또한 일부 보금자리주택의경우 상대적으로 부담이가는 가격인점역시 고려할때 보금자리주택정책이 중장기적으로그영향력이 감소할가능성이 잇으며 보금자리주택 공급지역 주변의저 저가형 서민주택시설의거래및 전세시장이 위축될가능성역시 고려해야할것으로보인다

정부의정책은 중장기적으로 주택공급과 도시재정비사업의 활성화란 큰 취지에서이루어지는정책이란 점에서는  긍정적인 효과를 가지고 있다 하지만 이러한 정책이 적시 적소에 이루어지지않거나 사업전빈이 지연되는 되는 경우 그리고 일시적으로 과다물량이 한꺼번에 공급(입주) 되는 상황이 유발될경우에는 기존 부돈상시장에 가격상승 또는 가격하락이란 영향이 유발될가능성이 잇기에 전반적인 진행상황에따른 유의가 필요할것으로 보인다

6.시기별 부동산 분야 이슈 예상

-2010년 전반기

*세종시 발전방안이 담긴 제4차 국토종합계획이 수립되며 세종시는 국내 대기업및 유명 대학교등이유치될것으로 보인다  이에따라서 세종시는 기존 대전권역과 청주권역이 광역개발권으로 묶여 중부권의 국토발전 전략이 새롭게 수립될것으로 보인다

*잠실주공5단지도 안전진단신청및 대치동 은마아파트의 안전진단 결과 에 따라서 인근지역및 서울내 중층 재건축 시장에 영향을 줄것으로 보인다

 *송파구 잠실 제2롯데월드 기공식이 예정되어 있어 이에따른  잠실주공5단지, 장미, 미성, 진주,엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스, 파크리오 아파트등에 영향을 줄것으로 보이 그러한 영향력에따라 전반적인 송파구 전지역으로까지일부영향이 갈가능성도 있다

*위례신도시 2천400가구에 대한 사전예약이 2월중실시된다

*개포지구의 지구단위계획 용역결과가 4월전후로나올것으로보여 결과에따라서는 이들지역의 저층및 중층아파트 시장에 영향을 줄것으로 보이며 나아가 강남권 전지역으로까지영향을 줄가능성이 있다

 *2009년부터 한시적으로 시행된 신규주택(분양,미분양)에 대한 양도세 한시적 감면 혜택이 2월11일부로 종료된다

 *3월 3차보금자리주택 지역이 발표되며  4월2차 보금자리주택' 사전예약이 있을것으로보인다

해당지구는 강남권에 2곳 (서울 내곡, 세곡2), 수도권 서남부에 2곳 (부천 옥길, 시흥 은계), 수도권 동북부에 2곳 (구리 갈매, 남양주 진건)이고 총3만9천가구를 공급하는데 이중 1만5천가구 내외의 보금자리주택이 사전예약을 통해 공급될 예정이며 이들지역의 실질적인 입주는 2013년 으로 예상된다

*6월 지방의화선거 계획되어 있다

*용인경전철 6월에 개통될 예정

-용인경전철은 구갈1,2지구~동백지구~행정타운~명지대~보평~전대(에버랜드)로 이어지고, 최대수혜지역으로는 용인 동백지구, 구갈지구가 될것으로 보인다.

* 제3경인고속화도로가 4경 조기개통 될것으로보이며 제3경인고속화도로는 경기도 시흥시 논곡동~인천 남동구 고잔동까지 왕복 4~6차선 도로로 건설되고, 송도지구와 수도권을 잇는 주요 교통망이될것으로보인다

 -2010년 하반기

 *7~10월 강남 권 대체신도시로 통하는 위례신도시가 착공

*8~9월 서울 성북구 종암동 래미안종암3차, 은평구 불광동 북한산힐스테이트, 성북구 정릉동 길음뉴타운9단지등이 입주 할것으로 보여 이들지역  주변의 매매및 임대시장에 영향을 줄것으로보여진다

*수도권에서 경기 고양시 식사지구, 덕이지구, 파주 교하신도시, 용인 흥덕, 신봉지구등 의입주도 계획되어 있다

7.출구전략 - 금리인상

5일 중소기업연구원 연구보고서에 따르면, 대출금리가 1%p 상승한 경우 연간 이자 부담은 가계가 3조7천억 원, 중소기업이 2조6천억 원, 대기업이 5천억 원 가량 늘어날 것으로 분석됐다.
금리를 인상하면 금융자산이 적거나 부채비율이 높은 중소기업이 받을 충격이 상대적으로 커진다는 것이다.

따라서 실질적인 경기호전이 이루어지기전의 금리인상은 정부로선 상당부분 부담이가는 조치이며 경기활성화를위해서는 간ㅇ한 금리인상시기를 조절할 필요가 잇는 조치이다

따라서 세계적인경기 호전과 국내 경기의 실질적 호전이 이루어지기는 2010년 전반기에는 힘들것으로 보이기에 최소한 2010년 6월이후 기준금리인상등이 이루어질 가능성이 커보인다

일부에서 부동산가격 상승및 가게대출 증가에따른 부동산 가격불안을 이유로 금리인상등을 우려하고있으나 부동산 시장은 전반적인 경기 호전이이루어지고있지않아 광범위한 집값 상승 우려는 크지않다고 보여진다

또한 2009년 말 기준 가계대출 잔액은  405조1천억 원(대기업은 89조5천억 원, 중소기업은 491조1천억 원) 으로  금리인상에 따른 영향이 일반 가계와 중소기업이 크게영향을 받을것으로 보이며 이러한 영향에따른 부담으로 전반적인 심리적 경제적 부담이 가중되는근 실질적인 경기호ㅚ복에 도움이되지 되 않을것이다

따라서 정부는 실질적인 금리 인상시기를 이들 중소기업과 일반 가계의 실질소득이 증가하는 시점에 에 맞추어 금리 인상을 할것으로 전망한다.