쟁점건물은 주택에 해당하지 않아 양도주택에 대한 1세대1주택 비과세를 적용하는지 여부

[주황규]

양도, 심사-양도-2021-0027, 2021.06.29귀속연도 2018전심번호  ▶ 심사-양도-2021-0027[심사]

[ 전 심 번 호 ]

[ 제 목 ]

쟁점건물은 주택에 해당하지 않아 양도주택에 대한 1세대1주택 비과세를 적용하는지 여부

[ 요 지 ]

쟁점건물은 양도주택 양도 당시 주택의 형태를 갖추고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용가능한 주택으로 봄이 타당하여 양도주택에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하지 않는 것이 타당함

[ 결정내용 ]

결정 내용은 붙임과 같습니다.

[ 관련법령 ]

소득세법 제89조【비과세 양도소득】

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주 문

이건 심사청구는 기각한다.

이 유

1. 처분개요

가. 청구인은 2001. 6. 26. 서울특별시 AA구 *동 481 ***아파트 4동 102호 (이하 “양도주택”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2018. 3. 7. 530백만원에 양도하고 이를 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 청구인은 양도주택 양도 당시 2006. 12. 27. 취득한 경기 BB군 CC면 DD리 313 토지 210㎡에 2009. 10. 5. 건축물 105㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 인접한 313-1 토지 5,668㎡를 포함하여 “인접토지”라 한다)을 신축하여 보유하고 있었다.

다. 처분청은 2020.9월 청구인에 대한 양도소득세 과세자료를 검토하면서, 쟁점건물은 주거용으로 사용이 가능한 주택에 해당하므로 양도주택이 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 않은 것으로 보아 2020. 10. 5. 청구인에게 2018년 과세연도 양도소득세 140,304,731원을 결정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2020. 11. 27. 이의신청을 제기하였으나 2020. 12. 24. 기각결정되어 2021. 3. 17. 이 건 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

쟁점건물은 관리사이고 실질적 주거를 이룰 수 없는 상태로 주택에 해당하지 아니한다.

1) 인접토지 취득, BB읍 거주, 쟁점건물 신축 등 관련

가) 청구인은 2006년 DD리 인접토지를 취득하였다(당시 배나무 과수원). 청구인 및 가족은 2005년 이전에는 동대문에서 의류가게를 영위하면서 양도주택(서울 AA구)에 거주하였으며, 2006년 인접토지 취득 당시에는 DD리에 거주하였다(<표5> 주민등록 전입내역 참조).

나) 청구인은 2006년 말부터 골프점 BB점(골프의류업체 골프점 대리점, 대표자: 배우자)을 배우자와 공동으로 운영하게 되었는데, 동 사업체를 통상 오후11시까지 운영하다보니 출퇴근거리가 DD리에서 편도 20여킬로미터 가량되어 불편하여 2008. 1월 대리점(BB읍 EE리 311번지)에 달린 집으로 거주지를 이전하였고, 이곳에서 2014년 초까지 거주하였다(<표5> 주민등록 전입내역 참조). 자녀 또한 2009년 BB읍 소재 양일중학교에 입학하게 되었다.

다) 이후 골프 의류매출이 계속 감소하여 2014년 BB군 BB읍 EE리 346-2으로 골프점 BB점을 이전하여 오픈하였으며, 대리점 뒤에 있는 무허가 건물로 이사하여 쟁점건물(DD리 313번지)에는 거주한 사실이 없다. 청구인이 쟁점건물에는 거주하지 아니하고 BB읍에 거주하였음은 쟁점건물 인근 주민 및 이장의 확인서에서도 확인되며, 대리점 인근 주민의 확인서에 의해서도 확인된다(<표8> 확인서 주요 내용 참조).

라) 청구인은 2006년 토지 취득 후에도 전 소유주에게 과수원을 계속 위탁관리하였으나, 골프점 매출이 부진하여 부부가 모두 종사할 필요가 없어짐에 따라 청구인은 배 과수원을 직접 경작하기 위하여 2009년에 쟁점건물(창고와 관리사)를 신축하여 보존등기하였다(<표1> 부동산 보유․현황 참조).

2) 개발제한구역에 따른 주택 등의 신축 제한

가) 쟁점건물 소재지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시지역, 상수도 보호구역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며,「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」제12조에 따라 주택 또는 기타 건축물 등의 신축이 제한적인 상태에 있다.

나) 청구인은 쟁점건물 인근토지를 배나무 과수원(2020년에 사과나무 과수원으로 변경)으로 경작 중에 있는바, 쟁점건물을 과수원의 경작 및 관리를 위하여 창고 및 관리사로 사용하고 있다.

- 과수원 등은 상기 법령에 의한 제약에 따라 쟁점건물은 실질적인 주거를 지속할 수 있는 공간이 아니며, 구조적으로도 작물 및 기타 농기구의 적재로 인하여 실질적이고 장기간 거주할 수 있는 공간이 아니다. 전기요금 등 기타 공과금 등의 부과내역을 살펴보더라도 장기적인 거주가 있었던 것으로 보기 어렵고, 농사일을 수행하고 난 후 일시적으로 휴식이 가능한 최소한의 공간이다.

다)「소득세법」제88조 7항의 규정에 따르면, 주택이란 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 그 용도가 분명하지 않은 경우, 공부상의 용도에 따르는 것으로 규정하고 있다. 따라서 쟁점건물을 주택에 상당하는 건축물로 보는 것은 부당하며, 쟁점건물은 건축물 관리대장 상 용도가 창고로 지정되어 있는바, 단순히 숙식이 가능하다는 이유만으로 주택으로 판단해서는 안된다.

3) 쟁점건물의 용도는 관리사 및 창고임

가) 쟁점건물 소재지는 개발제한구역에 해당하여 주택으로는 건축허가와 건축물 사용승인을 득할 수 없는 지역이므로 쟁점건물이 관리사 및 창고 등의 허가조건과 사용승인 요건에 부합하였으므로 공부상 관리사 및 창고로 등재가 가능했던 것이다. 개발제한구역내 행위허가증 기재내용에서 확인되는 것과 같이, 쟁점건물에는 하수도나 상수도를 설치할 수 있을 뿐만 아니라 쟁점건물은 조립식 판넬로 건축되어 있으며, 전기 등은 BB군청의 인허가를 득하여 설치된 것으로서 주택으로 볼 여지가 있는 시설물에 해당한다면 인허가를 득할 수 없다. 이러한 건축자재가 조립식 판넬이고 전기 시설이 갖추어져 있다고 하여 이를 곧 주택으로 볼 수 있는 것이 아니다.

나) 처분청은 쟁점건물내에 TV와 에어컨 등을 주택으로 판단하는 근거로 제시하고 있는데, 쟁점건물은 농번기에 일시적으로 식사와 휴식이 가능한 공간이며 특히 농사일이 많은 여름철을 고려하면 에어컨과 TV 등은 필수적이다. 2000여평에 이르는 면적의 경작은 청구인 단독으로 수행할 수 없으므로 동네 주민 등 다수와의 협업이 필수적이므로 일시적 휴식공간의 제공을 위해서 주택에서 사용하는 일부 시설이나 가전제품들을 구비해 놓고 있으며, BB군 내의 대부분의 관리사에는 이러한 시설이 존재하고, BB군내 쟁점건물과 유사한 다수의 관리사들의 이용실태는 대부분 이와 유사하다.

다) 처분청은 쟁점건물의 현장을 확인해 본 결과, TV, 에어컨, 쇼파, 런닝머신, 빨래감, 화장실 등이 있어 쟁점건물이 상시 주거용 건물에 해당한다고 주장하고 있으나 앞 ‘나’항에서 언급한바와 같이 농번기 동네 주민들의 휴식을 위해서는 반드시 필요한 가전도구들이다. 따라서 쟁점건물은 농번기 중에 일시적인 휴식은 가능하지만 장기적이고 안정적인 주거는 불가능하다.

4) 쟁점건물 내 비거주 사실 및 이와 관련한 전기사용 등

가) 청구인 및 가족이 쟁점건물에 거주하지 아니하였다는 것은 전기료 납부현황 등에서 확인할 수 있는데, 쟁점건물의 2016년부터 2018년까지 월 평균 전기료 부과내역은 13,000원～ 15,000원으로 4인 가족이 거주하였다면 나올 수 없는 정도의 저렴한 금액이다.

나) 처분청은 마치 청구인 1인만 쟁점건물에 거주하는 것으로 단정하여 위 전기요금을 적정하다고 주장하나 청구인은 과수원 2,000평에서 과수, 버섯 고추 등의 농작물을 재배하고 이의 건조 보관 과정에서 상당량의 전기를 사용하였으므로 전기료 부과금액은 처분청이 주장하는 주거에만 사용한 전기요금은 결코 아니다.

5) BB군청 공무원의 현장 확인 및 재산세 부과 관련

가) (BB군청의 현장 확인) 처분청은 BB군청에서 2009.12.9. 실제 출장하여 주택으로 확인하였다는 의견이나, 2009년 쟁점건물 신축 이래 공무원이 직접 방문하여 창고 내부나 관리사 내부를 확인차 방문한 사실이 없었으며, 만약 청구인 부재중에 방문하였다면 외관만 확인하였을 것이다. 즉 쟁점건물이 어떤 용도로 사용되는지 여부에 대한 실질적이고 면밀한 실사절차를 수행하였다고 할 수 없고 외관만 확인하여 주택으로 판단한 것이다.

나) (주택 재산세 부과) 청구인은 쟁점건물의 재산세에 대한 무지와 무관심으로 주택용 재산세가 부과되는지 창고나 관리사용 재산세가 부과되는지 인지하지 못하였을 뿐 아니라 그 차이가 무엇인지는 더욱 더 인식하지 못하고 있었으며, 단지 관리사와 창고로 사용하고 있었기에 양도주택을 처분하고 1세대1주택 비과세에 해당한다고 판단하였던 것이다. 또한 2009년 공무원의 현장확인 후에 청구인에게 쟁점건물이 주택에 해당한다는 통지를 하였다면 주택 재산세 부과의 의미를 이해하고 즉시 정정하였을 것이다.

이와 관련하여 양도소득세 이의신청과정에서 현재의 BB군청 00담당 공무원은 청구인에게 당초에 현장확인과정에서 외관만을 확인하는 등 허술한 점을 시인하고 있으며, 향후 ‘주택분 재산세’ 부과 취소와 ‘개별주택가격 공시’ 취소를 약속하였으므로, 이 사건 심리담당은 BB군청 주택조사 담당자인 홍O화님과 연락하셔서 직접 확인을 해주실 것을 요청한다.

6) 결론

위의 사실을 종합해 볼 때 쟁점건물은 양도주택 양도일 현재 실질적 주거를 이룰 수 없는 상태로서 “주택”에 해당하지 아니하므로 청구인은 양도일 현재 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 이사건 양도소득세를 부과한 처분은 「소득세법」 88조 제1항 규정에 비추어 위법하므로 이 사건 과세처분을 취소한다는 결정을 하여 주시기 바란다.

3. 처분청 의견

쟁점건물은 주거기능이 유지나 관리되어 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물로 주택에 해당한다.

1) 쟁점건물은 주택의 정의에 부합한다.

「주택법」제2조에서 “주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다” 라고 정의하고 있는바, 쟁점건물은 위 주택의 정의에 부합한다.

2) BB군청도 주택으로 결정하여 주택으로 재산세가 부과되고, 개별주택가격이 매년 공시되고 있다.

가) 쟁점건물에 대하여 2010년부터 현재까지 개별주택가격이 공시되고, 주택으로 재산세가 부과되었음에도 불구하고 청구인은 BB군청에 이의를 제기하지 않았다. 이는 BB군청 주택조사팀이 실제 출장(2009.12.9.) 후 결정한 것이며, 당시 담당공무원이 ‘주택으로 사용중’이라고 메모하였다(<그림3> 참조).

나) 청구인이 2009.4.10. BB군청에 제출한 ‘건축 대수선 용도변경신고서’에 주용도가 ‘단독주택(관리사)’으로 작성된바, 주용도를 단독주택으로 볼 수 있다.

3) 현장확인 결과 쟁점건물은 주거기능이 유지․관리되어 주택에 해당한다.

가) 쟁점건물은 구조, 기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지나 관리가 되어있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물로 주택에 해당한다(국심2007중3445, 2007.12.5.).

나) 처분청이 쟁점건물을 현장확인한 결과, 건축물대장 상 창고(55.86㎡)는 용도에 맞게 사용함이 확인되었으나, 관리사(49.47㎡)는 TV, 에어컨, 소파, 런닝머신, 빨래감, 화장실, 장독대 등이 있어 상시 주택으로 사용하거나 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 전형적인 주택이었다. 쟁점건물과 비슷한 형태를 지닌 이웃 집(DD리309) 또한 2009년부터 현재까지 개별주택가격이 공시되어 있는바, 쟁점건물을 관리사로 볼 수 없다.

4) 쟁점건물은 임시 관리용 건축물로 보기 힘들고, 주택용 전력이 공급되고 있다.

가) 「개발제한구역법 시행령」별표1 라목의 관리용 건축물에 따르면, 농기구와 비료 등의 보관과 관리인의 숙식 등의 용도로 쓰기 위하여 ‘조립식 가설 건축물’로 설치하여야 한다고 규정되어 있다. 조립식 건축물이란 영구 건축물이 아닌 임시가설 건축물을 의미한다. 그리고 콘크리트 타설, 전기, 수도, 가스 등의 설비를 갖추어 반영구적인 건축물로 설치되지 않도록 하여야 한다.

나) 그러나 쟁점건물은 임시 가설 건축물도 아니며, 전기, 수도 등의 시설이 갖추어져 있어 관리용 건축물로 보기 힘들다. 청구인이 첨부한 전기 사용내역을 검토해본 결과, 주택용 전력과 농사용 전력으로 구분되어 있다. 주택용 전력 사용 내역의 용도에도 주거용이라고 표시되어 있다. 매달 주택용 전기와 농사용 전기요금을 합하면 약 25,000 〜38,000원으로 청구인 1인이 상시 거주하며 사용하기에 충분한 양이다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점건물은 주택에 해당하지 않아 양도주택에 대한 1세대1주택 비과세를 적용하는지 여부

나. 관련법령

1) 소득세법 제88조 【정의】

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

1-1) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택(이하 생략)

2-1) 소득세법시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[괄호 안 생략]을 말한다.

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

2-3) 소득세법 기본통칙 89-154…3【주택의 범위】

법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다. <신설 2011.3.21>

2-4) 양도소득세집행기준 89-154-15, 무허가주택의 비과세 가능 여부

건축허가를 받지 않거나, 불법으로 건축된 주택이라 하더라도 주택으로 사용할 목적으로 건축된 건축물인 경우에는 건축에 관한 신고여부, 건축완성에 대한 사용검사나 사용승인에 불구하고 주택에 해당되며, 1주택만 소유한 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.

3) 건축법 제2조 【정의】

② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다. <개정 2013.7.16>

21. 동물 및 식물 관련 시설

3-1) [별표1] 용도별 건축물의 종류

21. 동물 및 식물 관련 시설

가. 축사(생략)

나. 가축시설[생략]

다. 도축장

라. 도계장

마. 작물재배사

바. 종묘배양시설

사. 화초 및 분재 등의 온실

아. 동물 또는 식물과 관련된 가목부터 사목까지의 시설과 비슷한 것(동 식물원은 제외한다)

4) 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조 【개발제한구역에서의 행위제한】

① 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시ㆍ군계획사업(이하 "도시ㆍ군계획사업"이라 한다)의 시행을 할 수 없다. (이하 생략)

다. 사실관계

1) 부동산 보유․양도 현황

청구인은 ‘1. 처분개요(1쪽 참조)’와 같이, 2018. 3. 7. 서울 AA구 소재 양도주택을 양도할 당시 아래와 같이 쟁점건물 등을 보유하고 있었다.

<표1> 청구인 부동산 보유․현황(생략)

2) 무신고 결정 내역

가) 청구인은 ‘1. 처분개요(1쪽 참조)’와 같이 양도주택을 양도하고 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 무신고하였고, 처분청은 비과세 요건을 충족하지 않은 것으로 보아 이 건 고지하였다.

<표2> 양도소득세 무신고 결정 내역(생략)

나) 청구인에 대한 양도소득세 결정결의서에 첨부된 양도소득세 과세자료전의 ‘1세대1주택 비과세 제외사유’란에는 “2주택 이상”으로 기재되어 있고, ‘세대별 주택보유현황 조회’에는 쟁점건물에 대하여 “재산세 Y”, “주택종류 단독주택”으로 기재되어 있다.

<그림1> 세대별 주택 보유 현황(생략)

3) 쟁점건물 관련 내용

가) 쟁점건물의 건물등기부등본 및 일반건축물대장 등에 따르면 쟁점건물은 청구인이 2009.10.5. 신축하여 소유권보존등기를 하였으며, 처분청이 주택으로 본 (가동) 49.47㎡는 ‘관리사’로 등재되어 있다.

<표3> 쟁점건물의 건물등기부등본 및 일반건축물대장 기재 내용

지번	구조	면적 (총 105.33㎡)	건물용도
			건물등기부등본	일반건축물대장
DD리 313	경량철골구조	(가동) 49.47㎡	관리사	관리사
	경량철골구조	(나동) 55.86㎡	부속건물	창고

나) 처분청이 제출한 쟁점건물 건축․대수선․용도변경신고서에 따르면, 쟁점건물 가동의 주용도는 ‘단독주택(관리사)’, 나동의 주용도는 ‘창고시설-창고’로, 용도구역은 ‘개발제한구역’으로 지정되어 있음이 확인된다.

<그림2> 건축․대수선․용도변경신고서(2009.4.10.)(생략)

다) 청구인이 제출한 개발제한구역내 행위 허가증(2008.8.6.)에는 허가목적이 ‘관리사 및 창고신축을 위한 부지조성’이라 기재되어 있고, 허가조건 제3조에 “피해방지시설(오수처리시설 등)을 설치하여야 하며”, 제7조에 “음용수 배관재료는 녹슬지 않는 수도관을 사용하여야 한다” 등이 기재되어 있다.

라) 청구인이 이의신청 시 제출한 쟁점건물의 2016년부터 2018년까지 전력사용내역에 따르면, 주택용 전력 월 평균사용액은 약 13,000원이며 농사용 전력 월 평균사용액은 약 15,000원으로 확인된다.

마) 쟁점건물에 대한 지방세세목별과세증명서에 의하면 청구인은 2010년부터 2020년까지 주택에 대한 재산세를 납부한 것으로 나타난다.

바) 개별주택가격 공시내역에 따르면 쟁점건물에 대하여 아래와 같이 2010년부터 2020년까지 개별주택가격이 공시된 것이 확인된다.

<표4> 쟁점건물 개별주택가격 공시내역(생략)

4) BB군청 현장확인 관련

가) (2009.12.9. 현장확인) BB군청 주택조사팀은 2009.12.9. 쟁점건물에 현장방문한 사실이 있다. 처분청은 BB군청에게 현장방문한 결과에 대하여 자료요청을 하여 아래와 같이 건축물대장 등을 회신받았으며, 건축물대장 상 쟁점건물의 주구조는 ‘경량철골구조’, 주용도는 ‘관리사’, ‘창고시설’로 등재되어 있으며

- 건축물대장 하단에는 ‘주택’, ‘출장결과 입력’, ‘주택으로 사용’ 등의 메모가 확인되며, 처분청에 따르면 이는 BB군청 공무원의 메모라는 의견이다.

<그림3> 쟁점건물 건축물대장 (생략)

나) (2021.6.8. 공문) 청구인은 이 건 사전열람 후 BB군청에서 2021.6.4. 쟁점건물에 현장확인 결과, 2021년 정기분부터 쟁점건물의 재산세 과세대상을 ‘관리사’로 적용하겠다는 내용으로 과세대상 변경통지 공문(2021.6.8.자)을 받았다며 공문사진 2매를 제출하였으며, 쟁점건물의 용도/구조란에 ‘동식물 관련시설(관리사)’로 기재되어 있다(<그림14> 참조).

다) 청구주장 중 BB군청 주택조사팀 홍O화 팀장이 향후 ‘주택분 재산세 부과 취소 등을 약속했다’는 주장과 관련하여, 심리담당자가 2021.5.28. BB군청에 유선연락한 결과 홍O화 팀장은 장기교육 중이라는 답변을 들었으며, 관련 현장확인보고서 등 관공서 보관 증빙 조회와 관련하여 청구인이 ‘금융증빙 등 조회 신청서’를 제출한 사실은 없다.

5) 주소지 및 실거주지 주장 관련

가) 청구인은 쟁점건물에 거주하지 않았다며 주민등록표 초본을 제출한바, 2018.3.7. 양도주택 양도 당시 골프점 BB점(EE리 346-2번지)에 전입신고되었고, 양도 후 2020.2.26. 쟁점건물 소재지에 전입신고된 사실이 확인된다.

<표5> 청구인 주민등록 전입 내역(생략)

나) 국세청 전산자료(NTIS)에 따르면, 청구인의 사업자등록 이력은 없으며, 배우자 강복녀는 골프점 BB점 등 의류 도․소매업을 영위한 것으로 나타나며, 배우자의 연도별 수입금액은 아래와 같다.

<표6> 배우자 사업 이력(생략)

<표7> 배우자 연도별 사업 수입금액 (생략)

다) 청구인이 제출한 골프점 BB점 임대차계약서 2부의 계약기간은 각각 2012. 4. 20.부터 2017. 4. 19.까지, 2017. 11. 4.부터 2020. 4. 3.까지이며, 보증금 2천만원 월세 80만원으로 용도는 상가·점포로 기재되어 있다.

라) 처분청은 위 임대차계약서에 청구인이 주장하는, 골프점 BB점 ‘사업장 뒤편에 위치하였다는 주택’에 대한 내용은 기재되어 있지 않다는 의견이다.

마) 심리담당자가 청구인에게 골프점 BB점 뒤 건물의 평면도 제출을 요구하였으나 불복건축물이라는 이유로 심리일 현재 평면도를 제출하지 않았다.

6) 쟁점건물 사진 및 지적도

가) 쟁점건물을 포함한 쟁점건물의 항공사진 및 지적도는 아래와 같다.

<그림4> 쟁점건물 항공사진(2018년) (생략)

<그림5> 쟁점건물 지적도(2018년) (생략)

나) 청구인이 제출한 쟁점건물의 현장사진 등은 아래와 같다.

<그림6> 쟁점건물 정면(생략)

<그림7> 쟁점건물 평면도

<그림8> 쟁점건물(창고) 내부 (생략)

<그림9> 쟁점건물(창고) 내부 (생략)

<그림10> 쟁점건물(관리사) 내부 (생략)

다) 처분청이 현장확인시 촬영한 쟁점건물 내부사진은 아래와 같다.

<그림11> 쟁점건물(관리사) 내부(2020.10.13.) (생략)

<그림12> 쟁점건물(관리사) 내부 (생략)

<그림13> 쟁점건물(관리사) 내부 (생략)

7) 청구인이 제출한 인근주민 확인서

청구인은 쟁점건물 소재지 및 골프점 BB점 인근 주민들이 작성한 확인서(2020.11.23.～2020.11.25.)를 다수 제출하였으며 각 확인서에는 인감증명서가 첨부되어 있으며, 주민번호와 핸드폰 번호 등이 수기로 기재되어 있다. (생략)

<표8> 확인서 주요 내용

번호	확인서 주요 내용	확인자
1 2 3 4 5	청구인은 사과재배를 하고 있으며 쟁점건물을 관리사 및 창고로 사용하고 있음을 확인한다	마을이장 홍** 마을총무 권** 이웃새마을지도자 김** 주민 김** 주민 정**
6 7 8	청구인 배우자는 숙녀복 골프점대리점을 운영하고 있으며 매장 뒤에 있는 주택에서 2014년부터 2020년까지 거주하였다.	전건물주 대리인 최** 이웃상가 유** 이웃 **

8) 이의신청 결정문

이 건 관련 이의신청은 2020. 12. 24. 기각결정된바, 결정문의 주요 내용은 다음과 같다.

<이의신청 결정문 일부>

청구인은 쟁점부동산이 창고 및 관리사 용도로 사용되고 있으므로 주택으로 볼 수 없어 1세대 1주택에 해당된다고 주장하나,
청구인은 2020. 2. 26.부터 심리일 현재까지 쟁점부동산 소재지에 주민등록되어 있고, 건물주 및 인근주민 확인서 외에 실거주지라 주장하는 주소지(BB읍 EE리 346-2)주택에 대한 임대차계약서상 용도는 상가로 확인되고 거주주택에 대해 명시되어 있지 않으며, 그 외 4인 가족의 거주를 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료가 확인되지 않는 점, BB군청 주택조사팀 담당공무원이 2009. 12. 9. 쟁점부동산을 현장확인한 결과 주택으로 결정한 사실이 있고, 이후 매년 쟁점부동산에 대한 개별주택가격이 공시되고 있으며 청구인은 주택에 대한 재산세를 납부해온 사실이 확인되는 점, 주택에 해당하는지 여부를 판단할 때 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용가능한 건물은 주택으로 보는 것인바(국심2007중3445, 2007.12.5. 등 다수 같은 뜻), 2020. 10. 13. 처분청 현장 확인 내용에 따르면 가전제품, 화장실 등 주거에 필요한 기본적인 시설이 갖춰져 있고 심리일 현재까지도 주택용 전력이 사용되어 계속 부과되고 있는 점으로 볼 때, 쟁점부동산은 일시적으로 비주거용으로 사용한다 할지라도 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 주택에 해당하는 것으로 봄이 타당하다고 판단되므로 처분청이 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 이 건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

9) 청구인 추가 항변 내용

가) 처분청이 쟁점건물을 주택으로 판단한 근거로 제시하고 있는 ‘2009.12.9. BB군청 공무원의 방문 실사 자료’는 해당자료 작성을 위한 실사시 쟁점건물의 외관만을 확인하였을 뿐만 아니라 실사시점과 양도주택의 양도시점과의 시간적 괴리가 크므로 이를 쟁점건물의 주택여부를 판단하는 입증자료로서 결정적인 흠결이 있다.

(1) 처분청은 BB군청에서 당시 실제 출장 후 주택으로 확인하였다고 하나, 청구인이 부재중에 쟁점건물을 방문한 것으로 추정되고 쟁점건물의 내부를 점검한 적이 없었으므로 실질적이고 면밀한 실사절차를 수행하였다고 할 수 없고, 외관만 확인하여 주택으로 판단한 것으로 보인다.

(2) 따라서 처분청이 제시한 일반건축물관리대장(갑)에 기재된 BB군청 공무원의 ‘주택으로 사용중’이라는 메모는 그 신빙성을 인정할 수 없을 뿐만 아니라, 쟁점건물이 주택인지 여부는 양도주택의 양도시점을 기준으로 판단하여야 할 것인데 양도주택 양도시점으로부터 8년 이상 경과한 시점의 기록으로서 양도주택 양도시점의 쟁점건물의 실제 용도를 확인할 증거로서 부적절하다.

(3) 이와 관련하여 양도소득세 이의신청과정에서 현재의 BB군청 담당 공무원에게 확인한 결과 청구인에게, 2009.12.9. 현장확인과정에서 착오가 있었을 수 있다는 점을 인지하고 있으며, 2021.6.1.기준 재산세 부과시 주택분으로 과세하지 아니할 것이라고 확인되는 점(BB군청 담당 공무원의 2009.12월 확인 시나, 2018.3월 양도주택 양도시나, 이 건 심리일 현재까지도 쟁점건물의 구조변경이 없었다는 것을 반증하는 것임)에 대하여 이사건 심사청구 심리담당이 쟁점건물에 대하여 2021.1.6.실제 실사를 담당했던 종전 BB군청 주택조사 담당팀장(홍O화)과 연락하셔서 직접 확인을 해 줄 것을 요청한다.

나) BB군청 주택조사팀장은 주택여부를 판단하는데 있어서 건물내부에 취사시설의 존재여부가 중요하다 점을 인지하고 있었으며, 쟁점건물에는 장기적으로 취식 가능한 취사시설이 없다는 점을 확인하였다.

(1) 처분청은 쟁점건물이 구조, 기능이나, 시설 등이 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지나 관리가 되어 있어 주택으로 사용할 수 있는 건물로 주택에 해당한다고 하면서, 창고부분(55.86㎡)은 용도에 맞게 사용함이 확인되었으나, 관리사 부분(49.47㎡)은 TV, 에어컨, 소파, 런닝머신, 빨래감, 화장실, 장독대 등이 있어 상시 주택으로 사용하거나 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 전형적인 주택이라고 주장하고 있다.

(2) 장기적인 주거가 가능하기 위해서는 취사 도구 및 시설이 필수적으로 구비되어야 할 것이다. 그러나 쟁점건물에는 취식이 가능한 취사시설이 갖추지 못하고 있다. TV, 에어컨, 소파 등은 동네 주민 등 다수와의 협업이 필수적이므로 일시적 휴식공간의 제공을 위해서 주택에서 사용하는 일부 시설이나 가전제품들을 구비해 놓고 있을 뿐이다.

(3) 취사시설은 주택으로서 기능과 역할을 하기 위한 필수적인 시설로서 취사시설이 없다면 장기적인 주거가 근본적으로 불가능하므로 취사시설을 갖추지 못한 건축물은 본질적으로 주택으로 볼 수 없다.

(4) 취사시설의 존부와 관련하여, 2021.01.06. 당시 BB군청 주택조사팀 공무원 3명이 쟁점건물에 현장확인을 실시하였는데 홍O화팀장은 쟁점건물 내부로 직접 들어와 구석 구석 돌아보며 현황을 점검 및 확인하면서 실내 현황을 사진촬영 한바 있는데 이때 취사시설이 없다는 점을 확인하였다.

(5) 현장조사가 마무리될 즈음 홍O화팀장은 청구인에게 ‘주택여부를 판단하는데 있어서 건물내부에 취사시설의 존재여부가 중요하다’고 하면서 ‘살펴보니 취사시설이 없음을 확인했다’고 하였다. ‘주택으로 고지된 과거분 재산세와 주택공시가격의 취소는 행정적으로 어렵다’고 하고 ‘이후 오늘 실사 내용을 반영하여 필요한 행정조치하겠다’는 이야기를 구두로 전달하였다.

다) 결론

세법을 해석 적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 하나, 처분청의 이 건 과세처분은 조세법률주의 기본원리(과세관청의 자의적 판단을 배제하고 법률에 따라 엄격히 해석함)를 위배한 행정처분으로서 실질과세원칙의 침해로 인하여 납세자의 재산권 침해는 물론 조세평등주의 원칙에 어긋난다고 사료된다.

10) 사전열람 결과

가) 청구인 추가 제출 자료

(1) BB군청 공문(2021.6.8.)

(가) 청구인은 이 건 사전열람 후 BB군청에서 2021.6.4. 쟁점건물에 현장확인 결과, 2021년 정기분부터 쟁점건물의 재산세 과세대상을 ‘관리사’로 적용하겠다는 내용으로 과세대상 변경통지 공문을 받았다며 공문사진 2매를 제출하였으며, 용도/구조란에 ‘동식물 관련시설(관리사)로 기재되어 있다.

<그림14> 청구인이 제출한 BB군청 공문 사진(2021.6.8.) (생략)

(나) 심리담당자가 2021.6.16. 위 공문에 기재된 BB군청 부과팀 김**주무관에게 유선통화로 위 공문으로 쟁점건물의 과세대상이 변경되기 전 재산종류와 용도에 대하여 문의한바, 종전에는 ‘주택’으로 등재되어 있었다고 답변하였다.

(2) 골프점 BB점 뒤쪽 거주 건물 관련

(가) 청구인은 청구인이 실제 거주하였다는 골프점 BB점상가 뒤쪽 건물은 불법건축물이라 평면도는 없으나, 골프점 BB점과 뒤쪽 건물 내부까지 이동하며 논스톱으로 촬영한 동영상 파일과 뒤쪽 건물 내부 사진을 제출하였다. (생략)

<그림16> 골프점 BB점 뒷건물 거실사진(생략)

<그림17> 골프점 BB점 항공사진 (생략)

(나) 청구인은 이의신청 시 심리담당직원이 거실까지 확인하였으나 방으로 들어가는 문은 건물주가 불법건축물이기에 문을 폐쇄 해 놓은 상태였기에 잠겨있었는데 이러한 사실은 이의신청 결정문에 언급이 없었다는 주장이다.

(다) 청구인은 또한 이의신청 시 심리담당직원이 쟁점건물 내부도 확인하고 사진도 촬영해 갔다는 주장이다(<그림>11～13 부분).

(라) 한편 청구인은 BB군청 공무원이 쟁점건물에 대한 현장확인시 취사시실이 없다는 점에 대하여 주목하고 논의가 있었지만 이의신청 심리담당자는 취사시설에 관하여 주목하거나 논의는 없었다는 주장이다.

나) 처분청 : 추가의견 및 자료 제시 없음

라. 판단

1) 관련 법리

가) 「소득세법」제89조 제1항은 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다고 규정하고, 제3호에서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 발생하는 소득이라고 규정하고, 가목에서 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택이라고 규정하고 있다.

나) 한편「주택법」제2조 제1항은 “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있다.

2) 쟁점건물은 주택에 해당하지 않아 양도주택에 대한 1세대1주택 비과세를 적용하는지 여부

가) 위 법리와 앞서 인정한 사실관계에 비추어 이 건을 보건대, 쟁점건물은 주택에 해당하여 양도주택에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하지 않는 것이 타당하다고 판단된다.

(1) 쟁점건물에 대한 건축․대수선․용도변경신고서에 따르면 쟁점건물 가동의 주용도는 ‘단독주택(관리사)’로 기재되어 있고, BB군청 주택조사팀도2009.12.9. 쟁점건물을 현장확인한 결과 주택으로 결정했고, 청구인도 매년 주택에 대한 재산세를 납부해 왔다.

(2) 쟁점건물 내부 사진에 따르면, 주택의 형태로 개조되어 가전제품, 화장실 등 주거에 필요한 기본적인 시설이 갖춰져 있고 주택용 전력이 사용되어 계속 부과되고 있고 2020.2.26. 청구인의 주민등록이 전입신고된바, 장기간 계속하여 거주하기에 적합한 주택으로 보인다.

(3) 청구인이 실제 거주했다고 주장하는 골프점 BB점의 임대차계약서상 용도는 상가로 확인되며 거주주택에 대하여는 달리 명시되어 있지 않고, 청구인도 확인서 외 거주 사실에 대한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다.

(4) 위 사실들을 종합하여 볼 때 쟁점건물은 양도주택 양도 당시 주택의 형태를 갖추고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용가능한 주택으로 봄이 타당하다.

나) 따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

5. 결론

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.