1가구 2주택 양도소득세 면제조건과 양도세율

[부친아]

우리나라에서 5억원 이상의 소득을 올렸을 때 가장 유리한 게 뭘까요?

소득세를 가장 덜 내는 게 유리하겠죠?

사업을 하든, 배당을 받든, 주식을 투자하든, 임대소득을 얻든, 5억원 이상의 소득을 올렸을 때  말이죠.

4억원짜리 부동산이 9억원이 되는 경우 1주택자는 매도가액 9억원까지 양도소득세가 감면되죠. 이게 우리나라에서 제일 유리한 세율이에요. 엄밀히 말하면 9억원까지 0원이니까요. 근로소득으로 1억만 벌어도 세금 내잖아요. 하지만 1주택자 기준으로 9억원까지는 아무리 가격이 올라도 세금을 안 내요. 그러니까 제일 유리하다는 거죠. 

1주택을 안 하고 무주택으로 남으려면 이를 상회할 만한 자산 상품에 투자한다거나 그런 경우라면 무주택이어도 돼요. 평균적인 자본효율성을 갖고 있는 사람들이 일부러 무주택을 선택했다면 세법적으론 어리석은 판단인 거예요.

1주택은 9억원을 넘어가도 가장 유리합니다. 왜냐면 10년 동안 보유하면 양도소득세의 최대 80%를 깎아주는 장기보유특별공제 때문이에요. 이게 있으니까 9억 초과로 10억원까지 올라도 공제가 되니까요. 그런의미에서 1주택이 우리나라에서 가장 유리하다는 거예요.

1주택이 아니라 2주택, 3주택이 되거나 그 이상을 투자하는 경우엔 상품 간에 경합을 하는 건데

9·13 대책 이후론 부동산이 가장 불리합니다. 

1주택자는 가격을 무시하고 세법상 가장 유리합니다.

고가주택이어도 1주택이라면 세법상 굉장히 유리하기 때문에 사실상 세금을 걱정할 필요가 없을 정도예요. 활용할 수 있다면 활용하는 게 좋죠.

주택을 2채 이상 보유하는 순간부터 양도세와 보유세라는 굉장한 함정에 빠지게 돼 있어요.

하지만 1채까지는 영향이 거의 전무하거나 없어요.

많은 분들이 자기 자신에 대한 투자도 생각할 수 있는데, 그것도 좋죠. 하지만 자신이 벌어들이는 소득세율보다 집 한 채 갖고 있을 때의 소득세율이 더 낮으니까 그걸 염두에 두고 응용하는 것도 굉장한 재테크라는 말씀 드리고 싶네요. 

대신 지금은 종전과 다르게 부동산을 2채 이상 가져갔을 때는 우리나라에서 최고 불리합니다.

그러니까 추가로 부동산을 매입하기보다는 차라리 다른 쪽으로 자산을 불리는 그런 전략을 쓰셔야 할 것 같아요.

서두가 넘 길었죠? ㅎㅎ

이번 시간엔 주택 양도 소득세 비과세 요건에 대해 간단히 알아볼게요..

(1가구 2주택 양도소득세 면제조건과 세율)

- 양도 소득세

양도소득세란 토지나 건물 등 고정자산의 영업권이나 특정 시설물의 이용권,회원권 등 대통령령으로 정하는  기타 재산의 소유권 양도에 따라 생기는 양도소득시 차익에 대해 부과하는 조세를 말해요.

집이 한채만 있는 경우 2년 보유 요건을 충족시키면, 양도소득세 면제조건에 해당되는데

1가구 2주택자라 하더라도 먼저 소유하고 있던 주택을 뒤에 구입한 주택보다 먼저 팔았을 경우에는 몇가지 조건이 충족할 때 양도소득세를 면제받을 수 있답니다.

요즘은 부동산 법규가 너무 자주 바뀌기때문에 전문가들이나 공무원들 조차 모르고 있는 경우가 많으니 주택양도시 여러곳에 재차 확인하셔야 불이익이 없을거에요..

저 역시도 꼭 확인하고 그러거든요..ㅡㅡ;;;

-1세대 1주택 비과세 규정에서 1세대란?

본인과 배우자 및 생계를 함께하는 가족을 말합니다.

본인과 배우자는 세대의 기본구성단위로 보며, 그렇기에 배우자가 다른 곳에 거주하여 세대를 달리해도 동일 세대원으로 보게 됩니다.

배우자가 없는 경우 다음의 사유에 해당하는 경우에는 이를 1세대로 봅니다.

 1)배우자와 이혼 또는 사별한 경우

 2)30세가 넘는 경우

 3)20세가 넘는 경우로써 해당 주택을 유지 관리할 수 있는 소득이 있는 경우

- 1세대 판단 기준일

1세대를 판단하는 기준일은 양도시점(잔금 청산일,등기접수일 중 빠른 날)입니다.

그러므로 동일 세대원에 해당하는 자가 주택을 소유하고 있어 비과세을 적용받지 못하는 경우 당해 세대원 (배우자 등 단독 세대를 구성할 수 없는 경우 제외)  을 적극적으로 세대 분리하여 주택 수가 1개가 되도록 하면 1세대  1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있어요.

다만, 세대분리를 함에 있어서 실질적인 세대분리가 아닌 서류상으로만 주민등록을 이전하여 세대를 분리한 경우 이는 실질적으로 동일 세대원으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없습니다.

또한 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서 일시적으로 분리 후 다시 세대를 합치는 경우에도 일시적 조세회피를 위한 세대 분리로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않습니다.

세대분리 방법에 대해서는 다

-1가구 2주택 양도소득세 면제 조건

 1) 새로운 집을 구입한 경우로 인한 일시적 2주택

기존의 주택을 팔지않고 보유하면서 새로운 주택을 구입하거나 분양받은 경우에 일시적으로 2주택이 되는 데요.

이러한 경우 3년 내에 기존에 보유한 주택을 매도 하면 양도소득세를 면제받게 됩니다.

가장 중요한 점은  기존의 보유하고 있던 집을  매입한 날로부터 1년이상 지난 후 새로운 집을 구입했을 경우에만 적용받을 수 있으니 유의 하세요.;

*조정지역은 일시적 2주택의 경우 기존의 3년 이내 매도에서 2년 이내로 매도기간이 변경됨

 2)상속으로 인해 2주택이 된 경우

주택 상속으로 인해 2주택이 되는 경우에는 상속을 받는 자의 의지와 상관없이 주택을 소유하게 되므로 기존에 소유하고 있는 주택은 양도소득세 비과세 대상이 됩니다.

단, 매도시 주택보유기간은 2년 이상이어야 하며 매도가격은 9억 이하여야 합니다.

 3)결혼으로 인한 일시적 2주택

결혼하기전 부부 각자가 주택을 보유한 경우에는 결혼한 날로부터 5년 이내 에 먼저 매도하는 주택은 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있어요.

단, 3주택 이상일 경우에는 혜택을 받을 수 없으니 참고하세요.

 4)직계존속 봉양으로 2주택이 된 경우

60세 이상의 부모님을 모시기 위해 집을 합쳐 2주택이 된 경우에는 10년 (2018년 2월13일 이전은 5년)이내에 매도(2주택 중 먼저 매도하는 주택)할 경우 양도소득세 면제됩니다

- 양도 소득세율

1) 1세대 1주택으로써 2년이상 보유하면 비과세됩니다.

그러나 9억원 이상 고가주택의 경우, 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 비과세에서 제외됩니다. 

조정지역내에서는 비과세 요건이 2년 거주요건 이 추가되었어요.(2017년9월19일 이후 양도분부터)

  @ 조정지역 내 2년 거주요건 예외사항

   2017년8월2일 이전에 취득한 주택

   조정대상지역 지정 이전에 매매계약을 하고 계약금을 지급한 경우

2)조정대상지역내에서 다주택자 중과세 및 장기보유 특별공제 배제(2018년 4월1일부터 적용)

   @1세대 2주택자 : 기본세율 + 10%

   @1세대 3주택자 : 기본세율 + 20%

3)기존주택을 취득하고 1년이 경과하고 새로운 주택을 대체 취득하면 기존주택 처분기간을 3년으로 인정함.

-양도소득세 납부기간

양도 차익이 없다하더라고 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이내로 신고납부하며,

양도물건의 주소지가 아닌 양도자의 주소지 관할 세무서에 신고 납부하여야합니다.

다음 시간엔 세대주 분리 방법에 대해 간단하게 알아볼게요~~

[난다난]

늘 궁금하면서도 어려워 공부 할 엄두를 못내고 있었는데 쉽게 이해할 수 있게 정리해주셔서 감사합니다^^

[부친아]

조금이나마 도움이 되셨다니 다행이네요~~^^

[오드리햅번1]

쉽게 표로 설명해주시고, 이해가 쏙쏙 됩니다. 늘 유익한 내용 감사합니다^^

[부친아]

이해가 되셨다니 다행입니다.감사합니다~~^^

[복숭아 아가씨S2]

양도소득세 어려운 부분이긴한데, 쉽게 풀어주셔서 감사합니다 :)

[부친아]

부동산 매도 계획이 있을땐 미리 짚어보시는게 좋아요

[나는선한부자]

살면서 꼭 필요한 부분이지만 어려운 내용인데 쉽게 정리해주셨네요. 감사합니다.^^

[자칭_겸손남]

좋은정보 감사합니다..

[지으니~]

감사합니다,

[관우0]

좋은정보 도움이됩니다

[미학]

감사합니다

[주식하는아줌마]

감사해요~^^

[희망이1004]

좋은정보 감사합니다

[미소야]

좋은 정보 감사해요
부동산 세법에 대해서 해박한 지식을 가지셨군요
대단하세요 주식 카페에서 이런 글도 봅니다

[부우자되기]

감사합니다

[기차샘]

좋은정보
감사 드립니다^^

[호호아저씨92]

좋은정보 감사합니다.

[오렌지향기날리며]

감사합니다

[차근차근해]

감사합니다