둔촌주공재건축 Fact check [83탄 - 매매 거래량은 증가하는데... ]

[경호처장]

◆ 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 철근콘크리트공사 타설 현황 (전체공정율 : 56.86%)

◆ 향후 추진 일정

 ○ 조합원(상가 포함) 분양 계약 : 2023. 4. 1 ∼ 4. 21

 ○ 시공사와의 협의 진행 사항

   - 공기 단축 가능성 문제 : 공기 단축이 예상 되면 6개월전 조합 통보 → 미도래된 잔금은 실입주전 납부.

   - 입주지정기간 연장 문제 : 통상 입주지정일로무터 90일 → 입주지정기간 150일전후에서 조정 협의 중.

 ○ 일반분양 중도금 대출은행 선정

1. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 입주권 가격 및 매매 동향

 ○ 지난 시리즈를 통해 둔촌주공의 조합원 입주권 매수세 유입이 증가하고 있음을 언급한 것과 같이

 ○ 지난 3월의 경우 15건에 육박하는 거래량의 모습을 보이며 2월 거래량을 뛰어 넘는 모습.

 ○ 둔촌주공(올림픽파크 포레온)은 금년 1월부터 3월까지 거의 30건에 가까운 거래량 모습을 보임.

 ○ 매수원가(매매가+추가분담금) 기준 4월 현재 가격 형성 모습

     - 34평은 17억～18억5천 박스권안에서 가성비 있는 매물과 가격 높은 우량 매물이 혼합되어 거래.

     - 37평은 19억5천～21억 박스권 유지중이며 남향 단일 타입으로 저가 매물 위주 중심의 거래 모습.

     - 43평은 22억5천～25억 박스권 유지중으로 저가 매물 소진이후 점진적인 거래 가격 상승 중.

     - 50평은 27억2천～30억 박스권안에서 가격+조망 등 우량 매물을 선별하여 매수하는 거래 모습.

 ○ 4월의 경우에도 지속적인 거래 진행 모습이며 추세상 3월 거래량을 넘는 수준이 예상 됨. 

 ○ 거래량 증가가 가격을 지지하는 모습이며 점진적인 호가 상승과 거래가격 상승 모습으로 이어질 듯.

 ○ 매수심리개선의 분명한 증거가 나타나고 있고 '가격 오른다'는 예상은 결코 어긋나지 않을 듯.

2. 조합원 분양 계약이후 매도자 유의 사항

 ○ 현재 기존 조합원의 집합건물에 대한 등기사항전부증명서는 폐쇄 상태(토지 등기부는 존재).

 ○ 매매 거래시는 토지 지분 거래중이며 분양계약이후에는 분양계약서를 기초로 조합원입주권+토지 계약으로 진행.

 ○ 앞으로 조합원 소유자 확인은 폐쇄 등기부 + 분양계약서 + 조합원 명부를 통한 3단계 확인. 

 ○ 입주후 보존등기 완료시까지는 조합원분양(옵션계약서 포함)계약서 보관 중요.

3. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 입주권 '1+1' 배정은 언제부터 분리 매매 가능한가?

 ○ '1+1' 배정의 경우 사용승인일前인 현재 2입주권 상태

   - 1세대1주택 비과세 불가.

   - 일시적2주택 비과세 불가.

   - 현재 토지등기부 상태로 2입주권 통으로만 일괄 매매 가능.

 ○ '1+1' 배정의 경우 사용승인일이후는?

   - 사용승인일이후에는 2개의 아파트로서의 형태는 유지되나

   - 등기부의 경우 종전 토지 등기부 유지 상태로 분리 매매는 어려움이 있을 듯. 

 ○ '1+1' 배정의 경우 이전고시일이후 등기완료전까지?

   - 이전고시가 나고 보존등기가 완료 될 때까지는 모든 매매, 증여, 근저당권 등 모든 권리변동 불가.

   - 이전고시일 다음날부터 60㎡이하 1주택은 3년간 전매제한.

 ○ '1+1' 배정의 경우 등기완료후?

   - 토지등기부 폐쇄

   - 새 등기 완료 → 분리하여 매매, 증여 및 근저당권 설정 등 권리변동사항 가능 할 듯.

   - 먼저 매매하는 1주택의 경우 양도세 일반과세 적용.

4. 결론

 ○ 유의미한 거래 증가 모습이 지속적으로 유지 되고 있는 상황은 가격에도 긍정적 영향이 지속 될 듯.

 ○ 금년 중 상반기가 가장 좋은 매수 적기이며 빠르면 빠를수록 우량 매물을 저가에 잡는 기회 될 듯.

 ○ 똘똘한 한채로서 둔촌주공(올림픽파크 포레온)으로 갈아타기 또는 내집 마련의 최적의 시간이기에 서둘러야 할 듯.

 ○ 강동·송파를 아우르는 대단지 고급 주거지로서 그 가치로 인해 매수세 유입은 더욱 강해질 듯.

둔촌주공재건축 Fact check [83탄 - 매매 거래량은 증가하는데... ]을 통해 둔촌주공의 간략한 가격 동향과 '1+1' 배정 조합원의 경우 고려 사항에 대해 간략히 알려드리니 참고하시기 바랍니다. 

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