수익형 부동산 투자…지는 단지 내 상가, 뜨는 단지 내 오피스텔

[장경철]

수익형 부동산 침체가 장기화되면서 저금리 바람을 타고 인기를 끌었던 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등이 주요 수익형 상품들이 애물단지로 전락하고 있다.
 
특히 1,000세대가 넘은 대단지 아파트 단지 내 상가일수록 인기가 크게 떨어졌다. 과거 아파트 입주민이라는 고정 수요를 확보해 안정적인 투자처로 각광받았던 시절을 무색하게 한다.

노른자위로 불리는 서울 강남권 입지 역시 별반 상황이 다르지 않다. 입주한 지 3~4년이 지났음에도 여전히 빈 점포가 있는가 하면 신규 분양이나 경매에 나온 상가를 찾는 수요자도 눈에 띄게 줄었다. 임대료의 변동 추세를 나타내는 임대가격지수도 하락세를 보이고 있어 더 이상 단지 내 상가를 매력적인 투자처로 보는 시각도 줄어들고 있다.
 
업계 등에 따르면 9517세대 약 3만명이 입주한 대단지인 송파구 '헬리오시티' 단지 내 상가의 공실률은 9.7% 수준을 보이고 있는 가운데 새 주인을 기다리고 있다.
 
뿐만아니라 강남 노른자위 입지로 주목을 받았던 '래미안 원베일리' 단지 내 상가의 계약률도 60%를 넘은 수준에 그치고 있다. '강남 개포자이 프레지던스' 단지 내 상가인 '개포 자이스퀘어'도 25개실 가운데 약 10실 정도가 비어 있다.
 
경매시장도 예외는 아니다. 지난 1월 강남구 '대치SK뷰' 단지 내 상가(1층)는 두 차례 유찰 끝에 감정가 23억3000만원보다 8억3000만원 낮은 15억원에 낙찰됐는데 응찰자는 단 한 명이었다.

아파트 단지 내 상가는 아파트 입주민을 배후수요로 두고 있어 큰 인기를 끌었다. 하지만 최근 상황이 급변했다. 경기 둔화 우려에 따른 소비심리 위축이 혼재한 가운데 고금리를 감당하기 벅차다 보니 과거와 달리 높은 공실률을 기록하고 있다.
 
여기에 투자수익률도 신통치 않다. 올해 1분기 서울지역 소규모 상가 투자수익률은 0.44%를 보였는데 이는 관련 통계가 작성되기 시작한 지난 2015년 1월 이후 최저치다.

전문가들은 고분양가, 높은 임대료 등으로 인해 아파트 단지 내 상가 수익률이 계속 떨어지고 있어 당분간 이 같은 공실률 상승은 지속될 것으로 예측했다.

반면 아파트 단지 내에 들어서는 주거용 오피스텔은 꾸준한 수요를 바탕으로 수익형 분양시장에서 인기를 끌고 있다.
 
아파트와 함께 조성되는 오피스텔의 경우 아파트 내에 위치한 조경 시설과 각종 커뮤니티를 공유할 수 있는 데다, 단지 주변으로 형성되는 각종 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있다는 점에서 실거주 여건이 우수하다는 장점이 있다.
 
또 관리사무실이나 경비실 등 입주민 공동시설을 함께 사용하는 만큼 관리비 절감 효과를 기대할 수 있고, ‘나홀로’ 오피스텔에서는 보기 어려웠던 자주식 주차장 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 최근 수요자들 사이에서 주목도가 높다.
 
실제, 최근 수익형 분양시장에서도 높은 청약 경쟁률을 기록하는 등 좋은 반응을 얻고 있다.
 
HDC현대산업개발이 지난 6월 서울 서대문구 일원에 짓는 ‘DMC 가재울 아이파크’의 경우 아파트가 1순위 평균 89.85대 1의 청약 경쟁률을 기록한 데 이어 단지 내 오피스텔 역시 최고 41대 1, 평균 4대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.
 
분양에 따르면 해당 단지는 지하 3층~지상 최고 27층 3개 동 규모의 주상복합 단지로 아파트 전용 59~84㎡ 총 283가구 및 오피스텔 전용 24~56㎡ 77실·부대복리시설 등으로 구성된다.
 
또한, 지난 5월 경기도 평택에서 분양한 '평택역 경남아너스빌 디아트' 단지 내 오피스텔도 21.94대1의 경쟁률로 전 호실이 단기간 계약을 마감했으며 앞서 3월 경기도 구리에서 분양한 '구리역 롯데캐슬 더 센트럴' 단지 내 오피스텔 역시 235실 모집에 7805건이 접수돼, 평균 32.21대 1의 경쟁률을 보이며 조기 완판에 성공했다.
 
단지 내 오피스텔의 경우 수요 증가에 힘입어, 몸값 오름세도 일부 확인된다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 인천 서구 청라동 소재 ‘청라 롯데캐슬’ 전용 58.57㎡ 타입은 올 3월 2억원에 거래되던 것이 5월에는 1000만원 오른 2억1000만원에 손바뀜됐다. 
 
장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 서울 등 수도권 일부 지역을 중심으로 아파트 분양경기가 회복되는 가운데, 소형 오피스텔로 눈길을 돌리는 수요자들도 늘고 있는 추세다”며 “아파트 단지 내에 조성되는 주거용 오피스텔은 커뮤니티 및 조경시설 등 아파트의 장점을 누리면서도 청약통장이나 각종 규제에서 자유로운 만큼, 2030세대 등 청약 저가점 수요자들의 관심이 높다”고 말했다.