둔촌주공재건축 Fact check [84탄 - 공사 순항 / 가격 훈풍 ]

[경호처장]

◆ 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 철근콘크리트공사 타설 현황 (전체공정율 : 57.61%)

◆ 향후 추진 일정

○ 조합원(상가 포함) 분양 계약 및 옵션 계약 완료 : 2023. 4. 1 ∼ 4. 21

○ 한국부동산원 공사비 검증 재개 : 2023. 4. 14 ∼

○ 4월말 정비기반시설 및 공공시설 착공식 예정

    - 도로(명일로, 풍성로, 양재대로, 강동대로) / 지하철출입구이설 4월말경 착공 → 2024. 10. 25일경 준공 예정.
    - 1호 어린이공원 9월초 착공 / 2호 근린공원 7월초 착공 → 2024. 10. 31일경 준공 예정.
    - 정비기간시설(도서관) 4월 26일 실착공 → 2024. 10. 24일경 준공 예정.
    - 정비기간시설(문화복지시설) 5월 17일 실착공 → 2024. 9. 30일경 준공 예정.
    - 정비기간시설(동주민센타) 5월 17일 실착공 → 2024. 8. 30일경 준공 예정.
    - 정비기간시설(파출소) 5월 17일 실착공 → 2024. 7. 30일경 준공 예정.

1. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 입주권 가격 및 매매 동향

 ○ 3월과 4월 전체 신규 배정 평형에 걸쳐 15건 정도의 거래 모습. 

 ○ 동·호수 추첨이후 출시된 매물들이 속속 거래이후 신규 출시 매물량도 소폭 감소하는 모습. 

 ○ 우량 저가매물과 가성비 매물들이 거래로 소화 되며 전반적인 호가 상황은 강보합세 유지 중.

 ○ 매수원가(매매가+추가분담금) 기준 4월 현재 가격 형성 모습

     - 34평은 17억～18억5천 박스권안에서 우량 저가 매물 및 선호도 높은 매물 위주로 거래 완료 모습.

        → 34평의 경우 워낙 세대수가 많아 꾸준하게 매물량이 공급되는 상황이지만 매수세의 문의도 가장 많은 평형.

        → 매수자들의 선호도가 떨어지는 매물 및 이주비가 없어 초기비용 높은 매물은 거래 속도가 다소 낮은 상황.

     - 37평은 19억5천～22억 박스권 유지중이며 희소성에 따른 꾸준한 문의속에 저가 매물 위주의 거래 모습.

     - 43평은 23억～25억 박스권 유지중으로 저가 매물 소진이후 호가 상승세는 뚜렷하여 호가를 높여 출시 되는 상황.

     - 50평은 27억2천～30억 박스권안에서 가격+조망 등에 따라 차별적인 가격 형성 모습이며 우량 매물 위주로 매수문의.

 ○ 서울 지역 전체 거래량이 증가하고 있는 유의미한 모습속에서 올림픽파크 포레온 또한 꾸준한 매수세 유입 예상. 

 ○ 거래량 증가는 곧 가격 지지 내지는 호가 상승 모습을 유지하게 하는 중요한 요인으로 이 추세는 지속 될 듯.

 ○ 매수심리개선의 분명한 증거가 나타나고 있고 이것은 이미 시장에 선반영 되며 가격은 점진적 우상향 예상됨. 

2. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 입주권 매매시 고려 사항

 ○ 둔촌주공 입주권 매매 가능 대상 : 모든 조합원(상가 포함) 매매 가능.

 ○ 계약 방법 : 일반아파트와 동일 (매매대금에 대해 '계약금→중도금→잔금' 방식으로 통상 1～3개월).

 ○ 추가분담금 : 중간 납부 없는 입주시 일괄 납부.

 ○ 매수시 초기 준비자금에서 공제 금액

    - 추가부담금 : 매수자 입주시 납부(무이자)

    - 이주비대출 : 평형에 따라 2억5천 ∼ 3억7천 (유이자 담보 대출 / 입주시 상환 또는 일반대출로 전환)

    - 이사비 : 1천만원(무이자 / 입주시 상환)

    - 매도자의 이주비 이자 : 조합원은 이주비대출이자 후불제로 입주시 정산(매수인이 승계 받아 입주시 상환).

 ○ 34평을 배정받은 매물 예시(이주비 대출 승계시)

    → 매매가격 18억 (추가분담금 2억 포함금액)

    → 매수준비자금 계산 : 18억 - 추가분담금 2억 - 이주비2억5천 - 이사비1천 - 매도장의 이주비이자 6천 = 준비자금 12억8천.

    → 잔금시 매수자의 취득세 : 4.6%(8천2백8십만원)

3. 분양권과 입주권 관련 일시적 2주택 양도세 관련

 ○ 2021. 1. 1이후 취득한 분양권의 경우 양도세 계산시 주택수에 포함.

 ○ 따라서 종전주택 + 분양권(2021년이후 취득) 경우를 제외하고 2021년이후부터 취득한 분양권의 경우 일시적2주택 미적용.

 ○ 입주권의 경우 입주권+입주권 상태에서는 일시적2주택 미적용. 

    → 단, 신규 입주권 사용승인일이후 3년내 양도시 적용(종전 입주권 1주택 비과세 요건 충족 필요).

4. 결론

 ○ 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 공사 상황은 순항중이며 정비기반시설 공사 또한 입주 지장 없는 일정이 예상 됨.

 ○ 가격 흐름 자체도 거래량 증가 등 매우 긍정적인 시그널이 나타나는 등 시장 분위기는 크게 개선 중.

 ○ 대기매수자들이 우량 저가 매물 중심으론 발빠른 움직임이 나타나기에 빠른 선택이 저가에 잡는 기회 될 듯.

 ○ 똘똘한 한채로서 둔촌주공(올림픽파크 포레온)으로 갈아타기 또는 내집 마련의 최적의 시간.

 ○ 강동·송파를 아우르는 대단지 고급 주거지로서의 가치로 매수세 유입은 더욱 강해지며 가격은 우상향 유지 될 듯.

둔촌주공재건축 Fact check [84탄 - 공사 순항 / 가격 훈풍 ]을 통해 둔촌주공의 간략한 거래 동향과 조합원 입주권 매수시 참고사항 및 양도세 관련 일시적2주택에 대해 간략히 알려드리니 참고하시기 바랍니다. 

현재 입주권 상태에서 매도 할 경우 대략적인 양도세가 궁금하신 경우 전화주시거나 방문하시면 상세히 안내해 드리겠습니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문·상담을 통해 가격적으로 우량하고 좋은 동·호수 매물을 매수하시는 것이 필요 합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.