아파트 대체재로 수요 급증했던 오피스텔 등 ‘수익형 부동산’ 애물단지로 전락한 사연

[장경철]

-"1억 내려도 안 팔려"…오피스텔, 아파트 규제 풀리자 애물단지로
-대대적 규제 완화로 주택 수요 아파트로 몰리며 ‘마이너스 프리미엄(마피)’에도 매물 쌓여
-올해(2023년) 공급 물량과 청약 경쟁률 모두 역대 최저 수준으로 하락

집값 급등기에 강력한 규제를 받던 아파트의 주거 대체재로 수요가 급증했던 오피스텔 등 수익형 부동산이 애물단지로 전락하고 있는 분위기다.

집값 하락으로 정부가 부동산 규제를 대폭 완화하면서 주택 수요가 아파트로 몰리자 '마이너스 프리미엄(마피)'에도 팔리지 않고 매물만 쌓이고 있다.
 
대출 비중이 높은 수익형 부동산인 오피스텔은 특성상 가파른 금리 인상 영향을 많이 받는다.

한 부동산 정보업체가 한국부동산원청약홈 자료를 분석한 결과에 따르면 올해 공급 물량과 청약 경쟁률 모두 역대 최저 수준으로 떨어진 것으로 나타났다.

지난 1~5월(지난 6월 18일 기준) 오피스텔 공급 물량은 2277가구로 통계가 작성된 2020년 이후 가장 적었던 것으로 집계됐다.

1~5월 오피스텔 공급 물량은 2020년 8162건, 2021년 7669건, 2022년 6139건으로 점점 줄어들고 있다. 올해는 지난해 보다 3분의 1 수준으로 급감했다.

같은 기간 청약 경쟁률도 또한 감소했다. 올해(1~5월) 전국 오피스텔 평균 청약 경쟁률은 4대 1로 2020년 이후 가장 낮았다.

오피스텔 평균 청약 경쟁률은 2020년 8000여가구 모집에 2만명 넘게 청약하면서 25.2대 1을 기록한 뒤 2021년 4.8대 1, 2022년 13.8대 1로 줄었으며, 올해는 4대 1로 하락했다.
 
올해 초 청약을 진행한 서울 광진구 '구의역에떼르넬비욘드'는 75가구를 모집에 청약신청자는 36명에 그쳤으며 인천 중구 '인천 신흥동3가 숭의역 엘크루'는 161가구 모집에 청약신청자는 3명뿐 이었다.

이처럼 오피스텔 인기가 급락하면서 매매가격도 하락세다. 지난 5월 전국 오피스텔 평균매매가격은 2억1096만원으로, 2021년 8월(2억1014만4000원) 이후 1년 9개월만에 가장 낮은 았다.

서울(2억6049만원)과 수도권(2억2631만원) 또한 각각 19개월, 20개월 만에 최저치를 기록했는데 시장 침체가 두드러진 지방 오피스텔 평균 매매가격은 1억4753만원으로 2020년 10월(1억4737만원) 이후 최저다.

한국부동산원에 따르면 지난 5월 전국 오피스텔 매매가격지수는 99.94로, 지난 2021년 1월(100.05) 이후 처음으로 100을 밑돌았다.

실제 '마이너스 프리미엄'가 붙은 오피스텔도 속속 등장하고 있다. 업계에 따르면 서울 서초구 반포동 지하철 3호선 교대역 인근에 위치한 엘루크반포 오피스텔은 분양가의 10%인 계약금을 포기한 매물이 나왔다.

전용면적 33㎡에선 최대 1억원까지 '마이너스 프리미엄'이 붙으면서 호가가 떨어졌다. 또 송파구 방이동 잠실푸르지오발라드 오피스텔 전용면적 54㎡ 매물은 분양가 대비 1억5000만원 낮은 13억5000만원 선에 호가가 형성됐다.

부동산 시장 분위기가 침체되자 오피스텔 거래도 사실상 끊겼다. 부동산R114 등에 따르면 지난 4월 전국 오피스텔 거래량은 2079건으로 전월(2546건) 대비 18.3% 감소했고 같은 기간 거래금액은 4030억원으로 15.9% 하락했다.

부동산 시장에선 대출 비중이 높은 수익형 부동산 특성상 가파른 금리 인상으로 투자 수요가 위축된 데다, 정부의 대대적인 규제 완화로 주택 수요가 아파트 등으로 이동했다는 분석이 나오고 있다.

오피스텔은 지난해(2022년)부터 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용됐다. DSR 규제 없이 대출이 가능한 '특례보금자리론' 대상에서도 배제되었는데 주택법상 주택에 해당하지 않아서다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 "아파트를 대상으로 한 강력한 규제로 오피스텔이 반사이익을 누리며 투자 상품으로 인기를 많았으나, 고금리 기조에 정부의 대대적인 규제 완화로 대체 상품을 향한 투자 수요가 위축됐다"며 "입지에 따라 차이가 있지만, 전체적으로 오피스텔을 향한 주택 수요가 줄었다"고 말했다.

장이사는 이어 "대출 비중이 높은 수익형 부동산 특성상 가파른 금리 인상 영향을 많이 받기 때문에 고금리 기조가 여전하고, 정부의 규제 완화로 오피스텔에 대한 관심이 아파트로 선회하면서 당분간 오피스텔 가격 하락 조정이 계속될 것“이라고 말했다．