부동산 1기 신도시 사례로 본 2기 신도시 투자- 가상 인터뷰

[햇빛내음]

                                 웰빙 아파트

앵커)

지난 8월 대한상공회의소가 직장인 700명을대상으로 투자 선호도를 조사했는데요.

부동산에 투자하겠다는 사람이 전체의 48.4%에 이르렀습니다.

그 중에서도 응답자의 절반 정도가 2기 신도시에 관심을 보였는데요.

오늘은 신도시 부동산 투자 어떤 접근으로 성공 투자를 할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.내집마련정보사 박상언 소장 나오셨습니다.어서 오세요.

신도시 투자 어떤 매력이 있기 때문에 많은 투자자들이 관심을 갖을까요?

박상언 소장)

한마디로  입지여건 좋은 계획적으로 조성된 대규모의 택지지구 안에서  공급된 1기 신도시처럼  “신도시 효과”를 기대하기 때문인데요 경기도 분당을 예로 들어보면 분당에 신도시가 생긴지는 14년쯤 됐는데 분양 당시 평당 분양가 대비해서 아파트 가격은  분양 당시보다 최고 10배가 올랐습니다. 참고적으로 그 당시 평균 분양가는 평당 170 만원 대였습니다.

현재 서울동시분양 뿐만 아니라 비교적 입지여건 좋은 지역에까지  미분양 특히 무주택 우선순위자들의 계약률이 저조한 것은  내년에 분양할 예정인  판교를 기다리고   있기 때문인 것으로 일각에서는 보고 있습니다.

앵커)

2기 신도시 투자 많은 분들 관심 갖고 있는데요. 2기 신도시가 건설되는 곳

어떤 곳이 있고 공급시기와 물량은 어느 정도 되는지 간단하게 살펴볼까요?

박상언 소장)

신도시는 화성시 동탄，성남 판교,  파주 운정, 수원 이의동,김포 등 5곳인데요. 모두 다 서울 반경 20km 이내입니다.

지난 7월 초부터 분양한  화성 동탄신도시는  총 면적 273만여평으로 내년까지 아파트 3만2000여가구가  분양됩니다. 그 뒤를 이어  2기 신도시중　가장　노른자위라 할 수 있는 　 284만평의 판교신도시에서  이르면 내년 ６월 이후부터 2008년간 4년에 걸쳐  2만9700가구의　분양일정이　잡혀져　있고   특히, 전용면적 25.7평 이상 중대형이 6800가구 정도가 잡혀  있어 달해 강남권 진입 수요도 상당히 흡수할 전망입니다.

내년 판교시범단지가  마무리될 무렵  파주 운정지구가 분양을 하는데요 운정 신도시는 현재 1지구와 2지구로 나눠 개발 중이며 총 4만7천 가구가 공급됩니다.

1백40여 만평의 1지구의  경우 올해 5월18일부터 토지 보상이 시작됐는데요 현재의 진행 속도라면 내년 상반기 토지공급에 이어 2005년 하반기 시범단지 분양이 가능합니다. 또한 1백30여 만평의 2지구는 1지구 분양이 끝나면 바로 이루어질 예정입니다.

그 뒤를 이어 이르면 2006년 말부터  수원 이의동과 김포신도시의 분양이 뒤를 잇습니다.

이의 신도시는 경기도와 수원시가 행정타운 개념으로 추진하고 있는데요　 2만여 가구가 순차적으로 공급될 예정이다. 끝으로 당초  4백80만평에서 1백50만평규모로  대폭 축소된 김포신도시에서는 2만5천 가구가 공급될 예정입니다..

앵커)

1기 신도시 분당, 일산, 산본  등 여러 지역에서 개발이 이루어졌는데요.

10년이 지난 지금 가치는 다른 모습으로 나타나고 있습니다. 왜 그런지를 알면 2기 신도시에 투자하는데 큰 도움이 될 것 같은데요?

박상언 소장)

14년전  비슷한 가격으로  분당,  일산,  산본,  중동, 평촌 등 5대 신도시 아파트가 분양되었는데요 하지만 14년이 지난 현재는 가격차가  2배 가까이 벌어졌습니다.

얼마전 부동산 정보업체의 자료에 의하면  5대 신도시 아파트의 평당 매매가격은 분당 1208만원, 평촌 800만원, 일산 771만원, 중동 708만원, 산본 592만원 등으로 산본 매매가가 가장  낮았습니다.

일반적인  분당의 아파트 전세금만으로 가장 가격이 안 오른 신도시의 비슷한 평형대 아파트를 살 수 있을 정도입니다.  분당의 평균 평당 매매가는 1206만원으로 산본(598만원)의 갑절이 넘습니다. 분당 아파트의 평당 매매가는 강남 강북을 모두 합친 서울 전체의 평당 매매가(1162만원)에 비해서도 44만원 정도 비싼 것입니다.

지금이야 5개 신도시 모두 지하철도 다 들어가는데 왜 분양 당시에  비슷하게 분양가가 책정되었음에도 불구하고 왜 이런 차이가 생겼는지 살펴보면은  바로 강남과의 접근성과 신도시의 규모를 들 수 있겠습니다. 1기 신도시 중 가장 높게 매매가가 형성된 분당의 경우 강남과의 접근성이 좋아 강남사람들이 많이 이주했으며 계획 당시  총 596만평으로 신도시중 가장 크다고 할 수  있겠고 반면에 산본은 127만평으로 신도시 중 가장 소규모로 개발된 것이 원인이 되겠습니다.

1기  신도시 비교

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구분      분당            일산          평촌            산본              중동 

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위치   경기도성남시  경기도고양시    경기도안양시   경기도군포시      경기도부천시

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면적    596만평        476만평      154만평        127만평          165만평

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사업시행자  토지공사       토지공사     토지공사       주택공사      토공,주공,부천시

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사업기간   89.8~96.12     90.3~95.12     89.8~95.12     89.8~94~12   90.2~94.12

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특징       자족도시    예술문화도시     신중심업무도시      환경도시   신중심업무도시

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앵커)

주거를 목적으로 2기 신도시에 투자를 할 경우 어떻게  접근해야  좋을까요? (무엇을 고려해야 하는지)

박상언 소장)

2기 신도시에 청약하기를 바라는 분들은   1기 신도시를 유심히 살펴볼 필요가 있는데요.

똑같이 출발한 분당이 왜 이렇게 많이 올랐으며 주거환경이 좋은지 왜 모든 사람들이 2기 신도시중 유독 왜 판교,판교만 외치는지 체크해 보셔야 됩니다.

바로 유효수요의 움직임, 즉 돈 있는 강남사람들이 움직일 곳,강남과 같은 또는 강남을  능가하는 곳을  미리 읽어 내야 하는  것입니다. 그곳은 말씀을 안 드려도 잘 아시겠죠..

또 하나  짚고 넘어가야 할 것은 웰빙을 추구하는 사람들의 트렌드를 잘 읽어야 할 것인데요.  동탄 시범단지 분양당시만 보더라도 전체 청약자의 40%가 몰리고 수백대1의 경쟁률을 얻을   정도로 인기 있는 단지가 있었는데요.  이유야 여러가지가  있었겠지만요 그 중에서 바로 이 단지 바로 앞에 조성될  대규모 중앙공원 때문이었습니다.

1기 신도시 만 하더라도 일산에서 평당 매매가가 가장 높게 형성되어 있는 주엽동의 경우 바로 앞에 대규모 호수공원이 펼쳐져 있기 때문이고 분당의 경우도 탄천과 중앙공원을 마주하고 있는 아파트 들이 강세를 보이고 있습니다.  2기 신도시 중에서도 옥석을 가려야 하겠지만  옥석중에서도 바로 웰빙 생활이 가능한지 ,지하철 역세권인지 등  입지여건을 꼼꼼히 따져 청약해야 되겠습니다.     

앵커)

재테크를 목적으로 한다면 또 방법이 달라질 수 있을 것 같아요.물망에 오르는 지역도 많아질 것 같구요. (무엇을 고려해야 하는지)이럴 경우에는 어떤 접근이 좋을까요?

박상언 소장)

우리나라 수도권 주택 가격을 좌우하는  것은 바로  강남과의 근접성과 지하철 역세권 그리고  웰빙 트렌드인데  적어도 이 세가지 원칙은  10년 이상은 갈 것 같습니다.

동탄 시범단지만 보더라도 건설회사 브랜드 별로 청약률이나 계약률이 올라간게 아니었거든요. 바로 건강하고 여유로운  삶을 누릴 수 웰빙 환경이 잘 되어있는지, 내부 구조는 잘 나와 있는지 였습니다.    판교 같은 경우도 내년 초나 되어야 입지별로 구체적인 장,단점이 나올 수 있을 것 같은데 앞에서 말씀 드린 큰 물줄기만 기억하시면 재테크 측면에서도 유리하리라 보고 있습니다.   감사합니다.  

앵커)

투자 방법 못지 않게 중요한 것이 투자 시기인데요? 정부 정책, 경기 등 여러 가지를 고려한다면 신도시 투자 호기는 적절하다고  보시나요?

박상언 소장)

올해  상반기에만   주택허가 물량은  아파트는  15만159가구로  전년 대비(28만1227가구)보다 46.6% 감소 했고   다 가구 및 다세대는 3만8777가구로 전년 대비(8만5999가구)보다 54.9% 감소했습니다. 이러한 추세는  하반기,그리고 내년에는 더욱더 위축될 것으로 보입니다.

올해 건축허가 받은 물량이 2006년 말부터 입주한다고 봤을 때 수급상으로만 보면 입주물량의 부족으로 주택가격이 상승으로 돌아서는 시점이고 공고롭게도 내년까지 신도시에서 분양을 받았을 때의 입주시점과도 겹치는 시점이어서 신도시를 분양 받으면 입주시점에 한번 더 가격상승할 여지가 있어   신도시 투자는 매우 적절하다고 보고 있습니다.

또한 우리나라의 주택가격을 움직이는 여러가지 변수가 있는데 그중에서 가장 먼저 체크해야 할게 정부정책입니다. 그런 의미에서  2007년도에는 정권 말기로    볼 때도 주택시장을 억누르는 현 정부의 레임덕 현상이 일어날 가능성이 많습니다.     

앵커)네 오늘은 신도시 투자법에 대해서 알아봤습니다.내집마련정보사 박상언 소장이셨습니다. 감사합니다.