핵 실험 이후 부동산시장 종목별 기상 ...상승세!![박상언]

[경호실장]

북한의 핵실험 이후 불안감 증폭으로 인해 향후 부동산 시장 전망에 대해 궁금해 하시는 분들이 많이 늘어났다. 북한 핵실험 이후, 현지 부동산업소를 둘러본 결과 매도자들은 전혀 동요하지 않고 매수자들만 심리적으로 위축된 모습을 보이고 있는 걸로 나타나고 있다.

우리 정부의 입장으로서도 이번 사태에 대해 최악의 국면까지 가는 물리적 충돌은 원치 않고 있어 전체 경기 뿐만 아니라 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일수 밖에 없다.

또한 정부 일각에선 북핵 사태와 맞물려 경기 부양론이 힘을 얻고 있기 때문에 정치적 요인보다 시장 요인에 더 영향을 받는 부동산 시장의 특성을 우선 짚고 넘어가야 한다.

북핵 변수는 이미 부동산 시장에 알려진 악재로 정부의 수많은 대책으로 단련된‘학습효과’로 인해 투자자들에게는 별다른 영향을 끼치고 있지 못하고 있다. 특히 부동산 실수요자들에게는 오히려 내 집 마련의 좋은 기회가 될 수도 있다. 북한의 2차 핵실험에 대한 추가적인 리스크가 상존하는 만큼 이런 때일수록 특히 철저히 실수요자 위주로 움직여야 한다.

과거 10여 차례에 달했던 북한 핵보유설 및 남북관계 위기상황때마다 주택가격은 불과 한두 달 움직임을 멈추다 말거나 오히려 꿋꿋이 상승세만 유지했던 것으로 나타났다.

지난해 2월 북한의 핵무기 보유 및 6자 회담 중단 선언 때에도 아파트 월별가격은 오히려 0.9% 상승했고 북한이 폐연료봉 인출 완료를 발표한 지난해 5월 한달 동안에도 아파트값이 0.5% 올랐다.

경기의 선행 지수라 할수 있는 주식시장도 북한의 핵실험당시의 폭락장을 견디고 다시 상승세를 타고 있는 걸로 볼 때 부동산 시장도 빠른 기간내에 정상적인 위치에 올라설 것으로 본다.

북핵 문제보다 정부 규제가 관건

북핵 문제가 이미 알려진 악재라는 점을 고려할 때, 부동산 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것이다. 하지만 북핵 문제가 장기화될 경우 정치ㆍ경제적 부담이 지속될 경우에는 부동산 시장도 전체적인 경기 하강과 맞물려 가격 하락이 불가피할 것으로 보인다.

부동산시장 부문별 전망 및 투자전략

수도권 주택시장 전망

추석연휴 직후 터진 북한 핵 사건에 불구하고 고분양가의 부담에 따른 매매시장 유턴 (U-TURN)과 판교 당첨자 발표와 맞물려 주택시장은 상승세를 이어가고 있다. 상대적으로 입지가 좋은 지역은 분양가가 너무 높아서 청약자들에게 떨어지는 시세 차익이 적으리라 예상되기 때문에 핵 사태에도 아랑곳 않고 상당수의 주택구매수요자들이 매매시장으로 이동할 수 있다.

국민은행 조사 결과만 보더라도 서울지역 아파트값 상승률은 이미 지난해 전체 상승분을 넘어서,9월 말 현재 아파트 매매가 누계 변동률은 10.3%로, 2005년 한해동안 기록한 9.1% 상승률을 초과했다.

전세 역시 마찬가지로 9월말 현재 서울아파트 전세가격 상승률은 7.3%로, 지난해 총 상승분(6.2%)보다 1.1% 포인트 높았다. 계속되는 전세불안과 아파트값 상승 불안심리 확산으로 인해 핵 사태가 진정될 기미를 보이면 주택구매예정자들의 ‘조급 구매 심리’확산에 더욱 불을 지필 것으로 예상된다.

최근 들어 실수요자들이 대출규제에서 비교적 자유로운 6억원 이하 엘로우칩 아파트가 상승세를 견인하며 6억원이상의 고가주택들이 뒤따라 올랐으나, 자금력 있는 판교 낙첨자들이 주택시장에 가세할 경우 북핵사태에도 불구하고 고가 주택시장이 상승세를 견인할 가능성이 많아졌다.

3ㆍ30부동산 대책으로 약세를 보이던 재건축 아파트단지 가격이 다시 급등하고 있는데, 민간 부동산 정보회사 조사만 보더라도 서울 시내 재건축 아파트의 평당 매매가는 3080만원으로 사상 최고치를 기록했다.

서울 시내 재건축아파트 평당 매매가격은 북핵사태와 상관없이 9월 첫주부터 5주 계속 오름세를 타고 있다. 실제로 재건축아파트 값은 올해 3ㆍ30대책으로 오름세가 주춤하면서 5월 이후 하락세를 보였는데 기반시설부담금제(7월), 안전진단 강화(8월), 개발부담금제(9월) 등의 여파로 적지 않은 타격을 입었었다.

서울 재건축아파트값은 5월 중순 버블세븐 논란과 비수기가 겹치면서 8월 초에는 평당 2882만원까지 떨어졌다.

구별로는 강남구의 재건축아파트 값이 평당 4115만원으로 가장 비싼 것으로 나타났다. 강남구는 5월 중순 평당 4073만원까지 올랐으나 약세로 돌아서 8월 중순 3948만원까지 하락했다가 다시 급등했다.

강남구 개포주공 1단지 13평형은 9일과 10일에 6억9000만원 선에서 거래가 성사되고 대치동 은마아파트 31평형과 34평형도 각각 10억원, 12억5000만원을 호가하는 등 호가가 계속 상승세를 타고 있다. 주택 매매시장에서는 매수자들이 북한 핵실험 강행으로 가격 하락을 기대하지만 매도자인 집주인들은 오히려 호가를 더 높이면서 요지부동이다.

강남구만 보더라도 지난 9월 강남구 아파트 거래 건수는 380건으로 7월 135건, 8월 137건에 비해 2.5배 이상 늘었다. 하지만 거래량만 따지면 올 초의 절반수준으로 떨어졌다.

물론 북핵 변수로 인해 매수 문의가 크게 줄어들 것으로 보이나 올초와 같이 활발한 거래는 힘들 것이다. 그렇다고 해도 북핵 문제가 가격 하락에 영향을 줄 것으로 보이지 않는다.

6억원이 넘는 주택의 경우 DTI 규제로 인한 대출제한으로 인한 수요규제, 종합부동산세에 대한 부담,강남,목동,분당들 24곳의 주택거래신고지역에서 새롭게 추가된 ‘자금조달 계획과 입주 여부 신고제’ 등은 이미 알려진 악재는 북핵사태에도 불구하고 고가주택들의 상승세를 꺽기는 한계가 있어 보인다.

북핵 사태에 가장 민감할 수밖에 없는 경기 이북지역인 파주와 일산지역 주택시장만 보더라도 급매물 위주로 간간히 거래될 뿐 북핵 변수에 따른 영향이 거의 없는 것으로 파악된다.하지만 추석전 파주지역의 고분양가로 인해 급등했던 주택시장은 상당히 진정된 양상을 보이고 있다.

하지만 자금력이 뒷받침되는 8월 판교 낙첨자들까지 주택시장에 가세한다면 경기 이북지역 특히 일산지역의 입지여건 좋은 고가 주택위주로 시장은 다시 한번 불안해 질 가능성이 있다.

지방 주택시장은 더 침체될 듯
지난달 현재 전국적으로 공식적인 미분양이 7년만에 7만 가구가 넘어서면서 특히 대규모 미분양으로 몸살을 앓고 있는 지방주택시장의 경우 북한 핵사태로 인해 더욱 더 어려워질 전망이다.

미분양 물량이 증가일로에 있는 지방의 경우 2006년 7월말 현재 6만1132가구로 전체 미분양 물량의 87%를 차지한 반면 수도권은 9148가구로 2.1% 감소추세를 보이고 있다.

실제 주택경기를 반영하는 ’준공후 미분양‘은 지방은 증가일로를 걷고 있는데 1만2807가구로 집계되고 있다.

수도권에 비해 경기변화에 민감할 수밖에 없는 지방 주택시장의 경우 일부 호재있는 지역을 제외하고 북핵 실험으로 인해 더욱더 침체 될 수 밖에 없다.

전세시장 전망

북핵 사태로 인해 북핵 사태가 해결될때까지 상당수 수요자들이 심리적인 불안감으로 내집마련 계획을 미룰 가능성이 높아졌다. 또한 북핵 사태가 마무리 될때까지 관망세를 보일것으로 예상되는 상당수 건설사들의 분양물량 연기도 전세 시장 불안을 가중시킬 수 있다.

전세 위주였던 주택 임대차가 점차 월세로 바뀌고 있는 비율이 증가일로에 있는 것도 전세가 상승에 일조를 할 것으로 보인다.

최근 통계청이 최근 발표한 ’인구,주택 총조사‘ 결과에 따르면 월세 방식의 임대차 계약은 2000년 211만3243가구에서 지난해 301만1855가구로,5년 사이에 89만8612가구나 급증했다.

수익형 부동산 시장 전망 및 투자전략

상가,오피스텔, 펜션,오피스빌딩 등 으로 대변되는 이른바 수익형 부동산에 미칠 영향은 주택시장보다 클수 밖에 없으나 그 범위는 제한적일 것으로 풀이된다. 여유자금으로 투자하는 수익형 부동산은 ,심리적인 요인과 민감하게 관련되어 있기 때문에 당장의 투자심리에 영향을 미칠 수 밖에 없다.

북핵 사태가 장기화로 되면 당장 필요치 않은 곳은 여유자금이 있는 계층은 투자를 줄이고 현금을 보유하려는 경향이 있기 때문에 상가매매시장보다 분양시장이 더욱더 타격을 받을 수 밖에 없다. 하지만 시장 참여자들도 북핵 리스크에 이미 상당한 내성이 생겨 앞으로 극단적 상황에까지 몰려 파국만 맞지 않는다면 수익형 부동산에 미치는 영향은 오래가지 못할 것이다. 수익형부동산은 오히려 북핵사건 못지 않게 향후 펼쳐질 경기흐름전망에 더 영향을 받는다.

한국은행이 지난 12일 콜금리를 현 수준인 연 4.5%로 유지하기로 결정하기로 하면서 향후 경제 전망은 올해 7월에 한은이 예상한 것보다 못하다고 밝혔을 정도여서 경기변화에 민감한 수익형 부동산 투자자들은 향후 경기전망을 비관적으로 받아들여 수익형 부동산 투자에 소극적인 모습을 보일 것이다.

상당수의 외국계 투자기관들이 참여하고 있는 오피스빌딩 시장은 북핵 등 지정학적 리스크가 투자에 이미 반영돼 있었던 터라 급격한 투매로 까지 이어질 것까지는 않을 것으로 본다.

북핵 실험 당시 외국인들의 주식시장동향을 보더라고 북한의 핵실험 강행으로 코스피지수가 불과 이틀 만에 54.82포인트(3.99%) 급락하는 와중에도 오히려 순매수 행진을 이어갔다.

실제 핵실험이 강행된 지난 5일, 주가는 2.41%로 낙폭을 키웠지만 그와 비례해 외국인의 순매수 금액도 4777억원으로 급증했다.

결국 외국인은 4일부터 지난 11일까지 나흘(거래일 기준)동안 모두 7천2백37억원의 순매수를 기록한 것을 볼 때 북핵으로 인한 외국인들의 급격한 부동산 투자 자금 이탈 현상은 없을 전망으로 풀이된다.

토지 시장 전망 및 투자전략

토지시장은 어떤 부동산 상품보다 이번 사태의 영향을 좀 더 직접적으로 받을 수 밖에 없을 것으로 보인다.토지 시장은 이미 지난 8.31 대책이후 열기가 급격히 식었는데 무엇보다 내년부터 부과되게 될 부재지주 소유 토지에 대한 60%의 양도소득세와 토지거래허가구역 등의 이미 강력한 정부 규제로 투자수요는 자취를 감추었다.

이번 북핵 파장으로 토지시장은 ’엎친데 덮친꼴‘로 표현해도 무리가 없을 정도로 최악의 상황를 맞았다. 북한 핵실험 파장은 북한지역과 인접한 경기ㆍ강원 북부 접경지역인 파주,연천,문산, 철원등지는 상당한 타격을 입힐 전망이다.

지난해 8.31대책이후부터 급락한 경기이북지역 토지 보유자들은 매도를 거의 포기할 정도로까지 심리적인 압박 강도가 심해 추가 하락도 점쳐지고 있다.

현재 경기 이북지역에 겹겹히 쳐있는 규제가 하나씩 해제되지 않으면 토지시장은 정부의 부동산 대책,북핵 사태와 맞물려 장기간 하락이 기정사실화되어 있다.

경기 이북지역은 지난 82년 12월31일 제정된 수도권정비계획법에 의해 기본적인 발전과 성장을 가로막는 억제의 틀에 묶여있다. 지난 94년 법 개정을 통해 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역 등 3개 권역으로 조정됐다.

북부 10개 시ㆍ군 가운데 의정부와 고양, 구리 등 3개 지자체는 과밀억제권역으로, 파주와 포천, 양주, 연천 등은 성장관리권역으로, 가평과 남양주 등은 자연보전권역으로 각각 지정돼 있다. 또한 경기 이북지역 상당부분이 군사시설보호구역의 규제를 받고 있어, 공법상 개발의 제한을 받고 있다.

지난 2003년부터 2006년까지 군사시설보호구역 181㎢가 완화됐다고는하지만 연천지역의 경우 90% 이상이 군사시설보호구역으로 묶여 있다.

북핵사태의 직접적인 영향을 받을 수밖에 없는 경기 이북지역은 또 다른 장애는 개발제한구역 설정으로 의정부와 고양, 구리, 남양주, 양주 등 5개 시ㆍ군 529㎢로 북부지역 전체면적의 12%나 된다.

국가균형발전을 위해 행정중심복합도시 건설, 공공기관 지방이전과 지방이전공장 자금지원, 기업도시 건설 등을 추진하고 있는 가운데 수도권이북지역은 군사시설보호법, 개발제한구역 등 이중삼중의 규제에 묶여 거의 방치되고 있는 것이나 다름없다.

최근에야 제3차 수도권정비계획에서 제외된 경기 북부지역을 정비발전지구에 포함시키기한 논의가 급물살을 타고 있는데 연천 포천 등 경기 북부지역에 공장 신ㆍ증설을 제한적으로 허용되면 경기 북부지역의 개발가능한 토지의 경우 반등도 점쳐지고 있다.

정비발전지구로 지정되면 과밀부담금 경감과 대학 연수시설 및 공장 신ㆍ증설, 이전 등이 제한적으로 허용된다. 사업방식도 도시개발, 택지개발 사업 등으로 추진할 수 있고 공장총량제도 예외적으로 완화된다.

최근의 일련의 정부의 정책기조를 볼 때 전체적으로 수도권 이북지역의 ’개발억제기조‘의 큰 테두리에는 변함이 없는 것으로 보여, 북핵 사태가 장기화 되면 개발호재가 없는 토지를 중심으로 투자들의 손절매 물량이 속출할 것으로 보인다.

수도권 이북지역을 제외하면 전체 토지 시장은 북핵에 따른 영향이 미비할 것으로 보이며 북핵보다는 정부 규제가 오히려 더 큰 악재다. 내년부터 부과될 비거주자에 대한 양도세 중과나 토지거래 허가구역의 영향으로 일부 호재있는 지역을 제외하고 하락세를 면치 못할 것으로 보인다.

현재 토지시장은 정부의 규제외에 실거래가 신고제로 인한 취득,등록세 등의 부담이 커져 사실상 투자 메리트가 상실됐다고 해도 과언이 아니다.민간 컨설팅사에 의뢰된 토지상담의 경우도 지난 8.31 대책 이후 매수보다 매도문의가 월등히 많이 접수되고 있는 실정이다.