조합원 분양권 구입시의 양도세 비과세 문의답변

[경호실장]

□ 정부는 다주택자의 재건축ㆍ재개발 주택에 대한 투기적 수요를 억제하여 부동산시장을 안정시키고 과세형평을 제고하기 위해

ｏ 양도소득세 과세시 1세대 1주택 비과세와 1세대 3주택 60％ 중과세 규정 등을 적용할 때

- 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 기존주택이 멸실됨에 따라 취득하는 입주권을 주택수 계산에 포함하는 소득세법 개정안을 9.7.(수) 입법예고함.

□ 이에 따라, 앞으로는 재건축ㆍ재개발사업 이전의 1세대 3주택자는 1주택이 재건축사업으로 멸실되더라도 다른 주택을 양도하는 경우 양도세 60％ 중과대상에 해당하고

ｏ 1세대 2주택자는 다른 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세규정을 적용받지 않게 되어 과세형평이 제고됨.

※ 현재는 재건축ㆍ재개발 입주권이 양도소득세 계산시 주택수 계산에 포함되지 않으므로 다주택자가 다른 주택 양도시 1세대 3주택 중과세 규정을 회피하거나 1세대 1주택 비과세규정을 적용받음.

□ 이번 개정내용은 원칙적으로 2006년 이후에 재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권부터 적용하되

ｏ 2005년말 이전에 재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 2006.1.1. 이후 새로이 취득하는 분부터 적용됨.

《문 답 자 료》

(1) 재개발ㆍ재건축 입주권이란?

□ 재개발사업 또는 재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위로서

ｏ 기존 건물과 토지 대신에 새로운 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 말함.

(2) 재개발ㆍ재건축사업과 관련된 모든 입주권이 주택수 계산에 포함되는가?

□ 재개발ㆍ재건축사업과 관련된 입주권은

ｏ 조합원이 기존 건물과 토지 대신에 취득하는 입주권(조합원 입주권)과

ｏ 조합원이 아닌 일반 개인이 신규분양절차를 통하여 취득하는 분양권(일반 분양권)이 있음.

□ 앞으로 양도소득세 과세시 주택수 계산에 포함되는 입주권은

ｏ 조합원이 기존 주택대신에 취득하는 입주권(조합원 입주권)과 제3자가 조합원 또는 다른 제3자로부터 취득하는 조합원 입주권임.

〈참고〉 재건축사업과 관련된 입주권

① 조합원분양에 따른 입주권 : 주택수 계산에 포함.

② 신규분양에 따른 일반분양권 : 주택수 계산에 포함되지 않음.

(3) 적용시기는?

□ 이번 개정내용은

ｏ 원칙적으로 2006년 이후에 재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획이 인가되는 입주권부터 적용하되

ｏ 2005년말 이전에 재개발ㆍ재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 2006.1.1. 이후 새로이 취득하는 분부터 적용됨.

〈참고〉 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업(재건축사업과 재개발사업) 절차

① 정비계획의 수립(시장, 군수) ⇒

② 정비구역 지정(시장, 군수) ⇒

③ 조합설립추진위원회 설립 ⇒ (안전진단) ⇒

④ 조합설립 ⇒

⑤ 사업시행 인가(시장, 군수) ⇒ (시공사 선정, 분양공고) ⇒

⑥ 관리처분계획 인가 ⇒

⑦ 착공 및 분양 ⇒

⑧ 준공 ⇒

⑨ 청산

* 관리처분계획인가일에 분양대상자의 성명ㆍ주소, 분양대상자별 분양예정인 대지와 건축물의 추산액, 조합원별 권리가 확정됨.

(4) 입주권 자체를 양도할 경우 양도소득세 과세방법은?

□ 재개발ㆍ재건축 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리임.

ｏ 양도세가 실거래가로 과세되고

ｏ 양도소득세 과세시 적용되는 세율은 일반 부동산과 같이

- 보유기간이 1년 미만인 경우 50％

- 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 40％

- 보유기간이 2년 이상인 경우 9∼36％임.

(5) 일반분양권(신규주택 분양권)은 어떻게 과세되나?

□ 일반분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 양도시 양도세가 실거래가로 과세되며 일반부동산과 같은 세율이 적용되나

ｏ 1세대 1주택 비과세와 1세대 3주택 양도세 중과세 규정을 적용할 때 주택수 계산에 포함되지 않음.

〈참고〉 재건축ㆍ재개발입주권과 일반분양권과의 차이점

□ 재개발ㆍ재건축 입주권은 사업시행지역의 기존 주택 보유자가 재개발ㆍ재건축 사업시행으로 인하여 기존 주택에 갈음하여 재개발ㆍ재건축되는 주택의 입주권을 갖는 것임에 반해

ｏ 일반 분양권은 사업시행지역의 기존주택 보유를 전제하지 않고 누구나 청약하여 당첨되는 경우 갖게 되는 권리

□ 재개발ㆍ재건축 입주권에는 물권(토지지분)과 채권(완성된 아파트를 받을 권리)이 결합되어 있음에 반해

* 기존 주택의 토지지분에 대한 소유권을 계속 보유(재산세도 계속 납부)

ｏ 일반 분양권은 채권(완성된 아파트를 받을 권리)에 지나지 않음.

(6) 주택 2채(1채는 1995년 취득, 1채는 2001년 취득) 중 1채(1995년 취득)가 재건축사업 시행으로 2006년 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환되었다면 다른 주택을 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?

□ 현재는 재건축사업의 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택에 해당되지 않으므로

ｏ 다른 주택이 1세대 1주택에 해당되어 일정한 요건*을 갖춘 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용받음.

* 3년 보유(서울, 과천 및 5대 신도시는 3년 보유 및 2년 거주)와 양도가액 6억원 이하

□ 2006년부터는 재건축사업의 조합원입주권은 주택수에 포함되어 1세대 2주택에 해당되므로

ｏ 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없으며 실거래가로 과세됨.

* 2007년부터는 1세대 2주택 중과세(세율 50％, 장기보유특별공제 배제)를 적용받음.

(7) 주택 1채를 보유중인 자가 2006.1월 재건축사업의 시행으로 그 주택이 조합원입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득하여 거주하다가 세대전원이 재건축 주택으로 이사한 후 대체주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 어떻게 과세되나?

□ 현재는 1주택을 보유하던 재건축조합원이

ｏ 그 주택재건축사업 시행기간 중에 다른 주택을 취득하여 1년 이상 거주하다가 재건축주택 완공후 세대전원이 새로운 재건축주택으로 이사하는 경우

- 다른 주택을 1년 이내에 양도하는 때에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있음.

□ 앞으로 재건축 입주권을 주택수 계산에 포함하더라도

ｏ 위와 같은 현행 제도를 계속 유지하여 1세대 1주택자가 재건축으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우 아무런 불이익을 받지 않도록 할 것임.

(8) 1세대 1주택자가 재건축ㆍ재개발입주권을 취득하고 재건축ㆍ재개발주택이 완공된 후 종전주택을 양도한 경우 양도소득세가 어떻게 과세되나?

□ 현재는 1세대 1주택자가 재건축ㆍ재개발입주권을 취득하고 재건축ㆍ재개발주택이 완공된 후

ｏ 1년 이내에 종전 주택을 양도시 1세대 1주택 비과세*를 적용받을 수 있음.

* 요건 : 기존주택을 3년 이상 보유(서울, 과천 및 5대 신도시의 경우 3년 이상 보유, 2년 이상 거주)하고 고가주택이 아닐 것

ｏ 앞으로 재건축 입주권을 주택수 계산에 포함하더라도 현재와 같이 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받도록 할 계획임.

□ 그러나, 재개발ㆍ재건축 주택이 완공되고 1년이 경과한 후 종전 주택을 양도하는 경우는

ｏ 1세대 2주택에 해당하여 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없음(2007년부터는 50％ 세율로 과세되고 장기보유특별공제를 적용받을 수 없음).

(9) 주택 3채 중 1채가 재건축사업 시행으로 2006년 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환되었다면 다른 주택을 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?

□ 현재는 재건축사업의 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택에 해당되지 않으므로

ｏ 1세대 2주택에 해당되어 1세대 3주택 양도세 중과세*를 적용받지 않음.

* 세율 60％, 장기보유특별공제 배제

□ 2006년부터는 재건축사업의 조합원입주권은 주택수에 포함되어 1세대 3주택에 해당되므로

ｏ 양도세 과세시 60％ 세율이 적용되고 장기보유특별공제를 적용받을 수 없음.

(10) 주택 2채를 보유한 사람이 2006.1월 재건축 조합원입주권을 취득하고 기존의 주택 중 1채를 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되나?

□ 현재는 재건축사업의 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 주택에 해당되지 않으므로

ｏ 1세대 2주택에 해당되어 1세대 3주택 양도세 중과세*를 적용받지 않음.

* 세율 60％, 장기보유특별공제 배제

□ 2006년부터는 재건축사업의 조합원입주권은 주택수에 포함되어 1세대 3주택에 해당되므로

ｏ 양도세 과세시 60％ 세율이 적용되고 장기보유특별공제를 적용받을 수 없음.

 

 출    처  :

양도소득세 과세시 재건축ㆍ재개발 조합원 입주권을 주택수에 포함(소득세법 개정 입법예고)(재정경제부, 2005. 9. 6.)