♤ 부동산 재테크 1부- 8 부 ♤

[snowwhite]

제1부 분양권 유망 아파트 선별 10선

 

1. 환금성 높은 아파트를 골라라.
아파트시장이 실수요보다 투자시장으로 바뀌고 있다. 프리미엄이 다소 붙었거나 쉽게 되팔수 있는 환금성이 높은 아파트를 고르는 것이 안전하다.

2. 투자적기는 계약직후와 입주5~6개월전
분양계약 체결후 분양권가격이 지속적으로 상승세를 타는 경향이 있으며, 또한 보통 입주를 2~3개 월 앞둔시점부터 분양권거래가 활기를 찾기 시작해 입주완료 후 1~2개월 지나면 매물이 사라지면 서 전매가격이 최고점에 이르기 때문이다.

3. 투기심리는 금물
웃돈을 남기고 되팔겠다는 생각으로 무리하게 분양권을 사면 돈이 묶일 수 있다. 중도금과 대출금 이 총분양가의 30% 이상을 넘지 않는 것이 좋다.

4. 쾌적한 환경여부를 따져라.
앞으로는 아파트값은 환경에 따라 크게 차이를 보일 전망이다. 공원 등 주변환경에 비중을 두어야 한다.

5. 단기, 장기투자를 구분하라.
장기적인 투자라면 개발단계인 수도권 택지개발지구가 낫다. 단기투자라면 주변여건이 성숙된 지역 을 고르는 것이 안전하다.

6. 최소 300가구 이상의 단지여야 한다.
1,000가구 이상의 대단지이면 아주좋다. 하지만 소규모 단지라도 최소 300가구 이상은 되어야 한다.
7. 교통망을 살핀다.
입주할 당시의 교통여건을 따져라. 새로 생기는 도로, 전철망은 필수 체크사항. 하지만 예정대로 교통망이 들어 선다는 보장이 없으므로 지척정도를 체크하는 것이 좋다.

8. 등기 안된 물건은 가능한 한 사지말라.
일반분양된 아파트를 준공전에 매입 하거나 보존등기가 되지 않은 부동산을 매입하면 등기문제로 골치를 앓을 수 도 있다.

9. 개발정보는 직접 확인하라.
아직 공개되지 않은 청사진이나 개발계획이라며 현혹하는 경우가 있으므로 조심해야 한다.

10. 믿을만한 중개업소를 이용하라.
무허가나 떳다방(이동식 중개업소)을 이용시 손해배상을 받을 수 없다. 반드시'등록업소' 를 이용 하자.

 

2부 아파트 매매시 필수 점검사항 10선

 

1. 시세의 흐름을 판단합니다.

    - 3년, 1년, 6개월, 3개월, 1개월, 2주, 1주 흐름

 

2. 지역의 가치를 판단합니다.

   - 강남권, 서울 유망권, 서울 일반권, 1기 및  2기 신도시, 수도권 유망권, 수도권 일반권

 

3. 평형별 가치를 판단합니다.

   - 20평대, 30평대, 40평대, 50평대, 60평대, 70평대 이상

 

4. 아파트 가치를 판단합니다.

   - 입지, 세대수, 입주년도, 주변 시세, 고급화 여부, 편리성, 땅값, 용적률

 

5. 미래의 발전 가능성을 판단합니다.

   - 미래의 호재와 악재, 트랜드, 친환경 요소,

 

6. 대중의 선호 요소를 판단합니다.

  - 교통, 교육, 상권, 환경, 편의 시설, 택지개발(신도시, 뉴타운 등) 여부

 

7. 정부의 정책을 판단합니다.

  - 정책 의지, 세금, 청약, 금리, 정치권 동향, 기타 부동산 대책

 

8. 경제의 흐름을 판단합니다.

  - 전세 흐름, 물가 상승, 부동 자금, 환율, 주식, 수출입, 해외 부동산 흐름

 

9. 아파트의 수요와 공급 여부를 판단합니다.

  - 주택 보급률, 아파트 공급 계획, 주택 수요 및 공급 인구

 

10. 부동산에 대한 심리적 요인을 판단합니다.

  - 부동산을 보는 시각, 불안감, 기대감, 아파트 보유 의지, 정책 신뢰도

 

제3부 불황기 부동산 투자 10선

 

1. 돈 되는 부동산을 사라..
불경기에는 묵혀두는 투자보다 현금화할 수 있는 투자가 좋다. 꼬박꼬박 임대 료가 나오는 종목이 ‘대박’종목보다는 좋은 것이다. 임대료를 받을 수 있는 수익성 부동산은 상가, 오피스텔, 소형아파트 등이다. 다만, 침체기에는 자산 가치가 떨어질 수 있으므로 소액씩 분산 투자하는 것이 좋다.

2. 현금의 장점을 살려라..
부동산을 살 때는 현금의 위력을 최대한 발휘하는 게 좋다. 어떤 부동산도 현 찰을 들고 흥정하면 훨씬 싼값에 살수 있다. 특히 급매물의 경우는 현금의 장 점을 최대한 높일 수 있다. 그렇다고 조급하게 처신해서는 안 된다.거래가 한 번 성사되면 되 물리기 어렵기 때문이다.

3. 살 때보다 팔 때를 생각하라..
부동산은 살 때보다 팔 때가 문제다. 아무리 싸도 팔리지 않으면 무용지물이 다. ‘10억 거지’라는 말은 팔리지 않는 부동산을 가지고 있는 경우를 말한 다. 환금성이 떨어지는 부동산은 값이 싸기 때문에 쉽게 끌릴 수 있는데 이때 를 조심해야 한다.

4. 부가가치를 키워라..
단일 종목으로는 수익을 올릴 수 없다. 수익성이 별로 없는 종목도 한차례 가 공을 하면 플러스 알파의 효과를 올릴 수 있다. 가령, 경매 받은 아파트를 리 모델링 한다든가, 주택을 상가로 바꾸는 등으로 용도를 변경하거나 기존의 업 종을 새로운 업종으로 바꾸는 등의 가공을 하면 수익을 높일 수 있다.

5. 기존의 부동산 값은 잊어라..
부동산 값은 흥정하기 나름이다. 기존의 시가, 공시지가, 감정가격 등은 현재 의 경제상황에서는 의미 없는 숫자일 수 있다. 현재 가치에 적정한 가격,앞으 로의 기대가치에 알맞은 값으로 거래해야만 한다.자신의 부동산을 팔 때도 마 찬가지다. 본전 생각 때문에 우물쭈물 하는 사이에 손해는 커진다.

6. 바닥까지 기다려라..
부동산이 오를 것이다 내릴 것이다 등등의 소문을 듣고 조급히 행동해서는 실 패하기 십상이다. 주식은 바닥 시점을 알기가 쉽지 않지만 부동산은 바닥기간 이 길기 때문에 현금만 있으면 충분히 대처할 수 있다. 때를 기다릴 줄 알아 야 만이 실패를 피할 수 있다.

7. 앞서가지 말라..
초기에 뛰어들어서 금융부담을 키울 필요가 없다. 값이 내린다고 해서 서둘러 샀다가 침체의 골이 깊어지면 본전도 건지기 힘들기 때문이다. 자신이 선두주 자가 되는 것보다는 한발 뒤에서 따라가는 것이 좋다. 물론 확신만 있다면 앞 서가는 것이 나쁘지는 않다.

8. 전문가를 활용하라..
부동산은 분야도 넓고 복잡하며 거의 대부분이 법과 연관되어 있다. 혼자 힘 들이지 말고 전문가를 활용하라. 집근처의 중개업소만 찾아도 도움을 받을 수 있다. 전문가를 활용하는 것이 리스크를 줄이는 길이다. 다만, 자신도 전문가 수준의 안목을 길러야 서투른 판단을 하지 않게 된다.

9. 정보를 생활화하라..
부동산은 정보가 곧 현찰이다. 초단위로 변하는 세상에서 살아남는 길은 돈되 는 정보를 남보다 빨리 얻는 것이다.특히 요즘은 경제상황이 수시로 변하기때 문에 발 빠르게 대응하지 않으면 뒷북을 치기 쉽다. 경제신문의 부동산기사와 인터넷 부동산 사이트를 매일 이용하자.

10. 결정은 자신의 몫이다..
친구 따라 강남 가듯 남들 따라 투자해서는 위험하다. 예외는 언제나 있으며 어디나 복병이 있다. 신중하고 냉정하게 판단하고 행동하는 것만이 실패를 줄 이는 길이다. 자신의 능력에 맞는 선에서 투자하는 것도 명심할 사항이다. 과 욕은 돌이킬 수 없는 화를 부른다.

 

제4부 아파트 고르기 10선

 

1. 단지 규모가 큰 곳을 골라라.
아파트는 단지 규모가 큰 곳이 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다. 적어도 단지 규모가 500∼1000 가구 정도는 돼야 공동관리비도 줄이고 다양한 생활편의 시설을 편안하게 이용할 수 있다

2. 동간 거리가 넓어야 한다.
동간 거리가 넓어야 일조량에 문제가 없고 자동차 매연 등 오염된 공기가 잘 빠진다. 아파트 동 배열도 교차형 보다는 공기가 잘 통하는 일렬형이 좋다.

3. 최고층―최저층은 피하라.
베란다나 창문 방향이 남쪽을 향해야 따사로운 햇빛이 들고 공기가 잘 통한다. 최저층이나 최고층에는 온도와 습도간 불균형이 심해진다. 여름에는 덥고 겨울에는 더 춥다는 얘기. 또 대기오염이 심한 지역의 고층아파트 1층 주변에는 탁한 공기가 쉽게 가시지 않는다.

4. 녹지공간이 충분한 곳 골라라.
동마다 화단이 설치돼 있고 나무가 무성하면 주거환경이 쾌적한 것은 물론 집값도 비싸다. 최근에는 환경아파트에 대한 관심이 높아져 향후 집값에도 적지 않은 영향을 미친다.

5. 지상 주차면적이 넓어야 좋다.
지하주차장을 설치하고 지상은 녹지공간으로 활용하는 단지가 많지만 지하주차장의 용량이 적다면 반드시 지상주차장의 용량을 따져봐야 한다.주차대수는 아파트 가구수의 1.5 배 이상이면 무난하다.

6. 아파트 부지를 살펴라.
단지 내에 경사가 심하지 않고 부지가 평지로 돼 있으면 고지대에 위치한 아파트라도 전망이 좋아 가격이 높게 형성된다.

7. 역세권 투자가치 최고.
지하철 역에서 걸어다닐 만한 거리와 그렇지 않은 거리에 위치한 아파트 값은 꽤 차이가 난다. 가까운 곳에 지하철역이 없더라도 집 앞에서 지하철 역까지 연결되는 버스노선이 있는 것이 좋다.

8. 부실여부를 반드시 점검하라.
낡고 부실할수록 아파트 값은 떨어진다. 우선 아파트 외벽에 금이 간 곳은 없는지, 지하주차장이 있다면 벽과 기둥에 금이 가거나 누수 현상은 없는지 철저히 점검해야 한다.

9. 내부구조도 집값에 영향을 준다.
부부 전용 화장실 유무에 따라, 중간방에 베란다를 설치했는가에 따라 같은 지역에서도 아파트 값이 수 천만원씩 차이가 난다.

10. 투자목적이 분명해야 한다.
내집 마련용인지 아니면 장기적인 시세차익을 겨냥한 것인지를 정확히 구분해야 한다. 내집마련용이라면 현재의 주거여건을 더 중요하게 생각해야 하지만 투자가치라면 인기지역이나 신규분양물량에 관심을 갖는 것이 유리하다.

제5부 전원주택 고르기 10선

 

1.교통여건을 살펴라.
대도시와 출퇴근할 때 1시간~1시30분 이내이거나 전철노선 신설 계획 유무를
확인해야 한다. 특히 투자은 시간·거리에 따라 편차가 크다.

2.현장을 확인하라.
홍보자료나 소개인의 설명만으로는 땅의 입지나 경계, 진입로 확보 여부등을
확인하기 힘들다. 「다리품」을 들여 세밀하게 살펴야 한다.

3.비싸더라도 입지여건이 좋은 곳을 골라라.
배산임수형이면 최적지, 산과 강이 없다면 시야가 탁 트인곳, 남향이나 동남향, 마을과 가깝고 읍내에서 5㎞내외 권역이어야 한다.

4.관청에서 확인하라.
토지이용계획확인원·등기부등본·지적도·농지전용·산림형질변경 허가증 등을
원본을 보고 조목조목 따져야 한다.

5.계약서는 꼼꼼히.
중요한 사항이나, 불분명한 부분은 계약서에 단서조항으로 정확히 명시해야 한다.
특히 단지형 전원주택인 경우 진입로 확보를 위한 토지매입, 전용면적과
공용면적 구분 등을 정확히 기록해야 한다.

6.전세로 우선 살아본다.
무작정 전원으로 내려가면 당초 생각과는 다른 여러 어려움에 부딪힌다.
기존 전원주택이나 전원형 빌라단지에 전세로 거주하면서 알맞은 땅을 구입하고, 적응력도 키울 수 있다.

7.투자목적일 땐 중·소규모 필지인 곳을 골라라.
대규모 필지는 환금성이 떨어지고 이미 개발된 필지는 가격상승이 쉽지않다.
도로 신설 계획만 있고 착수하지 않은 곳은 길이 나면 땅값이 오를 가능성이
크다.

8.법원경매물건을 주목하라.
원하는 물건이 있다면 시세의 60%선에서 구입할 수 있다. 다만 권리분석과 농지취득자격증명 발급 여부 등을 잘 판단해야 한다.

9.강변을 조심하라.
강가의 땅은 조망이 좋기 때문에 비싼 값에 거래되고 있다. 그러나 강가쪽의 땅, 특히 남한강변은 체육시설이나 도로 신설 등으로 수용될 수도 있다.

10.민원발생 여부를 살펴라.
전용허가를 받더라도 정작 건물을 신축할 때 주민이 반대하거나 영농에 피해가 발생할 경우 전용허가가 무효가 되고 피해방지계획을 별도 수립해야 한다.

 

제6부 전세 구하기 체크 포인트 10선

 

1. 전세는 비수기에 얻어라.
전세는 매매보다 성수기와 비수기 가격 차이가 심하다.

따라서 남들이 움직이는 시기보다 한발 앞서 움직인다면 좀더 싼 전세집을 구할 수 있다. 

2. 계약만료 1달 전까지 전세계약 해지를 통보하라.
살던 전세집을 내놓고 새 전세집을 얻을 때는 계약만료 1달 전까지 주인에게 전세계약 해지 통보해야 한다. 

3. 지역을 우선 정하고 발 품을 팔아라.
직장, 학교, 교통 등을 고려 지역을 우선 정한 후 현장을 필히 방문한다.

발 품을 많이 팔수록 살기 편한 집을 얻을 수 있다. 

4. 교통 등 입지여건을 체크 해라.
교통, 학교, 병원, 소음, 향, 주차관계, 상하수도, 난방, 도배, 장판, 창문개폐, 누수, 조망 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 

5. 혐오시설은 없는지 확인하라.
대기오염, 침수지역, 변전소, 고압선, 악취시설 등 혐오시설은 없는지 확인한다. 

6. 꼭 등기부등본은 확인하라.
전세계약 전 반드시 등기부등본을 발급 받아 담보설정 여부와 계약당사자가 등기부상 소유자인지 확인한다. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서를 받아둔다.

7. 주택수리 등을 입주 전에 협의하라
주택수리 문제와 공과금 납부, 도배비용 등을 계약전에 주인과 협의해야 한다.

8. 확정일자를 받아라 
동사무소를 방문해 전입신고를 마치고 전세계약서에 확정일자도 받아야 차후 권리는 보호 받을 수 있다. 

9. 신규아파트는 잔금 완납 영수증을 확인하라
신규입주아파는 분양계약서와 신분증 및 잔금 완납 영수증 등으로 실제 소유주 여부확인 해야 한다. 

10. 집주인에게 좋은 인상을 심어줘라

 

제7부 재개발 투자 10선

 

1. 여유돈으로 투자하라.
재개발 사업을 짧는 5∼8년, 길게는 20∼30년 걸리므로 투자수익이 예상된다고 돈을 빌려서 투자를 하다가는 낭패를 당하기 쉽다. 여유돈을 가지고 공략해야 한다.

2. 초기투자 금액이 적은 곳을 골라라.
재개발 사업은 장기간 걸리기 때문에 기회비용을 고려해야 한다. 따라서 초기 투자 금액이 크면 그만큼 부담도 크다. 재개발은 초기 투자 후 입주시점에서 이주비, 추가부담금을 정산하므로 처음 매입할 때 적은 돈으로 투자하는 지혜가 필요하다.

3. 사업시행인가 후나 이주비 지급전후, 혹은 사업착공직전에 투자하라.
재개발과정에서 지분가격이 이때 가장 많이 상승하기 때문이다. 시세 차익을 얻기 위해서는 투자시점을 정확히 선택하여야 한다.

4. 사유지는 안전하고 국공유지는 유동성이 좋다.
투자자 입장에서 안정성과 환금성은 대단히 중요한 체크포인트, 안정성은 있지만 환금성이 없으면 빛좋은 개살구나 다름없다. 팔고 싶을 때 팔 수 잇는 것은 국공유지 지분이고 내집마련 차원에서 가장 안전한 투자처는 사유지 지분이다.

5. 사업진행속도가 빠른 지역을 택하라.
재개발은 돈과 시간을 함께 투자하는 것이다. 시간은 곧 돈이다.

6. 출입구가 최소한 4차선에 접한 지역을 골라라.
아파트 주 출입구가 소방도로(8m)에 접한 것과 4차선도로에 접한 것은 같은 평형이라도 3,000만∼4,000만원의 가격차이가 난다.

7. 공유지분 매입을 피하라.
한 필지가 여러 사람의 소유로 되어 있더라도 조합원 번호가 하나면 아파트는 한 가구만 배정된다.

8. 용적률이 높고 상가 등 편익시설이 많은 곳을 택하라.
그만큼 개발 이익이 많아 조합원에게 배분되는 몫이 커지기 때문이다.

9. 교통여건이 좋고 주위환경이 좋은 곳이 바람직하다.
부동산은 주변환경이 값이라 해도 과언이 아니다. 도로에 대한 접근성은 부동산 구입시 가장 중요한 체크포인트이다.

10. 권리분석을 철저히 하라.
재개발조합원의 종류가 15가지 이상이고 복잡하다. 때문에 어렵게 마련한 자금을 순간의 실수로 날리는 경우도 있다. 법률상 흠이 될 수 있는 문제를 사전에 명확히 따져야 한다.

 

제8부 재건축 투자 10선

 

1. 대지지분이 넓은 아파트가 수익성이 뛰어나다.

재건축 아파트를 구입하는 경우에는 건물면적 즉, 평형의 크기보다는 해당 평형의 대지지분(대지면적)을 기준으로 생각해야 한다. 재건축에 있어 대지지분은 아파트 평형배정시 조합원이 무상으로 배정 받을수 있는 평형의 크기를 결정하는 핵심적인 요소로, 대지지분이 넓다는 것은 기존 단지의 용적률이 낮고 그만큼 수익성이 좋다는 것을 의미하는 결과이다. 결국 대지지분이 넓다는 것은 그만큼 용적률도 낮다는 것을 의미한다. 따라서 재건축이 추진되는 아파트를 구입할 때에는 반드시 토지등기부등본을 확인하여 해당 아파트의 대지지분을 확인하는 것이 필요하다.

2. 대지면적에 비해 세대수가 적은 곳이 유리하다.

재건축의 경우 일반분양 공급분을 통해 조합원들에게 돌아가는 이익 및 건설사의 공사비용을 충당하게 된다. 때문에 일반분양이 많으면 많을수록 조합원의 부담이 적어져 유리하다고 할 것이다. 작은 평형대가 집중되어 있거나 아파트 인동간격이 좁은 경우 그만큼 해당 아파트 거주 세대수가 증가함을 의미하는데, 이는 곧 조합원이 증가하는 것과 같은 뜻으로 전체적인 재건축의 수익성을 저하시키는 요인이 된다.

3. 소형평형 단지의 대형평형 아파트가 유리하다.

소형평형 위주의 아파트 단지에서 큰 평형대의 아파트를 매입하게 되면 향후 재건축 과정에서 평형 배정시 대형평형을 받을 가능성이 높아진다. 또한 대형평형을 원하지 않는 경우에는 해당 지분만큼 환급을 받게 되는 경우도 있다.

4. 조합원 거주비율이 높은 곳이 사업추진도 빠르다.

재건축을 추진하는데 있어 무엇보다도 중요한 것이 조합원들의 신속한 의사표현이다. 재건축은 추진위 구성단계에서부터 재건축을 결의하는 조합원 총회 등 각 단계마다 조합원들의 동의를 받는 절차가 계속된다. 따라서 조합원 거주비율이 높은 단지일수록 이러한 재건축 업무추진이 보다 빠르게 이루어질 수 있으며 주민들의 재건축에 대한 공감대 형성에도 유리한 점이 많다.

5. 지가가 높은 지역이 개발이익도 높다.

땅값이 비싼 지역일수록 입지여건이 뛰어나며 주변 아파트 시세도 높게 형성된다고 할 수 있다. 주변 시세가 높다는 것은 그만큼 일반분양에 있어서도 분양가를 높게 책정할 수 있고 개발에 따른 이익도 상대적으로 커지기 때문에 조합원들의 부담을 줄일 수 있다는 장점이 있다.

6. 시공사 브랜드 인지도를 꼼꼼히 살펴야 한다.

아파트 브랜드에 대한 소비자들의 선호도가 분명해지고 있다. 또한 건설사 브랜드에 따라 아파트 가격도 상당한 차이가 나는 것이 최근의 현실이다. 때문에 재건축 시공사 선정에 있어서 조합원들은 브랜드 인지도가 상대적으로 우수한 건설사를 선호하는 것이다. 일반적으로 소비자 인지도가 높은 건설사가 시공사를 맡게 되면 청약에 있어서도 높은 경쟁률을 유발할 수 있으며 입주후에도 지속적인 가격 상승을 기대해볼 수 있다.

7. 지역특성을 꼼꼼하게 체크해야 한다.

재건축이 본격화될 경우 사업추진이 원활이 이루어질 수 있는가를 살펴야 한다. 특히 진입도로가 좁거나 고지대에 위치하고 있는 경우에는 건축심의 등 사업추진에 있어 어려움이 많으며 공사비 또한 상대적으로 많이 소요된다는 단점이 있다. 아울러 주변이 단독주택지로 둘러 싸여 있으면 인근 지역 주민들의 민원발생 등에 따른 사업지연의 가능성이 있다는 점도 고려해야 한다. 그리고 국공유지나 나대지를 매입해야 하는 곳도 조합원들의 추가부담금 산정시 불리함으로 작용하게 된다.

8. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳이 좋다.

매매가 대비 전세가 비율이 높다는 것은 그만큼 초기투자비용이 적게 드는 것을 의미한다. 일반적으로 재건축 투자의 경우 기존 세입자의 전세금을 안고 아파트를 매입하는 경우가 많은데 투자자 입장에서는 전세가가 높을 경우 상대적으로 매입비용이 적게 들어 자금회전에 있어 유리한 위치를 점할 수 있게 된다.

9. 재건축 사업계획의 현실성을 살펴야 한다.

조합이나 시공사에서 제시하는 재건축 계획 자체가 현실성이 결여된 경우가 많다. 시공사 선정을 위해 건설사가 터무니 없는 계획을 조합원들에게 제시하는 경우도 있다. 특히 최근 들어 용적률 규제 등 정부의 각종 정책에 따라 재건축 사업 환경이 많은 변화를 맞고 있는데 이러한 정책들을 얼마나 정확히 반영하고 있는가를 꼼꼼히 살펴야 할 것이다.

10. 역세권 지역여부, 자동차교통여건을 살펴보아야한다.

요즈음 자동차 정체가 심하고 자동차 수요가 급증하여 날로 이동에 어려움이 많다. 그러므로 대중교통이 편리한 역세권지역이 아무래도 환금성이 높고 가격도 같은 평수라도 높게 형성된다. 또한 자동차 교통도 무시할수 없다. 지역간 이동, 강남북간이동 등 도로교통도 꼼꼼이 따져보고 점검해야 할것이다.