스크랩 제2강 말소기준 권리

[사기막기와집]

제 2 장 말소기준 등기

권리의 종류에는 지배권, 청구권, 항변권, 형성권이 있다. 물건에 대상으로 하는 지배권과 급부를 객체로 하는 청구권은 재산권의 양축이다. 재산권을 채권과 물권으로 나누어 보면 채권은 의무부담행위로 매매계약, 소비대차 계약 등 14개의 전형계약이 있고, 물권은 소유권 이전, 근저당 설정 등 처분행위(물권적 합의)이다.

	물권	채권
특성	재산권, 지배권, 절대권, 배타적	재산권, 청구권, 상대권, 비배타적
권리 구제	물권적 청구권, 손해배상 (불법행위), 부당이득반환청구권	손해배상 (채무불이행)
효력	우선변제, 물권적 청구권,	평등권, 채권적 청구권

재산권을 물권변동(발생, 변경, 소멸)면에서 보면 부동산은 등기, 동산은 인도로 물권이 변동하며 동산은 인도로 공신력이 있으며 부동산 등기의 효력은 공시력에 그친다. 공신력을 인정하면 거래의 안전은 보장되지만, 진정한 권리자의 기득권은 박탈당하게 된다.

	효력	내 용		원칙
부동산	등기	법률행위	§ 186 계약	공시력
		법률규정	§ 187 상속, 경공매, 공용징수, 판결
동산	인도	법률행위	§ 188 동산 물권의 양도	공신력
		법률규정	§ 249 선의취득

물권변동의 결과로서의 등기청구권은 소유권이전등기 청구권과 같은 채권적 청구권과 (10년 소멸시효), 소유권이전등기 말소청구권 (실체관계의 불일치)과 같은 물권적 청구권(소멸시효 무, 물권양도-제한 무)이 있다. 물권은 대상물의 멸실(물상대위), 공용징수, 포기, 몰수, 시효(지상권, 지역권, 전세권 : 20년, 유치권, 질권, 저당권 : 채권소멸), 혼동(§ 191, 물권과 채권의 공통 소멸원인) 등을 원인으로 소멸한다.

1. 물권의 종류

점유권	사실상 지배하고 있는 상태를 정당화시켜 주는 법률상의 권리(본권) 유무를 묻지 않고서 그 사실적 지배 상태를 보호
소유권 (본권)	용익물권	지상권, 지역권, 전세권
	담보물권	법정담보물권	유치권
		약정담보물권	질권, 저당권

1. 점유권

소유권에 상관없이 특정물건을 사실상 지배함으로써 갖게 되는 권리

2. 소유권

법률의 범위 내에서 특정물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 기본적 권리

** 형법상 소유권과 점유권에 따른 재산 범죄 유형

소 유	점 유	범 죄
타인	타인	절도죄, 강도죄, 사기죄, 공갈죄
	자기	횡령죄
	권리자 점유이탈	점유이탈물 횡령죄
	자기, 타인	손괴죄
자기	타인	권리행사방해죄

3. 용익물권

용익물권에는 타인의 토지를 사용하는 권리인 지상권, 맹지 등을 도로와 연결하기 위해 남의 토지를 이용하고자 하는 경우 설정하는 지역권, 물권으로서 전세권 등이 있다.

4. 담보물권

담보물권에는 법정담보물권으로 유치권, 약정 담보물권으로 질권과 저당권이 있으나 질권은 권리질권, 동산질권 등이 있으며 부동산에는 질권이 없다.

2. 부동산 등기부 등본

1. 표제부

부동산의 이름표인 표제부는 토지등기부의 경우, 표시번호, 접수, 소재지번, 지목, 면적, 등기원인 및 기타사항을 기재하며 집합건물의 경우는 표제부가 2장 이다. 건물표제부의 첫 면은 건물의 전체면적, 둘째 면은 건물의 호수와 대지지분을 기재한다.

가. 표제부 (1동의 건물의 표시)

[표시번호, 접수, 소재지번, 건물명칭 및 번호, 건물내역, 등기원인 및 기타사항]

등기부 등본 (말소사항 포함) - 집합건물

[집합건물] 경기도 안양시 만안구 석수동 182-2 외1 대림아파트 제105동 1층 제100호 고유번호 1341-2002-005165

[표 제 부] (1동의 건물의 표시)
표시번호	접수	소재지번, 건물명칭 및 번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1	2002년 7월 29일	경기도 안양시 만안구 석수동 182-2, 182-24 석수대림아파트 제 105동	철근콘크리트조, 금속기와 잇기지붕 27층 아파트	도면편철장 4책 370장

(대지권의 목적인 토지의 표시)
표시번호	소재지번	지목	면적	등기원인 및 기타사항
1	1. 경기도 안양시 만안구 석수동 182-2 2. 경기도 안양시 만안구 석수동 182-24	대 대	54415.5 m2 396 m2	2002년 7월 29일

나. 표제부 (전유부분의 건물의 표시)

[표시번호, 접수, 건물번호, 건물내역, 등기원인 및 기타사항]

[표 제 부] (전유부분의 건물의 표시)
표시번호	접수	건물 번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1	2002년 7월 29일	제 1층 제 100 호	철근콘크리트조 114.54 m2	도면편철장 4책 370장

(대지권의 표시)
표시번호	대지권 종류	대지권 비율	등기원인 및 기타사항
1	1,2 소유권 대지권	54811.5분의36.693	2002년 5월 30일 대지권 2002년 7월 29일

2. 갑구 (소유권에 관한 사항)

[순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항]

[집합건물] 경기도 안양시 만안구 석수동 182-2외1 대림아파트 제105동 1층 제100호 고유번호 1341-2002-005165

[갑 구] (소유권에 관한 사항)
순위번호	등기목적	접 수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	소유권 보존	2002년 7월 29일 제 94964호		소유자 석수1동 주공아파트 재건축주택조합 3105-00124 경기도 안양시 만안구 석수동 182-2 대표자 000

가. 소유권

법률의 범위 내에서 특정물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 기본적 권리이며 부동산 취득이란 결국 부동산의 완전한 권리인 소유권을 획득하는 것을 말한다.

나. 가처분

금전채권 이외의 특정의 지급을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위하거나, 또는 쟁의 있는 권리관계에 관하여 임시의 지위를 정함을 목적으로 하는 재판으로 다툼의 대상계쟁물에 관한 가처분과 임시의 지위를 정하는 가처분이 있다. 경매에서 자주 쓰이는 가처분에는 매매 및 양도금지 가처분 등기와 점유이전금지가처분 신청이 있다.

다. 가등기

본등기의 순위보전을 위하여 하는 예비등기로 가등기의 종류는 소유권이전청구권 보전가등기와 돈을 빌려주고 설정한 담보가등기가 있다. 경매에서 말소기준권리보다 먼저 설정된 가등기는 소멸하지 않고 인수되는 것이 원칙이나, 담보가등기의 경우는 저당권으로 간주되기 때문에 담보가등기 자체가 말소기준권리가 되어 순위에 의해 배당받고 소멸한다.

라. 가압류

압류란 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산처분이나 권리행사 등을 못하게 하는 것으로 은밀, 신속, 단독행위로 가능하다.

가압류는 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우에 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상(現狀)을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차로 가처분(假處分)과 더불어 집행보전절차라고도 하는데, 이들의 본안소송은 급부소송이다. 가압류명령은 즉시 집행하지 않으면 목적을 이룰 수 없으므로 명령과 집행의 관계는 보통의 소송과 강제집행의 관계보다 밀접하고, 가압류명령에는 즉시 집행력이 부여된다. 그러나 금전적 가치의 보전을 목적으로 하는 이상, 집행은 원칙적으로 목적물의 환가(換價)까지 하는 일은 없고, 또 공탁에 의한 집행의 취소 등의 합목적적(合目的的) 배려도 하고 있다.

마. 강제경매기입등기

법원에서 채무자의 부동산을 압류·매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차이다.

바. 예고등기

입법 목적 중에 하나는 사회에서 거래의 안전 이다. 법률의 개별조항에서 선의, 제3자 보호규정이 있는 경우에는 가처분 등으로 보호할 수 있지만, 선의 제3자 보호규정이 없는 경우 선의, 제3자를 보호하기 위한 수단이 예고등기이다. 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복을 구하는 소를 수리한 수소법원이(부동산등기법 4) 직권으로 지체 없이 소장의 등본 또는 초본을 첨부하여 등기소에 촉탁하여서 이루어진다(부동산등기법 39). 예고등기의 말소는 그 소가 원고의 불이익으로 끝나는 경우에는 수소법원이 예고등기의 말소를 등기소에 촉탁하고(동법 170), 그 소가 원고의 이익으로 끝나는 경우에는 원고승소의 판결 등에 의한 말소 또는 회복의 등기가 행하여진 때에 등기관이 예고등기를 직권으로 말소하여서 이루어진다(동법 170의 2).

사. 환매등기

부동산 매매 시 특약으로 일정한 조건하에 매수인이 지급한 대금 및 비용을 반환함으로서 매매계약을 해지할 수 있음을 등기한 것.

예로서 채무자가 채권자로부터 돈을 빌리면서 채무자 소유의 부동산을 채권자(환매의무자)에게 이전시킨 후 채무자가 채무를 상환하면 소유권을 채무자(환매권리자)에게로 다시 이전하는 것을 말한다. 이는 단순한 매매가 아니라 매매 형식을 통한 일종의 자금차용 방식이다. 부동산의 환매기간은 5년을 넘지 못한다.

매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 유보를 등기하여야 제3자에 대하여 그 효력이 있다. 부동산 매도인은 기간 내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃고 매수인이나 전득자가 목적물에 대해 비용을 지출한 때에는 매도인은 민법 203조 점유자의 상환청구권에 의해 이를 상환해야 한다.

3. 을구 (소유권이외의 권리에 관한 사항)

[순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항]

[집합건물] 경기도 안양시 만안구 석수동 182-2외1 대림아파트 제105동 1층 제100호 고유번호 1341-2002-005165

[을 구] (소유권 이외의 권리에 관한 사항)
순위번호	등기목적	접 수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	저당권설정	2002년 8월 6일 제 99701호	2002년 7월 24일 설정계약	채권최고액 금 175,500,000원 채무자 000 경기도 안양시 만안구 000

가. (근)저당권

부동산을 담보로 저당권을 설정한 후 금전을 빌려주고 채무자가 만기 시에 채무변제를 하지 않는 경우 저당권에 기한 경매를 신청하거나, 다른 저당권자 등 담보물권자가 경매를 신청한 경우에 후순위 권리자 보다 우선하여 배당받을 수 있는 대표적 물권이다.

나. 전세권

전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. (민법 제303조 l항). 우리가 일반적으로 전세권이라고 말하는 것은 채권적 전세이다. 경매에 있어서 등기된 전세권과 채권적 전세(임대차 관계)와의 구별은 필수이다.

다. 지상권

타인의 토지위에 건물 기타 공작물을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로 법정지상권, 관습법상 지상권, 분묘기지권, 구분지상권 등이 있다.

3. 말소기준권리

권리는 특별한 이익을 누릴 수 있는 법률상의 힘이다. 권리분석은 임차인의 보증금과 등기부상의 권리에 대하여 우선변제금, 대항력, 확정일자 및 제 권리관계 등을 파악하여 경락 시 소멸과 인수되는 권리로 구분하여 경매가액을 결정하는 일이다. 권리분석은 물권에 기초하며, 물권은 채권의 그림자이다.

매수인은 매각대금 완납과 동시에 등기여부와 관계없이 매각 부동산의 소유권을 취득하며 등기 시에는 등기부상 권리 중 어떤 권리들은 말소촉탁등기대상이 되어 소멸하게 되고 또 어떤 권리들은 매수인에게 인수되는데 이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라 한다. 말소기준권리에는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 강제경매기입등기가 있는데 이 권리들 중 등기일자가 가장 빠른 권리가 말소기준 권리가 된다.

1. 인수주의와 말소주의

말소기준권리를 중심으로 그보다 먼저 등기되어 있는 권리들은 낙찰로 인하여 소유권이 이전되더라도 소멸되지 않고 등기부에 계속 남아 있어 낙찰자가 부담하는데 이를 인수주의라 하며 유치권, 예고등기, 선순위 용익물권, 가처분, 보전가등기, 환매등기, 대항력 있는 임차인 등이 있다. 말소기준권리 이후에 등기된 권리들이나 전입신고가 늦은 임차권 등은 낙찰 시 말소대상이 되거나 대항할 수 없는 권리들을 소멸시키는데 이를 말소주의라 하며 모든 (근)저당권, 담보가등기, 말소기준권리보다 후순위의 (가)압류, 가등기, 가처분, 임차권, 환매등기, 대항력 없는 임차인 등이 있다.

2. 말소기준권리 사례

1. 근저당권

08-9222

1) 말소기준권리

2006. 3.10. 설정된 우리은행 저당권이 말소기준권리 이다.

2) 권리관계

가) 등기부등본

우리은행의 최선순위 저당권(2006.3.10)보다 먼저 설정된 권리가 없어 낙찰자에게 인수되는 권리는 없어 안전하다.

나) 임차인 : 소유자가 거주하고 있어 명도의 어려움이 없다.

3) 물건 /지역분석

지하철 5호선 오금역과 8호선 송파역이 도보 5-10분 거리인 역세권에 소재하며 99년 11월 준공한 아파트이다. 총 492세대 전용면적 84.4m2, 방3, 화장실 2개이며, 26층 건물의 19층으로 로얄층 이다. 시세는 55,500~65,250만원, 전세는 17,000~22,500만원 이다.

인근에 경찰병원, 가락 농수산물 시장, 웃말공원, 송이공원, 오금근린공원, 수협, 농협, 국민은행, 신한은행 등이 소재하여 생활이 편리하고, 학교는 오금고ㆍ가락고ㆍ일신여상ㆍ잠실여고ㆍ방산고 등이 있다. 특히 8호선 문정, 장지역 인근으로 이전하는 법조타운은 지역 개발에 탄력을 줄 것으로 예상된다.

4) 인수 금액

최선순위 우리은행이 경매 신청하였기에 무 잉여로 인한 경매취소나 등기부상 총 채권액이 감정가에 육박하여 채무 상환으로 인한 취하 위험은 없으며 인수금액은 없다.

2. 가압류

06-21756(1)

1) 말소기준권리

2006.5.11. 가압류가 말소기준권리 이다.

2) 권리관계

가) 등기부등본

선순위 가압류 이후 모든 등기부상 권리는 낙찰로 모두 소멸하고 인수되는 권리는 없다.

나) 임차인 : 전입세대 없음.

3) 물건 /지역분석

지하철 3호선 홍제역이 도보 5분 거리이며 2006년 7월에 준공한 15층 건물의 1층 아파트로 방3 욕실2 이다. 인왕초교, 홍제초교 등과 인왕산이 가깝다.

대지권 미등기이나 감정가격에 포함되었으며 낙찰 후 대지권 등기가 가능한 물건이다.

4) 인수 금액

임차인은 없고 선순위 가압류 이하 모든 권리는 낙찰로 소멸 하여 인수 할 금액은 없다.

3. 담보가등기

08-17772

1) 말소기준권리

2007.8.31. 담보가등기가 말소기준권리 이다.

2) 권리관계

가) 등기부등본

가등기권자는 채권계산서를 제출하여 담보가등기가 확인되었으며 등기부상 권리는 낙찰로 인해 모두 소멸하고 인수되는 권리는 없다.

나) 임차인 : 선순위 임차인은 확정일자와 배당신청을 하였다. 저당권설정 당시의 보증금 중 일정액인 (동두천 2008.5.6. 3,000/1,200 만원) 1,200만원을 최우선 변제 받고, 나머지 1,300만원은 저당권보다 우선변제 받을 수 있어 명도의 어려움은 없다.

3) 물건 /지역분석

지하철 1호선 동두천역이 도보 10분 거리이며 97년 9월에 준공한 아파트이다. 총 498세대 전용면적 49.8m2, 방2, 화장실 2개이며, 15층 건물의 3층 이다. 시세는 9,000-10,000만원, 전세는 4,000 만원 선 이다.

인근에 축산물도매시장ㆍ공설시장, 농협, 국민은행, 성모병원, 도서관 등이 소재하여 생활이 편리하고, 학교는 한북대ㆍ방송통신대ㆍ동두천고ㆍ생연중ㆍ동두천초교 등이 있다.

4) 인수 금액

선순위 임차인이 확정일자를 받고 배당요구를 하였기에 낙찰대금 규모를 미루어보면 낙찰자의 인수금액은 없다.

4. 강제경매 기입등기

07-20699 (토지만 매각, 지분경매)

1) 말소기준권리

2007. 12.7. 강제경매 기입등기가 말소기준권리 이다.

2) 권리관계

가) 등기부등본

강제경매 기입등기 이후 제 권리는 배당 후 소멸한다.

나) 임차인 : 모든 전입세대가 대항력 및 우선변제권이 있다 .

3) 물건 /지역분석

지하철 5호선 애오개역이 도보 10분 거리이며 1934년 12월에 준공한 방 6개의 단독주택의 1/7 지분경매이다. 아현 제 4 재개발구역 내의 물건이며 조합원 수 1,000세대, 건립호수는 1,317 호가 계획되어 있다.

4) 인수 금액

2003. 12.30일 이후에 (2007.10.4. 접수) 상속된 지분경매물건으로 분양권은 전체 주택에 1개 이며, 전 임차인이 대항력내지는 우선변제권이 있어 보증금을 완전히 변제 받지 못한 임차인의 보증금은 자기 지분인 1/7 만큼은 인수해야 한다.

5. 선순위 전세권

08-21571

1) 말소기준권리

선순위 전세권이 집합건물에서 임의 경매를 신청하여 말소기준권리가 된 경우이다.

2) 권리관계

가) 등기부등본

선순위 전세권 이후 모든 등기부상 권리는 낙찰로 모두 소멸하고 인수되는 권리는 없다.

나) 임차인 : 임차인 이승호의 대항력은 없다. 이승호의 임차보증금이 만약 소액보증금에 해당되어 소액임차인으로 최우선변제를 받으려면 확정일자는 없어도 배당신청은 하여야 하는데 임차인 이승호는 배당신청도 하지 않았다.

3) 물건 /지역분석

지하철 7호선 강남구청과 청담역의 중간으로 도보 5-6분 거리이며 2004년 7월에 준공한 12층 건물의 7층 아파트로 방3 욕실 2 이다. 나산홈플레이스, K마트, 농협 등과 영동고ㆍ경기고ㆍ언주중ㆍ삼릉초교ㆍ언북초교 등이 있다.

4) 인수 금액

말소기준권리인 전세권 이하 모든 권리는 낙찰로 소멸하고 임차인은 대항력도 없다.

6. 선순위 전세권 (경매신청을 안한 경우)

09-38391(아파트)

본건은 아파트이고 선순위의 전세권이지만 경매신청을 하지 않아 선순위 전세권이 말소기준권리가 되지 않은 경우이다 .