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부동산학 총론
제1장 부동산의 개념
I.부동산학의 개념
1.부동산 환경과 부동산학의 연구분야
물적토대로서가 아니라..
부동산 활동을 능률화
-원리: 과학성 인정(순수과학은 아님) =>종합응용과학
응용기준 : 기술성(단일성 아님)
2.개념
복합개념의 부동산
-유형
: 기술적; 자연, 위, 공간, 환경
무형 : 경제적 : 자산 자본 생산요소 소비재
법률적 개념
(1)권리: 민법 99조1항: 토지 + 정착물 : 건물 : 등기
*부동산학의 접근방법
3.부동산학의 지도이념
(가)부동산학의 일반적 이념
(1)효율성
(2)형평성
(3)합법성
(나)지도이념
(1)공간 및 환경가치 증대
(2)효율적 관리
(3)공 사익의 조화
II.부동산의 개념
1.법제도적 측면
(가)좁은 의미의 부동산
*정착물 판단기준
(나)넓은 의미의 부동산
*준부동산(의제 부동산)
2.물리적 개념
(가)자연
(나)공간
(다)위치
3.경제적 개념
(가)생산요소
(나)소비재
(다)자산
(라)자본
(마)상품
4.부동산 복합개념
(가)의의
(나)복합개념의 3대측면
(1)경제적 측면
(2)법률적 측면
(3)기술적 측면
*복합부동산
III.부동산학 연구대상
(가)부동산 현상
(나)부동산 활동
(다)양자 관계
제2장 부동산 분류
I.토지 분류
1.지적법상 지목
2.국계법
(가)용도지역(중복지정불가)
(나)용도지구 및 구역(중복지정 가능)
(1)용도지구
(2)용도구역
*용도지역제
3.정착물의 유무에 따른 분류
(가)갱지
(나)나지
(다)공지
(라)건부지
4.필지와 획지
(가)필지
지적법
(나)획지
*획지를 구획하는 기준
-법률적 행정적 기준
-인위적 물리적 기준
-자연적 기준
(다)필지와 획지의 관계
5.부동산감정평가상의 용도별 분류
(가)후보지
(나)이행지
*기타토지 관련 용어
-택지
-부지
-건축법상 대지와 지적법상의대
1.건축법상 대지
2.지적법상의 대
-대지
-맹지
-소지
-포락지
-법지
-빈지
-공한지
-휴한지
-선하지
II.건물의 분류
1.용도에 따른 분류
2.건축법상 분류
*주택관련용어
-단독주택
-다중주택
-다가구주택
-공관
#공동주택
-아파트
-연립주택
-다세대주택
-기숙사 학교 또는 공장등의
제3장 부동산의 특성
부동산(토지)
-자연: 선천, 본원, 불변, 자연론
-인문 : 후천적, 파생적, 가변적, 인위론적
(1)자연적 특성 (목적)
-부증(생산, 증가되지 않는다)
=>생산비 법칙이 적용되지 않는다. 규모의 경제. 규모의 불경제
원가방식은 적용되지 않는다. 사회성 공공성(토지공개념).
비탄력적.지가고(가격이 지속적으로 상승) 공급곡선은 수직.
집약적 이용(고층화)
-부동성(위치고정성) : 국지성(지역, 분화, 하위, 용도별시장; 조각조각 나뉘어진 파편화된 시장)
=>외부효과 발생(납골당), 지역분석, 중개업탄생된 동기, 임장활동(혀장활동 아님), 정보ㅘㄹ동성
-영속성 : 부동산을 헐지 않는다. 물리적 감가상각하지 않는다. 장기적 배려, 자산성이 뛰어남(사용가치, 교환가치; 임대차 시장이 발달)인플레헤지
-개별성(오직 하나이다) 일물일가시장은 없다. 개별분석. 물리적 대체가 안된다.
-인접성 :
외부효과 : 정의 외부효과 : 개발이익(불로소득, 사회적 환수원리 근거, 지역분석근거, 경계문제, 협동적 이용요
부의 외부효과
I.토지의 특성
1.자연적특성
(가)부동성
(나)부증성=양적한계성, 비생산성, 수량고정성, 면적 유한성
*토지의 부증성과 토지공개념의 도입
(다)영속성 =불변성, 비소모성, 초내구성, 불괴성
(라)개별성 =비대체성
(마)인접성 = 연결성
2.인문적 특성
(가)의의
(나)종류
(1)용도의 다양성
-최유효이용근거, 가격다원설, 전환과 이행, 적지론
-의의
-내용
-파생현상
(2)분할 합병의 가능성(분합성)
-합병 증감가/분할 증감가(플롯테이지 현상)
-용도의 다양성 지원
(3)위치의 가변성 : 인문적 위치
-사회적 위치의 가변성 : : 교도소
-경제적 위치의 가변성 : 도로
-행정적 위치의 가변성 :개발제한 해제
II.건물의 특성
1.비영속성
2.생산가능성
3.동질성
4.이동가능성
5.종속성
제4장 부동산의 존재가치 : 부동산의 속성
1.자연으로서의 부동산(부증성과 관련)
지속가능성
2.공간으로서의 부동산(영속성과 관련)
부동산의 가치는 공간의 가치
민법 212조 : 토지의 상하에 미친다.
(가)공간의 구분
-수평
-공중 : 사적공중권,공적공중권
-지중 :미채굴광물, 광업법에서 열거한 광물등은 개인 소유가 아님.
지하수는 개인소유
*입체공간 :3차원
(나)부동산을 공간개념으로 이해
3.환경으로서의 부동산(인접성과 관련)
(가)부동산학 관점에서의 환경
(나)부동산과 환경과의 관계
*인근지역의 사이클 패턴(수명현상, age cycle pattern)
동일한 계획에 따라 동시개발 : 분당이나 일산
1.의의
2.인근지역 사이클 패턴 형성의 전제조건
생태학적 관점에서 동태적 관찰 : 연령 현상
3.유형
(1)성장기 : 뉴타운 신개발, 가겨 상승률이 가장 높다. 상향여과
(2)성숙기 : 중고부동산 거래, 최고 가격
(3)쇠퇴기 : 제일 길다; 여과현상( 하향여과가 시작)
(4)천이기 : 여과가 가장 활발, 일시적으로 오르다가 악화기로 넘어감
(5)악화기 : 우범지대화 슬럼기 직전
4.위치로서의 부동산(부동성과 관련)
부동산 가치는 위치가치이다.
마샬 ; 위치가치
허드 : 접근성, 거리 경제 시간
*접근성이 좋은 위치가 좋다.(모든->틀림)
일반적으로 접근성이 좋으면 위치가치가 좋다.(맞음)
(가)위치의 개념
(나)위치의 가치
(1)접근의 대상(물)
위험 혐오대상
(2)접근의 정도
지나치면
(3)거리와 접근성
가로의 우회, 주차장이 멀거나, 일방통행
*거리의 개념
-실거리
-시간거리
-운임거리
-의식거리
(4)접근성 판단의 개별성
(다)위치의 평가
5.자산으로서의 부동산
(가)사용가치로서의 자산성(소유 이용의 대상)
임대차; 소득이득
(1)소유권과 이용권의 충돌
(2)이용지 상호 간의 충돌
(나)교환가치로서의 자산성(거래 투자의 대상)
매매; 자본이득
(다)국가경제에 있어서 부동산의 중요성
*슈바베 지수 SI
SI= 주거비 50만/생계비 100만 = 0.5(하락)
슈바베지수가 높을 수록 주택부담능력은 떨어진다.
주택부담은 커진다.
*PIR지수
주택가격/연소득
5억/4000만 = 12.5년
PIr지수가 높으면 안좋다.
*택지의 성숙도
1.의의
2.성숙지와 미성숙지
3.택지성숙도의조건
4.성숙도와 판단
제5강 : 부동산학 각론
I.부동산 수요와 공급
수요D : 일정한 기간동안 주어진 P에 대응
사고자하는 의사(유효의사: 살려는 의사 +지불능력)
소요
1.부동산에 대한 수요
(가)수요의 개념
P ->Qd 반비례
우하향,반비례, 음,역 부의 기울기
(나)부동산 수요의 특성
*본원적 수요와 파생적 수요
-본원적 수요
-파생적 수요
(다)부동산 수요요인과 제약요인
(1)수요요인
(2)제약요인
(라)수요곡선
(1)의의
(2)특징
*부동산 수요법칙
-기회비용의 개념
-대체효과
-소득효과
(3)수요량의 변화와 수요의 변화
해당재화의가격(=임대료)
다른 재화의 가격(=임대료)
인구변화
소득변화
기호 유행 취향 변화
금리
세금
가격예상 : 상승 ->수요증가
===>수요의 변화, 곡선의 이동
수요량의 변화
다른 것이 변하지 않고 가격의 변화 : 곡선 자체상의 점만
인구증가 :
인구하락 : 그래프 좌로 이동
(1)수요량의 변화
1)수요량의 변화
2)수요의 변화
(마)수요의 탄력성
가격변화율에 대한 수요량의 변화율
탄력성 결정요인
1.대체재 많다.
2.용도전환이 쉽다<법적 제한이 적다>
3.시장세분화할 수록 (부동산->주택->APT
4.단기 < 장기
5. 주거용 탄력적
상공업용 비탄력적
6.공급에서 있어서 신축은 비탄력적
중고는 탄력적
(1)개념
(2)종류
1)수요의 가격탄력성
2)수요의 소득탄력성
3)수요의 교차탄력성
*재화의 종류
각 재화는 수요의 소득탄력성의 부호에 따라 정상재와 열등재로 구분된다.
-정상재
-열등재
-기펜재
수요의 교차탄력성의 부호에 따라 두 재화의 관계를 알 수 있다.
-대체재
대체재P<=> Q <비례관계>
콜라 사이다
-보완재
P <->Q 반비례 관계
커피프라마
자장 다꾸앙
-독립재
(3)수요의 가격탄력성과 소비자총지출액
1)소비자 총지출액
2)가격탄력성과 총지출액
3)수요의 가격탄력성과 임대료 수입과의 관계
a)수요의 탄력성>1
b)수요의 탄력성 <1
c)수요의 탄력성 =1
(4)부동산 수요의 탄력성
1)수요의 탄력성에 영향을 주는 요인
2)대체재의 유용성 문제
2.부동산에 대한 공급
일정기간동안 주어진 P 대응 . \팔고자하는 의사(유효공급)
1.법칙 P <=>Qs<비례>
d우상향, 비례, 정 기울기
(가)공급의 개념
(나)부동산 공급의 특징
(다)공급곡선
(1)의의
(2)특징
*부동산의 공급량과 생산비의 관계
(3)공급량의 변화와 공급의 변화
해당재화의 가격(=임대료)
다른 재화의 가격 ~~~
기호수준
자원가격(생산요소비용:건추기등)
그림
세금
공급량/===>곡선상의 이동 : 공급변화요인
공급의 변화; 곡선의 이동
1)공급량의 변화
2)공급의 변화
(라)부동산의 생산비 곡선
(1)평균비용곡선
(2)한계비용곡선
(3)종합공급곡선
(마)단기공급곡선과장기공급곡선
(1)단기공급곡선
(2)장기공급곡선
(바)공급의 가격탄력성
(1)개념
(2)산식
(3)부동산 공급탄력성에 영향을 주는 요인
3.부동산 시장의 균형
(가)균형임대료와 균형량
(나)균형임대료의 이동
(다)수요와 공급의 탄력성 크기에 따른 균형가격과 균형량의 변동폭
(1)수요의 증가시
(2)공급의 증가시
II.부동산 시장-57쪽
1.개요
(가)개념
(나)부동산 시장과 완전경쟁시장
(1)완전경쟁시장
(2)부동산 시장과 완전경쟁시장
(다)부동산 시장의 특성
완전경쟁시장 부동산시장
1.다수의 수요자 공급자 제한
2.상품의 동질성 개별성
3.시장진입과 탈퇴 자유 장벽
4.완전한 정보 정보의 불완전성(비대칭성)
일물일가 시장
초과이윤은 없다.
중개업없다
정보비용없다
*부동산 시장의 특성
1.가격 왜곡 가능성(수급조절의 곤란성)
2.시장의 불완전성
3.과다한 법적 제한
4.고도의 국지화(시장의 지역성)
*부동산 시장의 특성
1.가격 왜곡 가능성(수급조절 곤란성)
2.시장의 불완전성
(1)부동산 위치고정성
(2)부동산 내구성
(3)부동산고가성
3.과다한 법적 제한
4.고도의 국지화(시장의 지역성)
5.자금의 유용성과 관련(자본 시장과의 관련성)
6.거래의 은밀성(비공개성)
(라)부동산 시장의 기능
Price maker이 아니라 price taker이다
2.시장의 효율성과 균형
(가)효율적 시장이론EMH
정보 ->PV
(나)효율적 시장
(1)의의
(2)종류
1)약성 효율적 시장
과거 ->PV
기술적 분석 ->초과 이윤 없다.
2)준강성 효율적 시장
기본적 분석 -> 초과이윤없다
3)강성 효율적 시장
과거 ->PV
초과이윤이 원칙적으로 없다.
강성 <준강성<약성
(3)부동산 시장과 효율적 시장
(다)할당적 효율성
(1)할당적 효율성
(2)할당적 효율성과 부동산 시장
1)불완전 시장과 할당적 효율성
2)부동산 시장과 할당적 효율성
(라)부동산의 가치와 정보비용
(1)부동산의 가치
(2)부동산 가치와정보비용
3.주택시장
(가)주택수요와 주택공급의 결정요인
(1)주택수요의 결정요인
(2)주택공급의 결정요인
*주택저량과 주택유량의 공급과 수요
1.주택저량의 공급과 수요
2.주택유량의 공급과 수요
유량변수:일정 기간을 전제해야 측정할 수 있는 변수
지대수입, 아파트 생산량, 가계소득
저량변수:일정 시점을 전제해야 측정할 수 있는 변수
실물자산, 도시인구, 주택재고
“서울시 은평구 A지역의 주택시장은 2007년 7월 말 현재,50만 채가 존재하고 있고, 이 중 10만 채가 비어 있다고한다. 인근 B지역의 주택시장에서는 2006년 한 해 동안약 20만 채가 공급되었는데 이 중 15만 채가 분양계약 체결이 완료되었다고 한다.”
① 주택저량의 공급량은 50만채이다.
② 주택저량의 수요량은 40만채이다.
③ 주택유량의 공급량은 20만채이다.
④ 주택유량의 수요량은 15만채이다.
⑤ 주택저량, 유량의 분석은 주택시장에서의 수요․공급분석을 하는 데 있어서 유용하다.
(나)주택수요의 공급변화
(1)주택수요의 변화
*주택수요와 주택소요
(2)주택공급의 변화
(다)주택필요량 산정방법
(1)재고량 대조법
(2)가장률 적용법
(3)직접조사법
III.부동산 경기변동 *9강*
1.부동산 경기변동
<건축>
주거용 : 협의
상업 공업용 :
토지 : 최광의
*경기형태
-순환변동 : 4국면
-기타 :추세, 불규칙, 계절
*부동산 경기변동의 양상
2.부동산 경기의 순환
(가)개념
(나)특징
후회하는 경향이 있다.
부동산 경기 일반경기
주거용 역순환(역행)
상공업용 동시순환(병행)
경기측정지표
-공급 : 건축량(허가, 착공, 완성)
-수요 : 거래량 =>주택거래량, 택지분양실적
-가격(보조) : 가격변동(사응으로 판단은 안됨)
(다)부동산 경기의 순환국면
진폭
주기
정점 저점 정점
수축 확장
후퇴 하햐 회복 상향
-공실높아지고
-건축하락
-과거가격-상한선
-매수자
주기가 명확하지도 일정하지도 않다.
(1)회복시장
*회복시장 국면을 예상할 때 지역적으로 관찰해야 할 사항
(2)상향시장
(3)후퇴시장
(4)하향시장
(5)안정시장
(라)부동산 경기의 측정지표
(1)건축량
(2)건축허가량
(3)미분양재고량
(4)주택의 거래량
(5)부동산의 가격변동
(6)택지 분양실적
*거미집이론
1.개념
-공급자 : 현재가격에만 반응(미래예측은 안됨)
-공급 : 시차(시간적 갭)
2.내용
-수렴형 : 수탄
-발산형 : 공탄
3.거미집이론의 전제
제2장 부동산입지론*10강*
-적지론: 주어진 부지 -> 용도?
-입지론 :주어진 용도 ->
입지론 :동양: 풍수지리설
서양 : : 농업 튀
공업 베
서비스업 크
I.부동산입지
1.개념
2.입지선정의 중요성
*부동산 입지선정에 고도의 전문성이 요구되는 이유
3.입지론의 발달
(가)동양
(2)서양
*서양의 산업입지론
1.튀넨의 고립국이론
<가정>
-도심= 가격결정
-생산비 동일
-수송비 거리비례
지대=(가격-생산비)- 수송비
(1)의의
(2)가정
(3)결론
(4)고립국 모형에 대한 수정
(5)비판
2.베버의 최소비용이론
공업입지론
-수송비, 노동비 집적이익
수송비
노동비 집적이익
69% 20%
[입지 3각형]
시장-----------------|-------------원료
시장지향형 원료지햐형
-중량증가산업 중량감소산업
-제품 부패성이 큰 것. 원료 부패서이 크다
-보편원료 편재원료
(1)의의
(2)이론의 전개
1)운송비 지향론
2)노동비 지향론
3)직적 이익 지향론
(3)결론
(4)비판
3.뢰슈 최대수요이론
4.크리스탈러 중심지이론
규책성, 계층성
6각형 벌집,
<성립요건>
최소요구치 < 재화의 도달범위
-중심지체계
고차원 : 갯수적다, 거리가 멀다
저차원 : 갯수 많다 거리가 가깝다
[피라미드 구조]
(1)개념
1)의의
2)주요 개념
(2)중심지 성립원리
(3)중심지 계층의 특징
5.호프의 중심지이론
(1)의의
(2)내용
II.용도별 입지조건 및 개발부지의 선정*11강*77쪽
1.용도별 입지조건
(가)개념
(나)주거지의 입지조건
(1)자연적 조건
1)지형 지세
2)지질 지반
(2)사회행정적 조건
*주거지의 입지결정원리
1.의의
2.효용극대화를 위한 전제
3.최적주거입지결정
(다)공업지의 입지조건
(1)공업지의 입지인지
1)입지인자
2)입지요인
(2)공업지의 입지조건
(3)
(라)상업지의 입지조건
(1)물리적 조건
1)지반 노면
2)획지의 형상 앞기장
3)가로
(2)사회 경제적 조건
1)배후지 및 고객의 양과 질
*배후지
2)고객의 교통수단과 접근성
3)번영의 정도
*상권(배후지) 분석방법
1.상권의 의의
2.넬슨의 소매상점의 입지에 관한 8가지 원칙
3.레일리의 소매인력법칙
-만유인력
-흡인력 < 크기(면적,인구>/ 거리의제곱
4.컨버스의 분기점 모형
5.허프의 확률모델
6.입지적 특징을 갖는 점포의 분류
(1)상점의 소재위치에 따른 분류
-집심성
-집재성
-산재성
-국부적 집중성
(2)구매관습에 의한 상점의 분류
-편의품점
-선매품점
-전문품점
7.고전적 상점분포이론
(1)
(2)내용
(마)농업지의 입지조건
-자연적 조건
-사회경제적 조건
2.개발부지의 선정
(가)공장부지의 선정
(나)매장용 부동산의 부지선정
(1)단계
기존부지 분석
도시분석
근린분석
대상근린지역의 선정
대상부지의 선정
(2)선정된 대안부지의 분석
1)가능매상고 추계방법
a)회귀모형
b)중력모형
c)비율법
2)체크리스트의 활용
제3장 부동산 정책론*87/쪽* 12강
정책 =>부동산문제
토지 : 양(물리): 부증성
질(지가고)~폐단
비효율적 이용 ->지역지구제
토지소유의 불평등
진이 계수 1: 완전불평등
0:완전평등
양: 절대량 부족 ~>주택보급률
주택 : 공급 : 유량(신축) : 신도시
저량(재고) : 뉴타운
수요 : 구매력이 높아지면: 금융 보증금 전세
질
I.부동산 문제
1.부동산 문제의 특성
(가)악화성향
(나)비가역성
(다)지속성
(라)해결수단의 다양성
(마)복합성
2.토지문제
(가)토지문제의 양면성
(1)물리적 토지문제
(2)경제적 토지문제
(나)토지이용의 비능률성
(다)개발이익의 사유화
(1)개념
(2)개발이익의 사유화에 따른 폐단
3.주택문제
(가)양적 주택문제
(1)의의
(2)양적 수요의 증가요인
*공가현상
마찰적 공가현상(필요공가율)
의도적 고가현상
통계적 공가현상
주택의 방기현상
(3)주택공급의 원칙
1)적량성 원칙
2)적시성 원칙
3)적지성 원칙
4)적법성 원칙
(나)질적 주택문제
(1)의의
(2)질적 수요의 증가요인
(다)우리나라 주택공급을 위한 연구과제
(라)공동주택 관리의 낙후성
4.부동산활동의 낙후성
II.부동산 정책
1.정책과정
2.우리 나라 부동산 정책의 전개과정
3.정부의 시장개입*13강 92쪽
정치 : 사회적 목표달성
*임대주택정책
-임대료규제
-보조
-공공주택정책
경제 : 시장의 실패수정 : 과도생산, 과대생산
-지역지구제
-외부효과
불완전경쟁(독과점)
규모의 경제(비용체감산업)->자연독점 : 수도사업등
공공재(비배제, 비경합)=>무임승차 =>과소생산
외부효과
정보의 불완전성(비대칭성)
(가)시장개입의 이유
*시장실패
개념
요인
정보의 비대칭
외부효과
(나)외부효과의 문제
시장을 통하지 않는다.
(1)정의 외부효과 : 사적편익 <사회적 편익
공원, 녹지, 도로, 학교...과소생산->양을 늘려줘야 한다.
보조금, 세금 하락시키면...조장정책을 하면...
(2)부의 외부효과 : 사적 편익 <사회적 비용
오염물질배출공장
=>과대생산=>양을 줄여야 =>부담금(과징금), 세금 올림 :규제정책
*정부의 실패
4.토지정책*14강 *94쪽
(가)우리나라 토지정책의 목표와 내용
(1)토지정책의 목표
(2)토지정책의 내용
(나)토지정책 수단
(1)직접적 개임
*토지은행제도
정의
장점
단점
(2)토지이용규제
(3)간접적 개입 : 금 보 조
(다)토지정책수단의 종류
(1)개발이익 환수제도
1)의의
2)클라크의 개발이익환수방법
(2)지역지구제Zoning
부의 외부효과 제거/감소
수요 상승 ->가격 상승<초과이윤 발생> 단기
장기 : 공급 상승: 비용일정산업
비용증가산업
건축규제(신축제한)
장기공급곡선은 수평
초과이윤의독점화
독점 : 사전적 :초과이윤있음.문제있음.
단기 : 수요
장기 : 공급
1)개념
2)목적
3)효과
-단기적 효과
-장기적 효과
-신축제한이 있는 경우
4)지역지구제와 독점의 문제
*지역지구제의 단점을 보완한 제도
성과주의 지역지구제
계획단위개발PUD
재정적 지역지구제
개발권양도제TDR
5.주택정책*15강 * 97쪽
(가)개요
(1)주택무제해결을 위한 정책의 내용
1)공급확대
*주택공급정책의 원리
-플로우 대책
직접개입
간접개입
-스톡대책
2)구매력강화
(2)우리 나라 주택정책의 올바른 방향
(3)도시주택난의 해결방안
*주택청약관련저축제도
-청약저축
-청약예금
-청약부금
-주택청약종합저축
(나)임대주택 정책
임대료규제(=분양가규제)
*기존임차인 : 이동저하
주택질적수준하락
신규임차인 : 고소득층
->임대주택획득
공급자 : 시장이탈(공급하락)
자율화 후 임대료폭등
(1)임대료 규제
1)개념
2)균형임대료보다 규제임대료가 낮을 경우의 효과
*정부의 주택분양가의 자율화 규제효과
-분양가
-분양가 자율화
-분양가 상한제
1)분양가 상한제의 의의
2)제도의 논리적기초
3)파생효과
*선분양제도와 후분양제도
(3)임대료 보조
저소득층 -.구매력 상상
주택재
비주택제
고가: 가격상승 ->공급상승<신축> 가격하락
저가 : 수요증가 ->가격상승 ->공급증가 :하향여과
1)의의
2)특징
3)효과
*주택 여과과정(주택순환현상)
1.여과작용의 개념
상향 : 저->고
하향:고->저
2.기능
3.주택의 하향 여과과정
4.주거분리와 여과작용
(1)주거분리
-도시전체
-인근지역
개량비용 1억 < 가치상승분 3억 : 상향여과
개량비용> 가치상승분: 하향여과
(2)여과작용에 의한 주거분리
(3)불량주택의 문제
(3)공공임대주택
1)의의
2)단기적 효과
공 수요자 : 좋다 보조금혜택
사 수요자 : 좋다 임대료하락
3)장기적 효과
가격하락->공급하락->임대료 상승(원상)
*보금자리주택
1.의의
2.청약방법(사전예약제)
*다가구주택매입임대주택
III.부동산 조세 *16강 105쪽
형평성 : 수직적 형평성 : 차등 소득이면 차등과세 : 누진세<->역진세
수평적 : 동일소득 동일과세
신규 임대차
부과대상 : 수요자 소비자 임차인
공급자 생산자 임대인
*세금의 귀착은 수요 공급의 상대적 탄력성에 따름
*탄력 : 덜냄(유리하다) ->완전탄력 : 하나도 안냄
비탄력 : 더냄(불리) -> 완전비탄력 :자기가 다냄
신규 중고
공급 - +
정률세
1.부동산조세의 개요
2.재산세의 귀착
(가)의의
(나)임대주택시장에 미치는 효과
(1)
(2)임대주택의 수요곡선이 완전 탄력적일 경우
(3)비탄력적일 경우
(다)
(라)정책적 고려
제4장 부동산 투자론*167* 107쪽
I.부동산 투자이론
미래 불확실 수익
현재 확실 지출
위험과 수익률 비례
<과정>
취득 ------------운영 -----처분
출 소득이득 자본이득
입
1.부동산 투자와 투기
(가)부동산 투자
(1)투자의 개념
(2)부동산 투자의 장점
1)자본이득과 소득이득의 향유
2)지렛대 효과 Leverage Effect
타인자본을 이용
자기자본(지분) 수익률을 높이는 것.
1억------------2000만(20%) >10%
Rt>Rd
5천만 10% ->500만
5천만(지분) -> 1500만 (30%)
3천만 10% ->800만
2천만 ->1200 (6%)
0%=10+ (10-20)
20%+(20-10) 1=30
20+(20-10) 4 =60
Re>Rt>Rd
수익률이 큼->위험 커짐(금융적 위험>
*지렛대 효과의 예
(3)부동산 투자의 단점
낮은 환금성
사업위험부담
금융위험부담
소유자의노력
중개수수료 부담
행정적 통제와 법률의 복잡성
(나)부동산 투기
(1)의의
(2)투자와 투기의 차이
(3)지역적 투기현상의발생요인
(4)투기의 폐해
II. 부동산 투자의 위험과 수익
1.부동산 투자위험
(가)위험의 의의
(나)부동산 위험의 종류
(1)사업상 위험
-시장위험
운영위험
위치적 위험
(2)금융적 위험
(3)법적 위험
(4)인플레 위험
(5)기타위험
2.수익률
(가)의의(나)종류
(1)기대수익률
(2)요구수익률
(3)실현슈익률
(다)기대수익률과 요구수익률의 관계
(1)기대수익률>요구슈익률 : 투자
(2)기대수익률<요구수익률 : 투자회피
3.위험과 수익의 관계
(가)위험에 대한 투자자의 태도
위험횸오형
위험중립형
위험선호형
(나)위험-수익의 상쇄관계
(1)
(2)(3)
(4)위험수준과 요구수익률 사이의 관계
*피셔효과
(다)위험과 가치의 균형
(라)투자가치와 시장가격
(1)투자가치
(2)시장가치
(3)투자여부
투자가치>= 시장가치 : 투자채택
투자가치 < 시장가치 : 투자기각
4. 부동사 투자의 위험분석
(가)위험과 수익의 측정
(1)위험분석
(2)수익의 측정
(3)위험의 측정
*기대수익률과 위험도 계산
*예상수익률 분포
*분산과 표준편차
(나)평균 분산 결정법
*변이계수
(다)위험의 처리방법
(1)위험한 투자를 제외시키는 방법
(2)보수적 예측방법
(3)위험조정할인률의 사용
(4)민감도 분석(감응도 분석)
5.포트폴리오 이론
(가)의의
(나)체계적 위험과 비체계적 위험
총위험=체계적위험 + 비체계적 위험
(다)상관계수와 포트폴리오 효과
(1)상관계수의 의미
(2)포트폴리오 효과의 크기
*포트폴리오의 위험과 상관계수
(라)포트폴리오의 관리
(1)
(2)
(3)포트폴리오 선택
(4)효율적 전선이 우상향하는 이유
*무차별곡선
*자산3분법
II.화폐의 시간적 가치
1.화폐의 시간가치와 이자율
FV미래가치 PV
일시불미래가치 일시불현재가치
내가계수 현가계수
연금미래가치 연금현재가치
내가계수 현가계수
감채기금개수 저당상수 MC
(상환기금계수 원리금, 부채서비스액
적립금불입액)
2.미래가치의 계산
(가)일시불의 미래계수(일시불의 내가계수)
-일시불 미래가치
(나)연금의 미래계수(연금의 내가계수)
(다)감채기금계수
3.현재가치
(가)일시불의 현재가치계수(일시불의 현가계수)
(나)연금의 현재가채계수(연금의 현가계수)
|-----------|------------|-------------|
(다)저당상수
*잔금비율
상환비율
IV. 부동산 투자분석
1.현금흐름계산과정
가능조소득(임대소득)PGI
-공실 및 불량부채충당금
+기타소득(영업소득외)
=유효조소득
-영업경비
=순영업소득
-부채서비스액
=세전현금수지
-영업소득세
=세후현금수지
(1)부채서비스액
(2)영업소득세 계산
(3)지분복귀액 산정
2.부동산투자결정
(가)의의
(나)부동 투자의 시장참여자
3.부동산투자분석기법
할인하지 않는 것
TVM 고려 하지 않는다.
-어림셈범
-승수법
-비율분석법
-5가지
*회계적 수이익률법도 할인하지 않는다.
할인하는 방법
TVM고려함
-할인현금수지
1.NPV 순현가법
2.PI수익
3.IRR내부수익률법
*현가라는 것이 들어가면 할인한다. 현가자본회수기간
연평가순현가
(가)어림셈법
(1)수익률법
1)총자산회전율
2)종합환원율
3)지분배당률
4)세후수익률
(2)승수법
1)조소득승수
2)순소득승수
3)세전현금수지승수
4)세후현금지승수
승수법
수익률법
(3)어림셈법의한계
(나)비율분석법
(1)비율분석의 수단
1)대부비율
차변 대변
자산 자본(밑천)
부동산취득 A 저당B
지분투자액 C
TV = B/A
자기자본비율 = C/A
부채비율 = B/C
2
)부채감당률
3)채무불이행률
4)생산성비율
5)레버리지비율
a)부채비율
b)자기자본비율
(2)한계
(다)할인현금수지분석법 DCF법 : 세후소득을 기준 :
현금유입 현재가치= 투자가치 -순현가
현금유출현재가치 = 시장가치
(1)개념
(2)절차
(3)종류
순현가법
내부수익률법
수익성지수법
*투자의사결정
순현가법
내부수익률법
수익성지수법
(라)회수기간법
(1)의의
(2)의사결정기준
(3)현가회수기간법
제5장 부동산금융론
제3장 감정평가에 관한 규칙 및 부동산가격공시제도
I.감정평가에 관한 규칙
1.정의
임료구하는 법
실질임료= 순임료 + 필요제경비
기초가격 곱 기대이율
원가 : 적산법 : 기초가격 곱 기대이율
비교 : 임대사례비교법 : 사례
수익 : 수익분석법 : 순수익
필요제경비가 무엇인가?
2.정상가격주의
*229 쪽 임대사례비교법
03
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