의무관리대상 아파트로의 전환문제와 동대표 중임제한의 문제

[관리소장(김현엽)]

관심있는 분들에겐 유용한 정보일듯 해서 올립니다.

의무관리대상 아파트의 대상을 넓힘 (현 300세대이상 => 100세대이상)

http://www.aptn.co.kr/news/articleView.html?idxno=56605

동대표 중임제한의 완화 (2/3찬성에서 과반투표과반찬성으로)

http://www.aptn.co.kr/news/articleView.html?idxno=59505

★ 우리 아파트가 비의무관리대상이라 법적용과 해석에 있어서 논란의 소지가 많았습니다만 의무관리대상이 되면

   그러했던 문제들이 많이 사라질 듯 합니다.

   또한 동대표 중임제한의 문제도 의무단지가 되버리면 이설이 없어질 듯 합니다.앞으로 우리 아파트도 년차가 갈수록

   사람은 적은데 자꾸 중임자는 늘어날수 밖에 없는 구조이니 완화되는 쪽으로 개정이 되는것도 굳이 반대할 이유가 없

   을 듯합니다.

★ 좀 더 구체적으로 들어가 보겠습니다.

   우리아파트는 비의무관리대상 공동주택이기에 공동주택관리법령의 적용을 직접적으로 받지 않습니다. 명시적으로

 적용받는 조항은 장기수선충당금의 전부와 하자보수보증금의 일부조항 뿐입니다.

나머지는 모두 집합건물법의 소유와 관리에 관한 법을 따릅니다. 그런데 거기엔 " 이 법에 없는 내용은 주민의 권리를 해하지 않는 범위 내에서 공동주택관리법령에 따른다" 라고 되어 있습니다. 밑줄친 부분의 해석이 애매합니다. 과연 적용하는 것이 해하는 것인지 적용하지 않는 것이 해하는 것인지;;

유권기관의 해석은 천편일률적으로 집합건물법대로만 질의에 답변을 주고 있습니다. 공동주택법조항을 적용시킬건지가 의문이기 떄문이죠. 공무원이기에 분쟁이 발생시 책임질 답변은 할 수가 없는 것입니다.

비의무관리대상 공동주택에선 이러한 문제로 다양한 분쟁이 일어나고 있습니다. 누구는 집합건물법을 따라야 한다하고 누구는 공동주택관리법을 따라야한다하구요. 또 누구는 관리규약대로 하자하고 ㅎㅎ;;

의무관리대상이면 관리규약이든 집합건물법이든 가장 최종의 해석근거는 공동주택관리법이기에 분쟁의 소지가 적습니다. 비의무관리대상에서 일어나는 분쟁은 궁극엔 당사자들간의 소송의 결과로 나온 판례뿐입니다.

그런데 분쟁은 많이 발생하지만 정작 판례는 다양한 케이스에 맞게 많이 쌓여있지 않기에 항상 분쟁입니다.ㅎㅎ

일례로 우리아파트의 일화를 하나 말씀드리면 2년여전에 관리규약을  변경하고자 한일이 2번 있었습니다.

첫번째 개정건은 2기 입대회의 자체발의인  중임한 동대표에 관한 것이었습니다. 대구시표준관리규약 (여기엔 공동주택법에 따르도록 되어 있었고 그 법엔 원칙은 안되지만 할 사람이 없을땐 2/3찬성으로 가능하도록 되어 있습니다) 과 달리 우리규약엔 중임한 동대표는 무조건 영원히 동대표를 할수가 없었습니다. 그 조항을 고치려고 함에 있어서 의결정족수의 문제가 바로 그것입니다.

공동주택관리법령엔 입주자등의 과반수의 동의로 개정하는 것으로 되어있었고, 집합건물법엔  전체 구분소유자의 4/5의 동의로 개정하는 것으로 되어 있었습니다. 구분소유자를 완화해석해서 묵시적으로 위임을 받았다고 가정한 세입자도 의결권이 있다하여도 전체4/5동의는 너무나 어렵습니다. 그렇게 만든 법취지는 소규모공동주택에선 의결의 정당성이 확보될려면 인원이 많은 공동주택의 경우보다 더 엄격해야 한다는 것인듯 합니다. (의무관리대상아파트는 동의절차 후, 구청신고라는 또 한번의 절차가 있지만, 비의무관리대상아파트는 구청신고라는 절차가 없기에 정당성확보를 위해 그만큼 더많은 주민동의가 있어야 하는것이 논리적 귀결이라고 개인적으로 생각함)

이런 연유로 1000세대와 100세대는 규약개정절차가 다른것입니다. 아무튼 수성구청의 판단은 4/5동의였습니다.

그렇게 되어 규약의 개정은 되지 않았고 그때 당시의 규약 그대로 따르자니 중임자에겐 너무나 가혹했기 떄문에 의무관리대상과 같이 공동주택관리법을 준용하여 선거를 치루었습니다. (제 판단엔;; 준용하는것이 주민의 권리를 해하는 것이라 해석하지 않았습니다.)

앞으로도 우리아파트는 의무관리대상이 되지 않으면 관리규약의 개정은 무척이나 힘이 들 듯합니다.

두번째 개정건은 3기 입대회의가 구성된 후 관리소장의 개정안 제시와 입대회의 발의형식을 갗춘 우리관리규약을 통채로 개정하는 것 이었습니다.

그 또한 4/5동의에 미달되어 개정되지 못하였던 것을 기억하시는 분들도 많으리라 생각됩니다^^;;

이젠 링크된 기사와 같이 법개정이 된다면 좀 더 합리적으로 우리아파트도 바껴질 듯 합니다.

쓰다보니 장황하게 되버렸는데요, 좋은 방향으로 변화될 것을 기대해 봅니다.^^

ps : 2년전 소장발의 규약개정의 내용과 최지는 롬바드각종정보 카테고리 5 번글에서 볼 수 있습니다.