부동산 일반 삼선동 다가구 매입 사고치기(지분당 1천)대지27평 실투자액6천5백만원

[행복나라]

안녕하세요?

아래 그림 빨간색 동그라미 물건  입찰건 임장같다가 물건이 마음에 들지않았고

부동산에 시세조사 같다가 일반물건이  저렴하게? 나왔다고 생각하여 금일 매수사고 쳤습니다(임장물건 근처)

-본지역은 6초선 보문역에서 600M, 4호선 성신여대입구역 900M지점의 역세권이며 주변에 한성대 성신여대 고려대 성균관대  경동고 등이 근접해 있고 국민대 학생들도 임차를 하고 있는 지역이며,

아래 그림 경동고 아래쪽에는 창신재개발,보문 재개발 위로는 길음역 주변 미아뉴타운 옆으로는 안암 재개발등으로 인하여 임대가 아주 잘되고 있으며 요즘 전세난으로 줄을 서서 방을 구하는 지역으로 확인을 하였습니다.

-향후 재개발이 되든 안되든 시내에 지분당 1천정도의 가격이면 향후 메릿이 충분히 있어 보이고 ,주변 재개발로 인한 이주

 임대가 활발합니다.

-물건: 대지 27평,건평 39평,건축연도:94년,지하1층(방2,2가구 임대)~1층 방3 1가구 임대,지상2층(방2,옥탑1)주인거주)

  전세가:지층 2000,2500만원(8년전 가격,1가구는 6개월전 계약)  =>재계약시 각 3000~3500만원 가능:합 6000~7000만원

           1층   5500만원(4년전 가격)               =>재계약시 8500만원 가능,방3 매력적임,남매가 있는경우 방3이 꼭 필요

           2층 주인거주                                    =>전세 7000~7500만원 가능

 전세합:(1억(현재)+주인세대 7천 전세시) 17000만원~ 향후 최소전세 21500~최대전세23,000만원

 투자비: 최대1억~5500~최소4000만원 +세금 및 중개수수료,투자비중 일부 대출을 하면 실 금액은 얼마 안됨,명도 문제없고

 서울에서 이정도 금액으로 투자할곳이 어디 있나요..잘한일인지 모르겠네요

 집 상태가 좋음,다만 대문이 없고 현관입구 난간이 파손되어 처음 이미지는 좋지않지만 조금만 돈 들이고(1백3십만원정도)

 화장하면(포인트 벽지 도배하고 장판깔고 화징실 조금수리) 좋은 물건이 될것 같네요

요즘 경매 낙찰율이 시세보다 높은것이 많아서 한번 돌아가는 방법을 시도 해 보았습니다

======제가 삼선동에 투자하는 이유

        신축중인 관공서로 인한 주변 상권활성화 :성북구청/성북경찰서/성북보건소가 한곳에

         모여있음으로  주민 생활 편리 및 주민 치안안정기대와 준공시 주변 상가/주택 상승기대

        역세권인가: 보문역5~10분거리,성신여대입구역 10분거리, 경천철사업,시내접근성 좋음

        문화시설:성북천 복원사업

        주변 재개발에 따른 이주및 상승압박,주변 한성대.성신여대.고대주변 임대수요등등---

       =>정말 중요한것은 아직 지분당 1천짜리가 있다는 사실

          도로옆은 지분당 2천 정도에서 좋은 물건이 찾아보면 있다는 사실->10억짜리 전세끼고

          5억정도 2~3년정도 묻어두면 투자금액 대비 100% 가능지역!!-믿거나 말거나 각자생각?

- 최근 신문기사 보기 (2005. 10. 18자 한국일보, 한겨레신문)
- 서울시 보도자료 보기
※ 추진부서 : 서울특별시 도시기반시설본부 도시철도국 도시철도설계부 (☎02-772-7147-50)

* 만성적인 교통혼잡지역인 강북구와 성북구를 연계하는 신교통 수단 도입
* 길음ㆍ미아 뉴타운 완료시 교통 수요처리 한계로 교통대책 필요
* 혼잡도가 심한 4호선 지하철 축의 대규모 개발에 따른 교통수요 분산
* 중앙버스전용차로 시행과 병행 대중교통수단으로 활용

* 지하경천철 개통시 교통혼잡이 완화되고 역세권 개발로 동북부 지역의 교통체계가 개선되고
  지역발전에 기여
* 반경 1KM 이내에 지하철이 없던 주민들에게 대중교통 서비스 제공
* 지하철 4호선 수요를 분산시켜 혼잡도 완화(도로 평균속도 4km/h증가)
* 신교통 수단 도입으로 지역개발 활성화 및 역세권 개발로 지역경제 활성화

 

    명 칭 : 미 정 (의견수렴 후 결정)

    추진일정 : 2005년 ~ 2013년 (개통 예정)

    경유구간 : 우이동 유원지 ~ 미아동 ~ 정릉동 ~ 돈암동 ~ 신설동 (총연장 11.5km)

    정 거 장 : 총 13개소(평균 870m 간격) 설치, 차량기지 1개소

  ※ 환승역(3) : 성신여대역(4호선), 보문역(6호선), 신설동역(1호선 및 2호선)

    건설노선 : 우이동길, 삼양로, 솔샘길, 보국문길, 아리랑고개길, 보문로

    운행방법 : 첨두시간대(RH) 1~2분 배차간격으로 운행 (구간 - 총 22분 소요)

    추진방법 : 민간자본 유치 (경영 전문성 및 초기 투자비 절감)

2002.10.	동북부지역 교통체계개편에 대한 경전철도입 건의 (성북구)
2003. 5. 23	동북부지역추진 지하경전철 도입 건의 (성북·강북구 공동건의)
2003. 6. 5	"동북부지역 경전철 도입 건의문" (성북구의회 건의문)
2004. 1.	서울시 BRT 기본계획 연구용역 발주 [경전철도입 포함 검토]
2005. 1. 26	서울시 "우이∼정릉∼신설"간 지하경전철 도입건설발표(서울특별시 교통국 교통계획과)
2005.10. 17	"우이∼정릉∼신설"간 도시철도기본계획 승인 고시공고(건교부)
2006.12. 20	* 2006.12.20 : 기획예산처 "제3자 제인공고(안) 민간투자심의위원회 심의" 완료   (위원회구성 : 기획예산처 장관, 행정각부 차관, 민간위원)
2006.12. 29	제3자 제안공고 (제출기간 120일. 서울시 지하철건설본부)
2007. 1. 4	사업설명회 개최(45개사 113명 참석, 서울특별시 시청별관 후생동 4층강당)
2007. 4. 27	사업제안서 제출(가칭 우이신설지하경전철주식회사 1개 컨소시엄)
2007. 5. 09-05.10	사업제안서 평가 (한국개발연구원 공공투자관리센터, 적정성 확보)
2007. 5. 28	포스코 컨소시엄 우선협상대상자 선정 (서울시)
2007. 8. 03	"우이-정릉-신설" 지하경전철 민간사업자 제안 주민설명회, 의견수렴

 

2008년중	민간사업자와 서울시 설계 협상 및 협약(안) 작성
2008년중	민간투자사업심의위원회 심의(기획예산처 협의 및 PIMAC 자문)
2008년중	실시협약 및 사업시행자 지정 예정
2008~2012(2013)	민자사업자 건설(공사기간 5년 소요예상

1. 현 청사의 노후화 등으로 인한 건물 안전문제 제기

현 청사는 준공된지 30여년이 지나 낡고, 공간이 협소하여 증축된 옥상층 가설건물은 안전에 문제가 있음

2. 현 청사의 협소-분산으로 구민불편 초래 및 행정서비스 질 저하

• 사무실 분산에 따른 내방 민원인의 혼선 초래
  
• 서울시 25개구청의 평균 청사면적 5,152평에 비해 성북구 청사 사무공간 면적은 2,756평(약 54%수준)으로 사무공간의 과밀화 심각

3. 성북천 복원사업으로 인해 현 청사 일부 철거 불가피

• 성북 복개천위에 있는 가설별관(교통관리과, 공원녹지과)의 철거 불가피

4. 임대청사 3곳(709평)의 임대료(년 25억8천만원) 지출에 따른 예산 낭비

5. 새로운 행정수요 발생에 따른 업무시설 확충 필요

• 현 추진중인 재개발-재건축이 완료될 2010년에는 4만여 세대 약 10만여명의 인구유입이 예상됨에 따른 업무시설 확충 필요

- 현 청사 부지를 활용한 신축
· 부지 매입 예산 절감    · 인지도 및 접근성 우수

- 설계개념
· 열린청사    · 상징청사    · 녹색청사    · 문화청사

- 신청사건립 타당성조사 : 2003. 5 ~ 9(시정개발연구원)
- 서울시 투자심사 : 2004. 7 ~ 10
- 현상설계 공고 및 당선작 선정 : 2005.12 ~ 2005. 3.30
- 기본 및 실시설계 : 2005. 6.16 ~ 2006. 4.16
- 서울시 도시디자인위원회 심의 : 2005.11.23
- 친환경건축물 예비인증 : 2006. 3.22 (한국에너지기술연구원)
- 건축, 전기, 통신공사 시공자 선정 : 2006. 4. ~ 5월

- 공사준비(지장물철거) : 2006. 5. 19 ~ 5. 31
- 임시청사 건립 : 2006. 6 ~ 9
- 임시청사로 이전 : 2006. 9. 29 ~ 10. 3
- 신청사 건립 : 2006. 10 ~ 2009. 3
- 신청사로 입주 : 2009. 4 예정

※ 신청사 건립에 따른 공사과정, 임시청사 및 신청사에서의 업무 개시시기 등 필요한
  사항은 “참여마당”란에 게시하겠습니다.

 : 2006. 5 ~ 2009. 3

[시공자]

	· 시공회사
	- 건 축 : 삼성물산(주) 대표 이상대
	- 전 기 : (주)기제엔지니어링 대표 이근창
	- 통 신 : (합)삼우전자통신 대표 박래석외 1
	· 현장대리인
	- 건 축 : 장운석
	- 전 기 : 임휘수
	- 통 신 : 박태환

[감리자]

	· 감리회사
	- (주)건원엔지니어링 대표 : 전형철
	- GNI종합건축사무소(주) 대표 : 한현호
	· 감리원
	- 책임감리원 국광호외 14인

※ 설계자 : GNI종합건축사사무소(주) 대표 한현호외 5개사

- 위      치 : 서울시 성북구 삼선동5가 411번지 (현 청사부지)
- 대지면적 : 3,830㎡(1,158평)
- 건축규모 : 지하4층 지상12층, 연면적 27,518.22㎡(8,324평)
- 건물구조 : 철근콘크리트구조(일부 철골철근콘크리트구조)
- 주요외장재 : THK24 로이유리, 고밀도 목재패널, 티타늄 아연강판
- 공사기간 : 2006. 10 ~ 2009. 3
- 총공사비 : 42,038백만원 (시비 50% + 구비 50%)

구 분	내     용	비 고
대지위치	서울특별시 성북구 삼선동 5가 411번지
대지면적	3,830 m2 (1,158.58평)
지역및지구	도시지역, 준주거지역, 중심미관지구
도로현황	전면:25m도로, 후면:10m도로(도시계획 도로), 측면:8m 도로
건축면적	2,268.29㎡ (686.16평)
지 상 층 연 면 적	15,905.77㎡ (4,811.50평)
지 하 층 연 면 적	11,612.45㎡ (3,512.77평)
연 면 적	27,518.22㎡ (8,324.26평)
건 폐 율	59.22% (법정 : 60% 이하)
용 적 률	415.29% (법정 : 400% 이하) 공개공지 설치로 용적률 완화 [1＋{공개공지 등 면적-(공개공지 등 설치 의무 면적)}/ 대지면적]×400% [1＋{560.10㎡-268.1㎡}/3,830㎡]×400% =430.50%
구      조	철근콘크리트구조(일부 철골철근콘크리트구조)
건축규모	지하 4층, 지상 12층
외장마감	THK24 로이유리+고밀도 목재패널+티타늄 아연강판
최고높이	55.2 m
주차대수	· 설 계 : 총 207대    〔옥내 206대(장애인 주차 6대 포함) 〕    〔옥외    1대(장애인 주차 2대 포함) 〕 · 법 정 : 203대
조경면적	법 정 : 574.50㎡(대지면적 15% 이상) 계획 : 921.49㎡(24.06%)
공개공지	법 정 : 268.1㎡ (대지면적 7% 이상) 계획 : 560.10㎡(14.62%)

구 분		면  적		용도
		㎡	평
지 하 층	지하 4층	2,564.33	775.71	기계실, 전기실, 주차장
	지하 3층	2,897.27	876.42	주차장
	지하 2층	2,953.89	893.55	주차장
	지하 1층	2,659.04	804.36	종합서고, 종합관제실. 지하상황실, 식당, 체력단련실
	소 계	11,612.45	3,512.77
지 상 층	지상 1층	877.60	265.47	당직실, 은행, 구정홍보실/중소기업전시실
	지상 2층	2,026.69	613.07	사무실, 서고, 직협사무실, 종합민원실, 법무상담실, 보육실
	지상 3층	1,878.20	568.16	사무실, 서고, 회의실, 직원전산교육장, 주민전산교육장, 소강당
	지상 4층	1,707.54	516.53	사무실, 서고, 대강당
	지상 5층	1,178.11	356.38	대회의실, 도우미실, 사무실, 전화민원114, 주장비실, 정보통신실
	지상 6층	1,312.40	397.00	구청장실, 국장실, 회의실, 민원대화방, 창고, 사무실, 기획상황실
	지상 7층	1,311.87	396.84	사무실, 창고, 다목적실 인터넷방송실
	지상 8층	1,302.00	393.86	사무실, 창고
	지상 9층	1,295.18	391.79	사무실, 창고, 예비실
	지상10층	1,288.02	389.63	사무실, 창고, 세미나실, 예비실
	지상11층	1,112.92	336.66	사무실, 창고, 예비실
	지상12층	615.24	186.11	세미나실, 행정자료실
	소 계	15,905.77	4,811.50
합 계		27,518.22	8,324.26

성북천 복원사업 

위 치 도

개    요

○ 사업내용 : 복개지 건물철거 8개동 및 자연형 하천조성

               (산책로,미관광장설치, 휴식공간, 벚꽃거리조성)

  ○ 복원구간 : 한성대입구역 ～ 청계천 3.68km(복개 1.5km, 개거 2.18km)

              - 성북구시행 : 1,096m(복개)

              - 서울시시행 : 2,584m(복개 404m, 개거 2,180m)     

  ○ 총사업비 : 894억원(시비) - 성북구 시행

               (보상및철거비 : 664,  공사비 : 226,  설계용역비 : 4)

 단계별 추진현황

단계별		위       치	규 모	사업기간	비 고
1단계		코오롱아파트옆 (OB상가동)	B=18~20m L=134m	2002. 5. 3 ～2003. 6.30	복원완료
2 단계		돈암소방파출소 ～  성북경찰서	B=18~23m L=258m	2005. 10. 25 ～2006.10.27	복원완료
3 단계	1구간	삼익맨션 ～  코오롱아파트	B=17~19m L=462m	2006. 12 ～ 2007. 11	복원공사시행중
	2구간	한성대입구역 ～  삼선상가A,B동	B=17~19m L=242m	2007. 10 ～ 2008. 12	보상협의중
4 단계		보문 제 2교 ～  청계천	B=23~30m L=2,334m	2008년 이후	서울시시행
5 단계		성북경찰서 ～  보문 제 2교	B=23m L=250m	2008년 이후	신청사건립후 공사시행

장래계획(성북천 상류)   

- 위    치 : 성북초등학교 ～ 명수학교

 - 개    요 : 도로확장 및 하천복원 500m (도로폭 30m, 도로중앙에 하천복원 폭 10m)

<서울 경전철 계획의 개략적 변천사>

1. 서울경전철은 '서울시 교통정비 중기계획'(2000/11) 수립당시 12개 노선이 정해졌음. 또한 본 계획에서는 '서울시 도시철도건설기본계획'에서 노선을 최종확정할 것이라고 말하고 있음.
본 계획은 경전철의 7개 노선 (상계동-면목동, 상계동-신설동, 은평-서울대, 화곡-수색, 신월-당산, 서울대공원-염곡-압구정, 미아-홍제-연희)과 신교통수단 5개임(서울역-대학로, ASEM 주변 강남순환노선, 종합운동장-잠실-올림픽공원, 대방역-63빌딩-국회, 신림역-서울대-서울대입구역)

2. 한편 수도권 광역교통망 계획(건설교통부,2001/12)에서는 서울시 계획을 재해석 하여, 경전철 위주의 총 6개 노선을 제시하고 있음 (월계청량선(상계-월계-청량리), 미아삼양선(상계동-우이동-삼양동-신설동), 신림난곡선(여의도-노량진-신림-서울대), 목동선(신월동-당산동), 은평선(은평-여의도), 면목선(청량리-면목동))
서울시 계획과 달라진 부분을 보면, (1) 서울시 계획의 은평-서울대를 은평-여의도와 여의도-서울대로 쪼개고, (2) 서울시 계획의 상계동-면목동을 월계청량선과 면목선으로 쪼개었으며, (3) 서울시 계획의 은평-서울대 또는 신림역-서울대 노선의 일부라고 볼 수 있는 난곡선을 별도 노선으로 위상을 올렸으며, (4) 화곡-수색 경전철은 삭제하였음

* 1, 2에 따른 예전 구분 보기

3. 그러던중, 이들 계획중에서 시급성이 높았던, 미아삼양선과 난곡선은 서울시가 본격적으로 사업을 시작하였음(미아삼양선: 민자사업, 난곡선: 공공사업)

4. 그리고 드디어 '서울시 도시철도건설기본계획'이 2007년 상반기에 나올 예정이며, 미리 알려진 정보에 따르면, 아래와 같은 11개 노선이 검토중에 있음. 이중에서 약 4개 노선이 최종 추진될 예정임

미래철도DB 서울경전철 종합안내
권역	서울시 도시철도건설기본계획(안)	기존계획의 동일/유사노선	미래철도DB 해설
동북권	은행4-하계~월계-미아3-고려대-왕십리 13.20km, 지하	월계청량선, 상계동-면목동	4호선 과부하 감소, 4, 6호선 등의 네트워크 효과 증대, 이미 민자 제안
	청량리~면목-신내 9.05km, 지하	면목선, 상계동-면목동 일부, 10호선 일부	10호선 일부구간으로써 청량리까지가 신안산선으로 추진되자 나머지를 경전철화. 당초 면목에서 신내로 연장
	홍제~길음 8.74km, 지하	미아-홍제-연희	도심 우회하여 북서부와 북동부 연결
	우이~방학(우이~신설은 확정이며 이를 연장) 3.47km, 지하	우이신설선, 미아삼양선, 상계동-신설동	서울경전철중 추진속도 1위, 이미 민자 제안
서부권	새절-명지대-연세대-신촌-여의도-노량진-장승배기 12.05km, 지하	은평선, 은평-서울대	3, 6호선의 우회문제 없이 북서부에서 여의도 부도심으로 직통 연결
	시청~은평 11.45km, 지하	-	신규노선, 3호선과 별도 노선구성하여 북서부와 도심을 연결할 듯
	상암 DMC(디지털미디어시티) 모노레일 6.50km, 지상	-	신규노선, DMC 내부 교통망
서남권	신월4~양천구청-당산 11.94km, 지하(남부순환로 구간: 지상)	목동선, 신월-당산	이미 민자제안한 노선
	여의도~대방-보라매-신림-서울대 7.70km, 지하	신림난곡선, 은평-서울대, 신림역-서울대-서울대입구역	이미 민자제안한 노선
	보라매-신대방-난곡-시흥뉴타운-시흥 7.18km, 지하	신림난곡선	이미 추진중인 노선 (원래 지상GRT 난곡선으로 일부 추진되었으나, 시흥뉴타운 연계 등으로 노선 재검토 및 시스템 변경 가능성)
동남권	강남모노레일 6.71km	ASEM 강남순환노선	강남구에 의해 상당부분 추진되었다가 포기되었던 강남모노레일의 부활 /기본계획의 대안노선에는 있으나, 후보노선에는 없음

5. 각 지역별로 다양한 대안노선 -> 후보노선 -> 최종 사업추진 노선 순서로 노선이 결정된다. 대안노선은 많이 있었지만, 현실성이 없는 것들은 많이 제외되어 몇 개의 후보노선으로 압축되었다. 동남권의 경우, 후보노선이 아예 선정되지 않았다. 후보노선 중에서 추진 대상 노선을 최종 선정

6. 본 페이지에서는 '서울시 도시철도건설기본계획'이 아직 확정되지 않은 관계로, 서울시 교통정비 중기계획과 수도권 광역교통망 계획의 분류방식을 혼합한 기존 분류 방식을 당분간 유지하겠으며, '서울시 도시철도건설기본계획' 및 경전철 추진 계획이 확정되면 페이지를 재정비할 예정

7. (2007/5/6) 서울시 10개년 도시철도 기본계획(안)에 맞게, 지역별 구분 페이지 재정비

8. (2007/6/26) 서울시 > 추진할 7개 노선을 공식 밝힘 (상기 표의 노란색 노선들)

(update : 2007/6/26)

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미래철도DB 참고그림

서울경전철 후보 노선 10개 노선도 (동북4, 서북3, 서남3) - 저작권: 서울시

 

서울경전철 대안노선 전체 포함 노선도 - 저작권: 서울시

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미래철도DB 서울경전철 舊기준 구분 서울시 교통정비 중기계획'(2000/11) 및 수도권 광역교통망 계획(건설교통부,2001/12)에 따름
중기	우이~신설선(구 미아삼양선)	우이동~삼양동~신설동역
	청량리~신내(구 월계청량선)	청량리역~신내
	상계동-왕십리역(구 월계청량선, 구 지하철12호선)	상계동-왕십리역
	난곡선 (재검토중)	신대방역~난향초교(난곡재개발단지)
	관악모노레일(구 신림-여의도)	서울대~신림역~대방역~여의도
	은평-여의도	여의도~은평
	신월-당산	신월동~당산역
	화곡-수색	화곡동-수색동
장기	강남 모노레일	강남지역 일대
	서울대공원~염곡~압구정	(16.1km)
	미아-홍제-연희	(11.1km)
	서울역-대학로	(4.8km)
	잠실운동장-잠실역-올림픽공원	(6.5km)
	신림-서울대-서울대입구	(5.0km) -> 관악모노레일에 포함
	여의도 모노레일	국회의사당~KBS별관(순환, 동서선)

[hari(강부형)]

조은 자료! 감사합니다.