온비드 공매투자의 비밀(김동희, 2020년 2월, 채움과사람들)

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누구나 쉽게 배우는

온비드 공매 투자의 비밀

당신이 몰랐던 공매만의 매력, 남들경매할 때 나는 공매한다!

누구나 쉽게 온비드 공매를 배워서 실전투자할 수 있도록 필자가 투자해서 성공한 사례를 가지고 알기 쉽게 기술한 책이다.

지은이 김동희 | 판형 165*235 | 512쪽 | 값 32,000원 | 출간일 2020년 02월 21일

분야 비즈니스·경제 > 투자/재테크 > 부동산/경매 | ISBN 979-11-88541-19-5-13320

▪ 이 책은

공매 재테크 시장은 투자하는 그 순간부터 이익을 확보할 수 있다. 그래서 안정적인 투자 수익을 가져다주는 매력적인 시장으로 통한다. 부동산중개업소에서 일반 매매로 구입하는 것보다 싼 가격으로 부동산을 취득할 수 있다. 시장이 좋으면 좋은 대로 나쁘면 나쁜 대로 그 시세보다 싸게 살 수 있어서 투자하는 그 순간부터 이익을 확보할 수 있다. 그러나 이런 시장을 알고 있다고 누구나 성공하는 것은 아니다. 제대로 알고 투자하는 습관이 필요하다.

그래서 이 책은 아직도 공매를 어렵게만 생각하는 입문자들을 위해서 누구나 쉽게 온비드 공매를 배워서 실전 투자할 수 있도록 필자가 투자해서 성공한 사례를 가지고 알기 쉽게 다음과 같은 내용을 담아 놓았다.

온비드 공매 투자의 비밀은 어떤 내용을 담고 있나?

• 왜 필자가 남들 경매할 때 공매하는가!

• 공매와 경매의 차이점, 동시에 진행되는 경우 대응방법

• 공매로 낙찰 받았으나 함정에 빠져 실패한 이야기

• 돈 되는 우량한 부동산에 투자하는 비법

• 공매에서 기본적인 권리분석과 채권 상호간의 우선순위

• 주택임차인과 상가임차인, 그리고 등기부에 등기된 채권 등을 정복하는 시간

• 온비드 화면에서 공매물건을 찾아서 권리분석 후 입찰서를 제출하는 실전 연습

• 국세징수법상 진행되는 공매 매각절차와 공매로 낙찰 받아 재테크에 성공한 사람들!

• 국유재산 공매와 수탁재산 공매, 유입자산 공매, 이용기관재산 등의 공매에 실전 투자하기

• 희망임대리츠와 공무원연금공단의 공매물건 실전투자 비법!

• 온비드에서 신탁공매 물건을 찾아 재테크로 성공한 사람들 이야기

• 돈 되는 공매물건을 오르는 부동산에서 찾는 비법 등을 기술하는 방법으로 마무리 했다.

그래서 이 책은 3040때부터 내 집 마련과 부족한 연봉 채우기 위한 좋은 투자비법서이다.

▪ 출판사 서평

당신이 몰랐던 공매만의 매력, 남들 경매할 때 나는 공매한다!

필자가 부동산중개업을 오랫동안 하면서 깨달은 점은 중개업만으로 성공하기 어렵다는 것이다. 그래서 처음엔 급매물 등에 관심을 가지고 투자하다가 경매시장까지 개척했다. 이 시장은 필자에게 높은 수익을 가져다주었다. 그 과정에서 온비드 공매물건과 한국토지신탁 공매 물건 등에 투자하게 되었는데, 입찰자가 없어서 반값에 낙찰 받을 수 있었다. 이 당시에는 경매도 좋았지만, 공매처럼 싸게 살 수는 없었다. 공매는 경매보다 정보 부족 등으로 경쟁률이 낮아서 필자에게 인생역전의 기회를 만들어 주었다고 한다.

온비드 공매 시장은 투자하는 그 순간부터 이익을 확보할 수 있다!

그래서 온비드 공매 시장은 안정적인 투자 수익을 가져다주는 매력적인 재테크 분야로 통한다. 시장이 좋으면 좋은 대로, 나쁘면 나쁜 대로 부동산 시세보다 싸게 살 수 있기 때문에 투자하는 그 순간부터 이익을 확보할 수 있다. 그래서 미래를 걱정하는 젊은 사람들이나 퇴직자들이 강의를 듣기위해 필자를 많이 찾아온다고 한다. 누구보다 먼저 이런 재테크 시장에 관심을 가지고 10년 동안 노력한 사람과 그렇지 못한 사람은 분명 10년 후가 다를 수밖에 없다는 것이 필자의 평소 생각이다.

3040때부터 내 집 마련과 부족한 연봉 채우기 위해서 준비가 필요하다!

그래서 이 책에 다음과 같은 내용을 담아 놓았다.

● 왜 필자가 남들 경매할 때 공매하는가!

● 공매와 경매의 차이점, 동시에 진행되는 경우 대응방법

● 공매로 낙찰 받았으나 함정에 빠져 실패한 이야기

● 돈 되는 우량한 부동산에 투자하는 비법

● 공매에서 기본적인 권리분석과 채권 상호간의 우선순위

● 주택임차인과 상가임차인, 그리고 등기부에 등기된 채권 등을 정복하는 시간

● 온비드 화면에서 공매물건을 찾아서 권리분석 후 입찰서를 제출하는 실전연습

● 국세징수법상 진행되는 공매 매각절차와 공매로 낙찰 받아 재테크에 성공한 사람들

● 국유재산 공매와 수탁재산 공매, 유입자산 공매, 이용기관재산 등의 공매에 실전 투자하기

● 희망임대리츠와 공무원연금공단의 공매물건 실전투자

● 온비드에서 신탁공매 물건을 찾아 재테크로 성공한 사람들 이야기

● 돈 되는 공매물건을 오르는 부동산에서 찾는 비법!

공매 관련 서적이 없었던 어려운 시기를 새로운 기회로 만들다!

공매 관련 서적이 없어서 권리분석을 공매 담당자를 통해서만 확인할 수밖에 없었다.

이러한 어려움을 해결하기 위해서 독학으로 공매 연구를 하다 보니, 어느새 5권의 공매 책을 출간하게 되었다고 한다. 이번에 출간한 “누구나 쉽게 배우는 온비드 공매 투자의 비밀” 은 제목 그대로, 공매 입문자들 누구나 쉽게 배울 수 있도록 필자가 실전 투자해서 성공한 사례를 가지고 알기 쉽게 기술한 책이다.

공매는 어떠한 장점이 있기에 재테크로 각광을 받고 있나?

● 공매는 경매보다 입찰경쟁률이 적어서 낮은 가격으로 물건취득이 가능하다는 것이 장점이다.

● 현장입찰이 아니라 온비드 인터넷 공매로 입찰하기 때문에 시간이 부족한 직장인이 투잡을 할 수 있다.

● 매각절차가 신속하게 진행되어 첫 매각 후 1개월 정도 지나면 60% 가격으로 저감 되므로 싸게 낙찰 받을 수 있다.

● 잔금납부기한이 30일 + 납부최고기한 10일로 최장 40일의 기간동안 지연이자 없이 납부가 가능하다.

● 공매물건에는 부동산, 자동차, 기계, 유가증권, 회원권, 불용품, 동식물, 골동품 및 미술품 등의 많고 다양한 물건 등이 공매로 매각되거나 임대(대부)절차가 진행되고 있다.

어떻게 온비드 신탁공매 우성7차아파트로 내 집을 마련했을까?

이 아파트는 서울시 광진구 자양동 지하철 건대입구역에 있다. 신탁공매로 1회차 최초매각예정금액은 1,146,000,000원에 시작되었지만, 아파트 시세는 10억5,000만원 정도였다.

그래서 필자는 12회차까지 기다렸다가 387,609,800원에 낙찰 받아 싸다고 생각할 수 있지만, 선순위저당권 채권최고액 5억2,800만원을 인수해야 한다.

그러나 인수하는 농협근저당권은 지연이자를 포함해서 채권최고액까지 인수하는 것이 아니라, 실제 채권(입찰해서 잔금을 납부할 때까지 원금과 지연이자)만 인수하는 것이므로, 4억5,000만원만 인수하면 된다. 따라서 이 아파트를 취득한 총 금액은 837,609,800원이다.

그러니 필자가 이 아파트 하나로 2억원의 시세차익을 보게 된 셈인데, 매수 후 10개월이 지나 현재 시세가 13억원으로 올랐다고 한다.

▪ 지은이_김동희

복잡한 법률부터 실무에까지 무엇이든 일단 파고들면 끝장을 보는 무서운 집념과 부지런함 덕에, 전문가들도 어려워하는 부분까지 머릿속에 완전하고 종합적인 체계를 세워놓은 그다. 공인중개사 시험 1회 합격자로서, 부동산중개업부터 부동산중개법인, 부동산투자 법인을 운영해 왔고, 경매·공매를 비롯하여 재건축재개발, 부동산세금에 이르기까지 부동산에 관련해 안 해본 것 없고, 모르는 것이 없다.

그리고 부동산 중개실무를 오랫동안 해오면서 풍부한 실무 경험을 가진 계약의 달인으로 정평이 나 있다. 또한 경매와 공매, 지분경매, 배당에 관한 30권의 책을 저술하며 각 분야마다 타의 추종을 불허하는 부동산 최고 전문가로 평가받고 있다.

그가 오랜 경험을 바탕으로 초보인 임차인과 매도인 등이 따라 하기만 하면 쉽게 작성할 수 있도록 다양한 계약서를 사례별로 기술한『계약할 때 사전처럼 꺼내 보는 계약서 작성의 비밀』과 『부동산 임대차 계약 상식사전』을 출간했다. 누구라도 쉽게 계약을 이해하고 자신에게 유리한 계약을 할 수 있도록 하기 위해서였다. 그리고 그 뜻은 궁금한 부동산 상식에 대한 질문들에 신속하고 정확한 답을 주기 위해 『부동산 재테크 Q&A』로 마무리 했었다. 이 책이면 부동산으로 손해 보는 일은 평생 없게 될 것이라 믿고 있기 때문이다.

그런 그가 이번엔 오랫동안 온비드 공매로 낙찰 받아 성공한 사례들을 모아 공매를 어렵게만 생각하는 입문자들을 위해서, 누구나 쉽게 온비드 공매를 배워서 실전 투자할 수 있도록 온비드 공매 투자의 비밀을 출간 하였다.

▪ 약력

❑ 공인중개사 자격 취득(제1회)

❑ 중앙대학교 경영학과 졸업

❑ (주) 대산투자 대표 역임

❑ 현) (주) 퍼블릭 옥션(Public Auction) 대표

❑ 현) 한국 공ㆍ경매아카데미연구소 소장

❑ 현) 법무법인 강산 자문위원

❑ 현) 부동산투자포럼 경매전문위원

❑ 굿옥션, 디지털 태인 경매강좌 교수

❑ 한국자산관리공사(KAMCO) 공매강좌 교수

❑ 현) 경·공매 교육아카데미 원장

❑ 도서출판 채움과 사람들 대표

❑ NCS 부동산 경·공매 전문 집필위원

❑ 건국대 최고위과정 교수

❑ 인터넷 방송: 부동산 채움tv 대표

▪ 저서

『신탁공매 투자의 비밀 2020년 개정판 2019. 12』

『지분경매 실전투자의 비밀 개정판 2쇄 2019. 11』

『계약서 작성의 비밀 13쇄 2020년 개정판 2019. 11』

『상가·오피스텔 투자와 임대차 Q&A 230 2019. 09』

『한 권으로 끝내는 배당의 정석 2019. 06.』

『재건축·재개발 아파트 리모델링 투자의 비밀 2019. 03』

『나는 적금보다 10배 더 버는 부동산이 좋다 2018. 12』

『손에 잡히는 공매투자의 정석 개정판 3쇄 2018. 10』

『지분경매 완성과 NPL투자 비법 2018. 08』

『아파트 살 때와 팔 때 1쇄 2018. 03』

『신탁공매 투자의 비밀 2017. 11』

『계약서 작성의 비밀 개정판 10쇄 2018. 05』

『부동산 임대차 계약 상식사전 2017. 06』

『경매투자 핵심 강의노트 2017. 03』

『법정지상권과 집합건물 투자의 비밀 3쇄 2017. 01』

『이제 지분경매와 특수물건에서 NPL을 찾아라 2016. 05』

『한 권으로 끝내는 경매투자의 정석 2016. 08』

『배당표 작성과 배당이의 실무 2015. 09』

『경매 배당금의 비밀 2015. 08』

『전세금 안전하게 지키는 비법 2015. 05』

『부동산 재테크 Q&A 2015. 03』

『연봉 2배 올리는 공매투자 이야기 2014. 11』

『경매 실전 투자 비법 2014. 02』

『나는 경매로 평생직장을 찾았다 2014. 04』

『임대차 상식사전 2013. 01』

『지분경매의 완성 2012. 10』

『특수물건의 비밀 2012. 03』

『남들 경매할 때 나는 공매한다 2012. 01』

『지분경매의 비밀 2011. 11』

『판사님 배당에 이의가 있습니다 2011. 03』

『실전공매 완전정복 2010. 02』

『공매·경매와 부동산 투자분석 2009. 07』

머리 말

<목 차>

Part 1 남들 경매할 때 나는 공매한다!

01 나는 온비드 공매를 이렇게 시작했다!

02 온비드 공매는 경매보다 어떠한 장점이 있을까?

03 공매 1단계, 투자금액이 적은 다세대주택부터 시작해라!

04 공매 2단계, 재개발구역내 새봉빌라로 성공한 사례?

05 공매 3단계, 공매의 완성은 신탁공매로 끝이 난다!

Part 2 공매와 경매의 차이점, 동시에 진행되는 경우 대응방법

01 온비드 공매물건은 어떠한 것이 있나?

02 공매와 경매는 어떠한 차이가 있나?

03 압류재산공매와 법원경매가 동시에 진행되는 경우 대응방법

04 경매가 진행되고 있는 것을 공매낙찰자가 먼저 대금 납부하여 소유권을 취득한 사례

05 농지가 공매와 경매로 경합되는 사례에서 대응방법은?

Part 3 공매로 낙찰 받았으나 함정에 빠져 실패한 이야기

01 공매물건 주변 현황과 시세조사를 잘못해서 실패한 사례

02 선순위보증금 1억원을 낙찰자가 인수하게 돼 실패한 사례

03 소액임차인으로 잘못 판단해서 낙찰자가 인수할 뻔 했다가 탈출한 사례

04 조세채권을 몰라서 3번씩 입찰보증금을 포기하게 된 사례

05 전 경매에서 배당요구한 선순위임차인이 공매에서도 배당요구해 손해볼 뻔한 사례에서 탈출!

06 아파트를 조합이 점유하고 있다면 유치채권액을 확인해야 한다?

07 집합건물의 대지 일부지분을 낙찰 받았으나 무효가 돼 실패한 사례

08 신탁공매로 낙찰 받았으나 저당권인수로 실패한 사례

Part 4 돈 되는 우량한 부동산에 투자하는 비법

01 실수요자가 선호하는 우량한 아파트를 찾아 투자해라!  

02 아파트 못지않은 우량한 단독주택과 다가구주택 고르는 방법

03 다세대주택 등이 주택 시장에서 귀한 몸이 되고 있다!

04 상가건물은 이렇게 투자해야 성공할 수 있다!

05 농가주택, 전원주택 구입하는 방법

06 농지에 대한 설명 및 투자 시 유의사항

07 공장을 매수할 때 알고 있어야할 내용

08 부동산 이렇게 종합적인 분석 후 매수해라!

Part 5 공매에서 기본적인 권리분석과 채권 상호간의 우선순위

01 공매에서 권리분석은 어떻게 하나?

02 물권과 채권의 종류와 이들 상호 간 우선순위

03 공매에서 채권 상호 간의 우선순위는 어떻게 결정하나?

Part 6 주택임차인과 상가임차인은 어떠한 권리를 가지고 있나?

01 주택임차인의 대항력이 발생하려면? 

02 공매절차에서 주택임차인의 우선변제권은?

03 임차인의 대항력ㆍ우선변제권, 다른 물권과의 우선순위

04 임차인의 최우선변제금과 확정일자 우선변제금, 다른 채권자 등과 배분연습

05 상임법으로 보호받을 수 있는 임차인은?

06 상가임차인의 대항력은 언제 어떻게 발생하나?

07 공매절차에서 상가건물임차인의 우선변제권은?

08 상가임차인의 권리분석과 배분은 어떻게 하면 되나?

09 서울시 상가건물에서 임차인과 다른 채권자 간에 배분한 사례

Part 7 등기부에 등기된 권리를 공부하는 시간

01 근저당권의 효력과 실전 배당에서 우선순위

02 전세권은 어떠한 권리가 있고, 주임법상 임차권과의 차이점은?

03 가압류와 압류의 차이와 어떠한 권리를 가지고 있나?

Part 8 조세와 공과금, 임금채권 완전 정복

01 조세채권 간의 우선순위와 다른 채권과의 우선순위

02 공과금 상호 간의 우선순위와 다른 채권 간의 우선순위

03 임금채권 간의 우선순위와 다른 채권 간의 우선순위

04 조세 · 공과금 · 임금채권과 다른 채권이 혼재 시 배분방법

Part 9 온비드화면에서 공매물건을 찾아 권리분석하는 방법

01 한국자산관리공사(KAMCO)의 공매대행업무

02 KAMCO 온비드(Onbid)에서 어떤 일을 하고 있나?

03 온비드에서 입찰할 공매 물건을 찾는 비법!

04 온비드에서 입찰대상물건을 찾아 권리를 분석하는 방법

Part 10 온비드에서 입찰서 제출과 매매대금 납부 방법

01 공매물건에서 매각조건을 확인하고 입찰하는 방법

02 본인이 입찰서 제출하는 방법과 대리인 또는 공동으로 제출하는 방법

03 입찰서 제출 완료와 입찰보증금 납부를 확인하는 방법

04 온비드화면에서 입찰결과를 확인하는 방법

05 공유자우선매수신고와 차순위매수신고를 하는 방법

06 온비드에서 매각결정서와 입찰보증금 영수증 교부 방법

07 공매로 낙찰 받아 잔금 납부와 소유권이전등기

Part 11 국세징수법상 공매 매각절차는 어떻게 진행되나?

01 KAMCO의 공매대행 업무와 그에 따른 공매 매각절차

02 공매대행의 통지와 공매 준비절차

03 입찰 방법과 입찰 참여 횟수, 입찰보증금

04 입찰의 마감 및 개찰, 그리고 입찰보증금 반환

05 매각결정의 효력과 매각결정 취소 시 보증금 반환 여부

06 매수대금 납부 기한과 소유권이전등기 절차

07 배분금 지급절차 및 그에 관한 종합적인 설명

08 공매로 낙찰 받고 명도는 이렇게 해라!

Part 12 압류재산 공매로 내 집 마련과 재테크로 성공하기

01 신동아리버파크로 내집 마련하면서, 3억원의 노후자금을 마련!

02 광장3단지 현대아파트를 7억원에 샀는데, 12억원으로 오르다!

03 재건축대상 아파트를 내 집 만들고, 2년 보유 후 매각했다!

04 후곡마을아파트를 낙찰 받아 3년 거주 후 비과세 받은 사례

Part 13 국유재산 공매로 투자해서 성공한 이야기!

01 국유재산 매각공매 방법

02 국유재산 대부(임대)공매 방법

03 국유재산 유가증권 공매 절차는 어떻게 진행 되나?

04 국유재산 매각공매와 임대공매 입찰대상물건 검색방법

05 영종주공아파트를 국유재산 공매로 낙찰 받아 성공한 사례

06 민기가 대부공매로 아파트를 낙찰 받아 신혼집을 마련하다

Part 14 수탁재산과 유입자산 공매는 어떻게 찾아서 입찰하면 되나?

01 금융기관과 공공기관 등의 수탁재산 공매

02 양도세 감면대상 물건에 대한 수탁공매

03 한국자산관리공사의 유입자산 공매

04 수탁재산과 유입자산 공매 입찰대상물건 검색방법

05 에너지관리공단의 수탁재산 공매물건에 입찰하기

06 양도세 감면대상 우남아파트 수탁재산 공매에 입찰하기

Part 15 다양한 이용기관재산 공매에서 실전투자는 어떻게 해야 하나?

01 이용기관으로는 어떠한 기관 등이 있나?

02 이용기관재산 매각공매 방법

03 이용기관재산 등의 대부(임대)공매 방법

04 용도별검색에서 부동산 공매물건을 검색하는 방법

05 한국감정원의 소유 아파트가 이용기관 매각공매로 진행되고 있다

Part 16 희망임대리츠와 공무원연금공단의 공매물건 실전투자

01 온비드에서 공매물건 검색 후 권리분석하는 방법

02 희망임대리츠 공매로 명일중앙하이츠아파트 실전투자 비법!

03 어떻게 권리분석하고 입찰해야 하나?

04 희망임대리츠 공매로 우성2단지아파트를 낙찰 받은 사례

05 공무원연금공단 공매로 고덕주공 9단지 아파트 실전투자 비법!

06 어떻게 권리분석하고 입찰해야 하나?

Part 17 신탁기관 등의 공매는 어떻게 진행되고 있나?

01 공매대상 부동산 신탁재산은?

02 부동산 담보신탁 신청 방법과 신탁재산의 환원 및 공매 실행 과정

03 분양관리신탁 절차와 분양관리 후에 PF대출금 상환 및 사업정산

04 처분신탁 절차와 수탁사가 매각 후 매매대금으로 수익교부

05 신탁공매의 비공개성과 볼륨의 극단적 차이에 따른 공매특성

Part 18 온비드에서 신탁공매 물건을 찾아 재테크로 성공한 사례

01 신탁공매는 온비드 인터넷공매와 현장공매가 있다!

02 온비드 화면에서 신탁재산 공매물건을 찾는 방법

03 신탁재산 등의 공매에서 권리분석 방법은?

04 벽산아파트를 신탁공매로 낙찰 받아 재테크로 성공한 사례

05 선순위저당권인수조건으로 갑을아파트를 낙찰 받아 성공한 사례

Part 19 온비드 공매로 낙찰 받고 명도는 이렇게 해라!

01 건물 명도도 전략이 필요하다!

02 점유자가 없거나 있어도 문을 열어주지도 않으면 어떻게 하나?

03 협의가 이루어져 명도합의각서를 작성하는 방법

04 반드시 이사비용을 지급하거나 강제집행을 하는 것은 아니다!

05 협의가 안 될 때 법적으로 어떻게 하면 되나?

Part 20 돈 되는 공매물건은 오르는 부동산에서 찾아라!

01 이러한 위치에 있는 부동산에 투자하면 된다!

02 오르는 지역의 아파트 등 싸게 사려면 이렇게 하면 된다?

03 최근 대림역 우성1차 아파트가 오를 것이라고 믿고 샀다!

04 대림동 현대1차 아파트로 연봉 2억 만들기에 도전하다!

05 월급쟁이가 아파트로 내집 마련과 부족한 연봉 만들기!

06 부동산으로 성공한 사람과 실패한 이야기