실버타운이란 ?

[스데반]

실버타운이란 ? (외국에선 senior town 이라고 하지요.)

60세 이상(나라마다 다름. 보통 50-60세 이상) 노인들을 대상으로 유료로 주거·휴양 시설과 스포츠문화서비스 및 의료서비스 등을 제공하는 유료노인 복지주택을 말함.

1.고령화사회와 실버산업의 등장
고령화사회의 도래와 관련하여 실버산업이 등장하게 된 배경에는 다음의 몇가지 요인이 있다.

첫째, 고령자와 관련된 상품과 서비스에 대한 수요의 급속한 증가이다.
앞서 설명한 바와 같이 우리사회가 급속한 산업화와 도시화의 과정을 거치면서 전통적인 대가족제도가 무너지고 핵가족화되고 있고, 의학기술의 발달과 생활수준의 향상으로 평균수명이 연장되어 노인인구가 증가하는 반면, 젊은세대에서는 자녀의 출산수가 줄어들어 점차 아동인구는 줄어들어 사회의 고령화가 급속히 진행되고 있다. 그러나, 이들 고령자계층의 수요를 충족시킬 정책적 차원에서의 복지공급이 미흡하여 민간기업차원에서의 잠여가 절실히 요구되고 있다.

둘째, 부양기능의 외부화이다.
고령부부와 독신세대의 증가로 고령자부양문제를 가족보다는 외부기능에 의존하려는 경향이고 이에대한 잠재적 수요가 상당하다는 점이다.

셋째, 경제력이 있는 노인계층의 증가이다.
비교적 경제력이 있는 고령계층이 많고 특히 현재의 50대의 예비노인계층은 노후개인연금이나 국민연금등으로 노후대비를 하고 있기 때문에 앞으로 노인계층은 보다 안정된 경제력을 가질 것이고, 이에 따라 이들 계층에 대응하기위한 실버시장이 형성되어 가고 있다.
이와 같이 가족제도의 변화 고령화사회의 도래는 이들 노인계층에서의 다양한 욕구로 발생되어 이들을 대상으로 하는 신규시장이 형성되는데, 이것이 바로 실버산업이라고 할 수 있다

실버(Silver)란 말은 말 그대로 은빛(은백색)이란 의미로서 한편으로는 백발(白髮)이되다라는 의미로서도 해석되기도 한다.나이가 들어 머리빛이 희게 은백색으로 변하는 것을 의미하는 것이다.그래서 실버(Silver)라는 용어가 일반적으로 노인이라는 의미로서 통용되고 있으나 우리나라에서 법적,행정적으로 규정된 용어는 아니다.

실버산업이라 함은 노인 혹은 예비노인을 소비자로 하여 상품 및 서비스를 제공하는 산업,즉 노인이나 예비노인를 수요층으로 고령자의 정신적 육체적 기능을 향상 시키고 삶의 질을 높이고 편의를 제공해주는 사업으로서 시장경쟁원리하에서 민간기업 활동의 대상이 될 수 있는 사업을 말한다고 할 수 있다.

좀더 이해를 돕기 위해 세계에서 가장 급속도로 사회의 고령화가 진행되고 있는 일본의 실버산업을 살펴보기로 하자. 일본은 전반적인 사회의 흐름이나 가족제도 등이 우리나라와 유사한 점이 많아 실버산업의 이해에 좋은 참고가 될 것이다. 일본의 노인인구는 현재 12.5%로서 빠른 속도의 고령화를 보이고 있어,2025년에는 무려 25%에 이를 것으로 예측되고 있는데, 이와 같은 사회의 고령화를 배경으로 일본의 실버산업은 1970년대 후반을 1차 실버비지네스의 시기,1980년대 중반을 2차 실버비지네스의 시기를 맞이 하였다고 할수 있다. 그 차이점은 실버비지네스를 기존의 비지네스의 연장으로서 볼것 인가,혹은 전혀 새로운 비지네스의 가치관,시대관으로 볼 것인가라는 점이다. 현재,실버비지네스에 어떠한 형태로든 관계맺기 시작한 기업들은 적어도 後者의 새로운 가치관,시대관에서 실버비지네스를 시작하려고 하고 있는 것이다. 1990년초의 거품경제가 붕괴되면서 다소 침체되어 있는 듯하지만, 다른 업종에 비하여 불황이 없는 분야라고 할 수 있다.
실버비지니스에 관여하고 있는 기업의 업종을 보면,금융,건설,부동산등 다양한 분야에서도 참여하고 있아나 주력은 서비스분야라고 할수 있다.

일본의 실버산업의 특징으로서,
1)뛰어난 정보산업 2)장기간 투자산업 3)다품종 소량생산의 산업 4)회원제산업을 들수 있다.

일본의 실버비지니스의 시장규모는 건설,특히 실버타운만의 규모를 2조엔정도로 보고 있다.일본의 실버타운은 기본적으로 노인복지시설과 구별되어,공적 보조금은 일절 받고 있지 않으며,또한 규제도 완화되어 각 사업자의 창의적 방법에 적극적으로 맡기는 것이 기본방침이다. 따라서,그 형태나 서비스의 내용은 다종다양하고,향후 이용자층의 확대에 수반되어 이러한 경향은 한층 진행될 것으로 예상되고 있다.
그러나, 우리나라의 실버산업은 아직 초기단계에 있다고 할 수 있는데, 실버산업의 분야와 종류 등 정의가 명확하게 정리되어 있지 않고, 그리고 어떠한 기업들이 관여하고 있는 가에 대해서도 파악되어 있지 않은 실정이다.
실버산업의 종류는 주거, 의료, 건강, 편의용품, 여가, 금융, 새생활, 교육관련등 노인의 삶과 관련된 것이면 어느것이든지 있어 그 종류는 실로 다양하다고 할수 있다(표1). 대체로 실버산업에는 유료 및 실비의 양로원과 요양원, 노인복지주택, 실버타운 등의 주거관련분야, 가정간호용품, 의료보조기기 등의 건강기기관련분야, 건강보조식품이나 식사서비스를 제공하는 식품관련분야, 노인들의 의류나 신발 등의 의류관련분야, 노후개인연금이나 노후건강보험 등의 금융관련분야, 노인성질환이나 노인건강관리 등의 의료관련분야, 그리고 노인을 대상으로 하는 스포츠나 여행 등의 레제관련분야 등을 실버산업의 종류로 열거할 수 있는데, 노 인들의 신체적 특징상 대체로 醫·食·住의 분야에 관련된 것들이라고 할 수 있다.이들 분야중에서 가장 시장규모가 크고 실버산업을 주도하게 될 것이 주거관련분야로서 실버산업의 꽃이라고 불리워지기도 한다.
여기에서는 주거관련분야에 대하여 시설의 종류와 특징 등에 대하여 알아보고자 한다.


2.우리나라의 실버타운 현황

현재 우리나라에서 부분적으로나마 운영되고 있는 실버타운과 유사한 시설은 5곳정도이며, 그외에 건설업체를 중심으로 하는 민간업체, 종교단체, 개인등이 유료주거시설의 설립을 추진중에 있다. 현재 추진중인 유료주거시설에 대한 정확한 자료가 없으나 신문지상을 통해 발표된 시설을 중심으로 지역적 분포와 시설의 특징을 살펴보기로 한다. 그림2은 1996년 한해에 신문지상을 통해 발표된, 현재 운영중이거나 추진되고 있는 실버타운을 소재지역별로 표시한 것이다.
시설의 분포를 보면, 대체로 경기도 일원과 그 주변에 시설이 집중적으로 추진되고 있으며, 또한 시설의 성격도 주로 양로원이나 실버타운의 성격이 많은 편이다.
주목할 것은 비교적 시설의 규모가 큰 실버타운은 대부분이 경기도 일원에 집중되어 있는데, 이것은 인구분포 등에 있어서 실버타운의 수요계층이 서울에 집중되어 있으며, 또한 지리적으로도 도심에서 일정한 거리를 벗어나지만 도심으로의 접근이 비교적 용이한 곳으로 교통이 편리한 점을 고려하여 경기도 일원에 집중적으로 추진되고 있는 것으로 생각된다. 표2는 그림2의 실버타운중에서 규모가 큰 시설을 중심으로 구체적인 장소와 규모, 그리고 연락처 등을 정리한 것이다.


3.실버타운이란 무엇인가

1) 실버타운의 특징
우리나라에서는 유료노인주거시설을 가르켜 실버타운으로 부르고 있는데, 실버타운의 기능은 노인들에게 필요한 의료시설,여가시설 등 각종 서비스제공시설과 주택으로 구성된 복합주거단지이며, 우리나라의 용어로는 노인촌 노인주거단지로 해석하는 것이 적합할 것이다. 그러나, 일반적으로는 고령자들이 집단적 혹은 독립적으로 거주하는 주거시설의 의미로서 사용되어져도 무방할 것으로 생각된다.
그러므로, 우리들이 알고 있는 양로원이나 요양원과는 몇가지 측면에서 다른 종류의 시설이다.

첫째 실버타운은 유료시설이다.
양로원이나 요양원이 주로 국공립의 사회단체 법인으로 자체수입이 거의 없이 대부분의 재정을 국가와 지방자치단체의 지원에 의존하는 반면, 실버타운은 입주자들이 낸입주금만으로 운영된다. 따라서, 입주자들도 저소득층이 아닌 중간소득층과 고소득층의 노인들이 된다.

둘째 실버타운은 복합주거단지이다.
양로원이나 요양원이 단순한 수용기능의 시설에 머무르고 있는 반면, 실버타운은 의료시설과 각종 오락시설,체력단련시설 등 각종 서비스 시설을 갖추고 있어 단순 거주시설의 차원을 넘어 입주자들의 2차적인 욕구까지도 만족할 수 있도록 설계된 시설이다.
좀더 자세하게 양로원과 요양원에서 차이점을 실버타운의 입지별 유형,여러 가지 입주방식,그리고 공간적 특징별로 살펴보자.

2) 입지별 종류
실버타운은 기본적으로 토지와 건물을 구성요소로 하는 주거의 성격이 강한 시설이기 때문에 시설의 입지조건에 따라 시설의 성격과 기능이 결정되어 지기 때문에 사업의 성패가 좌우된다고 할 수 있으며, 입주자의 입장에서는 입주금에도 영향을 주는 중요한 요소라고 할 수 있다.
실버타운의 입지별 유형에는 도시형, 도시근교형, 전원형으로 구분할 수 있다.
도시형은 도시지역에 입지하기 때문에 종래 생활권이 연장되어 가족과 교류가 가능하고, 도시의 각종 생활편의시설을 충분히 활용할 수 있고, 특히 입주를 희망하는 수요자의 확보가 가능하다는 등의 장점이 있다. 그러나, 도시지역이기 때문에 높은 地價로 부지확보가 어렵고 이는 입주자의 입주금 부담이 커지는 되는 요인이 된다. 또한 사업성 때문에 건물이 고층화될 수 밖에 없으며, 도시근교형이나 전원형이 가지는 자연환경의 확보가 어렵다는 단점이 있다.
도시근교형은 도시형과 전원형의 중간형태로서 이 두 형태의 장점읕 활용할 수 있고, 도시와 교통이 정비되어 있어서 도시에 기반을 둔 입주자에게 유리한 유형이라고 할 수 있다. 우리나라의 실버타운 추진현황에서도 보았듯이 대부분의 시설이 서울근교에 집중되어 있는 것도 이와 같은 이유때문이라고 할 수 있다.
그리고 이 유형은 토지가격이 비교적 안정되기 때문에 넓은 부지를 확보할 수 있어 전원형과 같은 쾌적한 주거환경을 유지할 수 있고 시설계획에도 유리한 장점이 있다.
전원형은 일반적으로 휴양지의 시설과 유사한 기능을 가진 것으로 외국의 사례를 보아도 온천이나 명승지등 관광 요소를 갖춘 곳에 입지한 경우가 많다. 도시와 멀리 떨어진 곳에 입지하고 있기 때문에 다양한 생활관련시설뿐만 아니라 병원 등의 의료시설도 갖추어져 시설내에서 해결하는 경우가 많다.

3) 입주방식
실버타운의 입주방식에는 다음과 같이 크게 1)분양방식 2)종신이용권방식 3)회원권방식으로 구분 할 수 있다.

(1)분양방식 : 주거부분에만 한하여 소유권을 갖으며 노인계층에 한하여 매매할
수 있는 것으로 공용부분의 소유권은 갖지 않기 때문에 각종서비스에 대해
서는 별도의 계약을 맺는 방식이다.

(2)종신이용권방식 : 말 그대로, 종신에 걸쳐 시설을 이용할 수 있는 권리를 갖
는 것으로 소유권은 갖지 않으나 일정기간내에 사망 혹은 퇴거할 경우,입
주기간 동안의 사용료를 제외한 입주금을 반환해 받을 수 있는 방식이다

(3)회원권방식 : 기본적으로 종신이용권방식과 같은 것으로 주거부분과 공용부
분의 이용할 수 있으며, 골프회원권과 마찬가지로 매매할 수 있으나 그 대상은 노인계층에 한정하여 매매할 수 있는 것이 특징이다.

(4)임대방식 : 흔히 말하는 전세와 유사한 것인데, 전세금에 해당되는 입주보증
금으로서 일정한 금액을 지불하고 주거부분의 거주권을 확보하는 것으로 시설이 제공한 서비스에 대해서는 별도록 계약을 맺어 서비스제공비와 주
거비를 매달지불하는 방식이다

4) 공간적 특징과 제공서비스
노인을 대상으로 하는 실버타운은 우선 노인층이 지닌 시간의 여유를 보람있게 활용할 수 있는 공간이 있어야 하고 높은 건강관리욕구, 편리하고 안락한 생활을 할 수 있도록 갖가지 상품적인 배려가 있어야 한다. 노인의 경제력, 건강상태, 가치관 등이 서로다른 집단이 다양하게 상존하므로 이를 수요에 맞추는 연구가 필요하며 이에따라 적절한 시장조사(marketing)가 이루어져야 한다.
실버타운은 기본적으로 종래의 집합주택과 별다른 점은 없다고 할 수 있으나,공간계획상 가장 큰 특징으로서 거주자의 고령화를 배려한 거주공간의 설계 및 의료·보건시설,생활을 지원하는 시설로서의 공용시설부분이 충분히 배려되어 있다는 점을 들 수 있다. 예를 들면, 실버타운의 기본적인 공간구성형태로서는 크게 4부분 ①거주부분,②공용부분(생활지원부분), ③의료부분, ④관리부분(사무관계부분)으로 구분할 수 있다(그림6).
거주부분은 크게 부부용와 독신용로 구분할 수 있고 부속적인 공간으로서 가족면회시 숙박을 위한 객실(Gest Room)도 포함되는 경우가 대부분이다. 특히,주택내에는 간단한 취사공간,화장실,욕실,수납공간,그리고 고령자의 신체적인 특징상 안전사고에 대비하기 위해서 12시간동안 현관출입 혹은 화장실을 사용하지 않았을 경우 자동적으로 관리사무실로 연략되는 생활리듬체크시스템,그리고 긴급시의 연락벨등이 갖추어져 있어 일상생활을 안심하고 보낼수 있도록 배려되어 있다(그림7).
공용부분은 거주자의 생활을 지원하는 부분으로 식당,공동욕실,집회실,오락실,도서실,체육실,연수실,교실,이발소및 미용실등을 포함하고 있다.
의료및 간호부분은 간병을 필요로 할때 시설내에서 충분히 대응하기위한 것으로 병실등을 갖춘 진료소,병원 등을 갖추고 있거나 인근 의료기관과 연계하여 대응하는 형태가 일반적이라고 할수 있다.
관리부분은 거주부분,공용부분,의료및 간호부분을 종합적 체계적으로 관리하는 분야로,거주자에 대한 각종 정보제공및 사업기획 그리고 시설 직원의 관리등을 수반하고 있다.
이와 같이 실버타운은 주거부분과 여러 가지 기능의 공용시설로 구성된 복합시설의 성격인데, 공용시설에서 다음과 같은 서비스를 제공받을 수 있다.
.생활편의 서비스 : 생활 정보제공, 심부름등 대행 서비스, 후론트데스크 서비스 재산관리등

                            상담 서비스, 가사지원등
.식사관리 서비스 : 각종식사,음료제공, 가족식당 운영, 식료배달, 연회지원
.건강의료 서비스 : 정기검진.상담. 건강카드관리.재활및 응급의료지원
.안전관리 서비스 : 24시간 방범,방재체제. 긴급호출대응및 생활리듬 체크
.문화레져 서비스 : 자원봉사,전시회 개최등 사회활동 스포츠등


4. 실버타운에 대한 소비자 조사

지금까지의 우리들의 노인상(老人像)은 칭얼거리는 손자손녀에게 자신의 빈젖을 물리거나 무릎에 눕혀, 옛날 이야기를 들려주시던 모습을 떠올릴 것이다. 그러나, 이것도 옛말이 되어 버렸다. 사고와 행동, 자유로운 삶을 중시하는 『X세대형 노인』들이 부쩍 늘고 있다. 이들의 특징은 손자손녀들을 돌보려 하지 않는다는 것이다. 모 일간지에 요즘 노인대학이나 노인교실 등에 모인 할머니들의 화제가 「어떻게 하면 손자손녀 돌보기에서 해방될까」라는 내용의 기사가 게재된 적이 있는데, 자기중심적이고 영악한 신세대의 자식들 만큼이나 노인층도 자기중심적인 생활을 추구하여 자식 뒷바라지나 하며 여생을 보내지 않고 자신만을 위한 삶을 추구하려는 경향이 보편화되고 있음을 단적으로 보여주는 것이다.
이러한 노인들 자신의 가치관의 변화는 노후의 주거선택에도 상당한 변화를 줄것인데, 실제 수요층에서는 어떻게 생각하고 있는지 궁금할 것이다.
필자가 대우그룹의 경남기업과 공동으로 이에 대한 설문조사를 실시한 적이 있
는데, 이들 자료를 바탕으로 간략하게 실버타운에 대한 소비자의 의식을 알아보기로 하자.

1) 어느 곳에 있는 실버타운을 희망하는가
먼저 시설의 희망입지조건은 『서울에서 1시간 30분정도 걸리는 근교』가 가장 많고 다음이 『서울지역』 『서울이외 지역』순이었다. 또한 연령별 시설의 희망입지조건을 보면, 65세이상의 연령층에서는 『서울』을 희망하고 있고, 64세이하의 연령층에서는 『서울이외의 지역』을 희망하고 있어, 연령별로 차이를 나타내고 있다. 그리고, 자녀와의 거주형태별에서는, 자녀동거세댸는 『서울이외의 지역』을 선호하는 경향이 뚜렷하고, 특히 자녀세대가 서울시내애 거주하고 있는 경우는 『서울』을 선호하고 있다. 이와 같이 대부분이 서울이라는 지리적인 위치에 구애되고 있는 것은 기존연구 결과에서 제시된 도시생활을 벗어나 전원생활을 희망하는 형태와는 전혀 다른 결과라고 할 수 있어 흥미롭다.
서울이나 서울근교를 희망하는 주된 이유로서 첫째, 문화와 정보 등과 같은 도시생활에서 오는 여러 가지 혜택과 편리함 때문인 것으로 사료되며 둘째, 현재의 생활기반을 서울에 두면서도 자녀와는 일정한 거리를 두고 생활하고자는 노인계층의 새로운 거주형태를 의미하는 것으로 해석된다.
그러나, 서울시내나 서울근교의 시설계획은 부지구입의 어려움과 地價가 비싸기 때문에 사업의 경제성을 고려하여 자연히 고층화될 것으로 예상된다. 시설의 고층화는 노인들에게 심리적인 부담과 시설의 이미지에도 부정적인 요소로 작용하기 때문에 실버타운 선정시 어떠한 규모인가도 신중히 고려하여야 할 것이다.

2) 어떤 주택형태와 규모를 희망하고 있는가
현재의 주거형태와 희망 주거형태와 관련시켜 본 결과 주거의 변화형태는『단독주택→단독주택』고수형,『단독주택→아파트』전환형, 『아파트→아파트』고수형, 크게 3형태로 구분할 수 있었다. 대체로 아파트에서 아파트로의 주거이동을 희망하는 『아파트고수형』이 많았고, 단독주택에서 아파트로의 주거이동을 희망하는 『아파트전환형』, 그리고『단독주택고수형』의 순으로서 주택에 대한 소유의식 때문에 희망주거형태는 단독주택이나 연립주택을 선호할 것이라는 기존 상식과는 전혀 다른 것이었다. 이와 같이 단독주택이나 연립주택보다 아파트를 선호하는 것은 주택관리나 각종 서비스제공의 용이함 등 아파트 생활만이 편리함을 상당히 중시하기 때문인 것으로 생각된다.
주택은 15평-19평(방2개)과 20평-24평(방2개), 그리고 30평-34평(방3개)을 희망하고 있다. 기본적으로 주택은 1인용(독신세대용)과 2인용(부부세대용)으로 구분되어 계획되어야 하는데, 필자의 조사결과에 의하면 15평-10평은 1인용 주거세대, 20-24평은 2인용 주거세대로 적절하리라 생각된다.

3) 어떠한 서비스를 제공받기를 희망하는가
의료시설에 대한 요구가 가장 많고 다음이 슈퍼마켓, 공동목욕탕, 이·미용실, 도서실, 실내스포츠의 순으로 나타났다. 노인이라는 특성 때문에 의료서비스에 대한 요구가 높은 것은 당연하다고 할 수 있다. 그러나, 제공되는 서비스는 입지조건에 따라 달라지게 되고, 시설의 규모와 공용면적등 건축계획상의 조건도 바뀌게 되어 시설계획상의 중요한 조건이라고 할 수 있다. 의료서비스 제공형태는 동일시설내에서 제공하는 형태, 제휴병원으로부터 조달해 받는형태, 제휴병원으로가서 받는 형태로 분류할 수 있는데, 참고로일본의 경우 후생성의 규정에 의해 최소 시설의 공용부분에 입주정원의 5%를 수용할 수 있는 요양실을 의무적으로 두어 건강관리등의 기본적인 서비스를 제공하면서, 고도의 의료서비스는 일반적으로 지역내 병원과의 연계계약을 맺어 제공하는 형태가 많다.

4) 수요층에는 어떤 유형이 있는가
실버타운의 수요층을 몇가지 유형으로 구분할 수 있었는데, 대략 「종합적인시설 중시형」「교통중시형」「주거부분 중시형」「문화시설 중시형」의 4가지 유형으로 구분할 수 있었다.
「종합적인시설 중시형」은 많은 사람들이 이 유형에 속한다고 할 수 있는데, 대체로 의료시설뿐만아니라, 여러 가지 기능이 구비된 시설을 원하는 사람들이며, 가족형태를 보면 자녀동거세대의 비율이 높고 대졸자와 고졸자의 비율이 높은 편이다.
「교통중시형」은 시설의 기능에 있어서는 의료기능을 중시하면서도 교통의 편의부분을 더욱 중시하는 유형이다. 가족형태에서는 부부세대의 비율이 높은 편이며, 대졸자가 많다.
「주거부분 중시형」은 「종합적인시설 중시형」 다음으로 많은 유형이며, 기본적으로 「종합적인시설 중시형」과 유사하지만, 시설의 기능에 있어서는 의료기능뿐만아니라 주거부분의 쾌적함을 보다 중시하는 유형이다. 가족형태에서는 자녀동거세대의 비율이 높으며, 고졸자가 많은 편이다.
「문화시설 중시형」은 레크레이션,취미활동 등을 위한 문화시설을 중시하는 유형이다. 가족형태는 자녀동거세대의 비율이 높으며, 희망하는 사람이 적은 유형이다.


5. 실버타운의 선택 포인트

실버타운의 입지별 종류, 시설의 특징, 입주방식,그리고 실버타운에 대한 실제 수요층의 의식과 그 유형에 대하여 간략하나마 살펴보았는데, 이제 이러한 기존의 요양원이나 양로원의 기능과는 전혀 새로운 주거시설인 실버타운을 자신의 경제적인 여건과 건강상태 등을 고려하여 적절하게 선택할 것이가에 대한 몇가지 선택포인트를 설명하기로 하자.
대체로 후회하지 않는 실버타운을 선택하기 위해서는 1)실버타운의 품질, 2)의료와 간병간호, 3)경영체제와 이념, 4)실버타운의 인기도가 시설 선정의 주요한 판단기준이 될 것이다. 좀더 구체적인 체크포인트에 대하여 살펴보기로 하자.

제1 포인트 :
입지조건-「도시형」인가 「도시근교형」인가, 「전원형」인가를 신중히 고려한다.
입지조건의 선택에는, 본인의 입주연령이 중요한 문제라고 생각한다. 사람들이 언제부터인가 노후의 기간을 2단계, 前期高齡層(60세이상∼75세미만)와 後期高齡層(75세이상∼)로 나누어 생각하고 있는 경향이 있다. 자신이 어느 연령층에 가까운가는 사람들에 따라 그 차이가 있어, 연령만으로 단정하기는 힘들다. 政界와 財界에는 고령이라도 제일선에서 활약하고 있는 사람들이 상당히 있고, 또한 눈부신 창작활동을 계속하고 있는 사람도 상당수 있는 것도 사실이다. 하지만, 인간이 생명체인 이상 역시 연령은 속일 수 없는 것도 냉엄한 현실인 것이다.
몇년전까지만 해도 65세전후가 되면 사회활동을 모두 정리하고 일선에서 물러나
조용히 은둔생활이나 하는 것이 노후생활의 이미지였고, 그런 것이 사회적 미덕이었다. 하지만, 이것도 이제는 옛말로 최근에는 건강한 노인이 증가하였기 때문에 有病率이나 일상생활의 동작등에서 70세∼75세정도를 노인으로 구분하는 기준으로 인식하는 경향이 늘고 있다. 특히, 청력, 시력, 회화, 보행, 식사, 착탈의, 목욕, 배설 등과 같은 일상생활동작은 그 연령에 가깝게 되면, 확실히 쇠퇘하기 시작한다. 이러한 신체적인 부자유스러움의 진행이 실버타운의 입지조건과 그 환경을 고려할 경우, 상당히 중요한 요소라고 단정지을 수 있을 것이다.
앞서 설명한 바와 같이 입지조건, 환경상 실버타운은 도시형, 도시근교형, 전원형으로 구분할 수 있다고 하였는데, 입지문제를 고려할 경우, 사실상 노후에 前期와 後期로 연령구분하여 정확히 잘라서 구분하기 어렵다. 前期연령단계에 있어서는, 많은 사람이 어느정도 일을 하면서도, 때로는 레져로 기분전환을 꾀하면서, 활력있는 생활을 영위할 것이다. 그런데, 후기연령단계에 들어 가면, 건강에도 문제가 발생하는 경향이 있으며, 일상생활의 행동동작에 상당히 장애가 생기기 쉽게 된다. 요즈음 문제가 되기 시작한 치매는 매일매일의 거동이 극히 완만하게 되고, 겨우 10센치정도의 문턱에도 큰 장애가 되기도 한다.
前期연령단계의 노인층에서는 때로는 도회지의 빨간 파란 네온사인이 그리운 시기이며, 당연 도시형을 희망하는 사람들이 많다. 굳이 도시형을 고집하지 않는다고해도, 적어도 1시간반정도로 서울이나 부산 등의 대도시의 중심부로 갈 수 있는 지역에 위치한 도시근교형에 많은 관심을 가지는 것도 자연스러운 현상일런지 모른다. 앞서 설명한 바 있는 실버타운 수요층을 대상으로한 설문조사에서도 도시형보다는 도시근교형을 선호하였고, 가족관계에서는 고령부부세대와 독신세대보다는 자녀동거세대의 노인계층에서 많이 선호하는 경향이 뚜렷하였는데, 이것은 도시형은 생활상 편리함과 자극은 있으나 주거환경이 좋지 못하고,전원형은 상대적으로 격리되고 고립된 듯한 느낌을 가지고 있기 때문에 도시와 전원의 중간형태인 도시근교형을 선호하고,특히 도시와는 1시간반정도의 거리에 위치하기 때문에 직장을 가진 사람들에게도 유리하고 자의든 타의든 자녀와는 별거하여도 가능한 한 가까운 곳에서 거주하기 희망하는 사람들이 많은 것으로 해석된다. 아무튼, 이런 곳에 들어 가는 사람들은 항상 자극을 요구하고, 그럼으로서 젊음을 계속유지하면서, 여유있는 노후를 보내고 싶어하는
사람들이 많다. 가끔 자녀와 손자들과 함게 쇼핑하러 외출하거나 식사를 하거나, 때론 유행하는 패션쇼도 보고, 히트중인 영화도 보고, 현대의 생기있고 변화하는 모습들을 만끽하고 싶은 사람들이다.
그리고 좀더 계획적으로 노인대학에 다니면서, 인생에 있어서 모처럼 확보한 자유로운 여유시간에 공부를 하거나, 못다읽은 책을 다시 읽거나, 매사에 일들로 스스로 짜임새있게 생활하기 위해서는 역시 도시근교형보다는 도시형이 훨신 유리할 것이다.
후기연령단계가 되면, 온난하고, 자연미넘치는 지역을 좋아하게 될 것이다. 인간은 자연에서 왔다가 자연으로 돌아간다는 자연의 섭리라고 할 까. 산악의 아람다움, 바다와 호수가 더욱 좋고, 그리고 수목림등과 같이 축복받은 자연을 활용한 환경이 전원형의 가장 큰 매력이라고 할 수 있다. 온천이 있으면, 더욱 좋음에 틀림없다. 다만, 그 경우에도 「醫」의 중요함을 잊어서는 않된다. 실제로, 입주하고 있는 사람들 중에 「후기연령」에 들어가면, 같은 자본계통의 경우, 도시형에서 전원형으로 옮긴 사람이나 고령자용주택에서 전원형으로 옮겨온 사람들도 있다. 그 사람들은 「건강할 때는 좋지만, 신체기능이 저하되면 곤란하리라는 생각이 들어서 이곳 전원형으로 옮겨왔다」고 말한다. 하지만, 이것은 전원형이라도, 비교적 의료, 간병간호가 구비된 시설에서의 이야기이다.

제2 포인트 :
주거성 - 주거면적과 공용면적의 비율, 문턱의 유무, 화장실의 설계 등에 관심을 가진다
실버타운은 「시설」과 「서비스」, 그리고 「직원의 친절성」이라는 세가지요소가 혼연일체가 된 상품이다. 즉,입지조건, 건물구조, 거주면적, 실내설비, 공유설비 등의 「시설」부분이 있다. 또한, 의료,간병간호, 일상생활의 편리함 등을 지원하는 「서비스」부분이 있으며, 게다가 이러한 시설부분과 서비스를 적절히 연결하면서 입주자의 마음을 만족시켜갈 「직원의 친절성」이라는 눈에 보이지 않는 요소가 있는 것이다. 식사,간병간호, 의료, 교양, 스포츠, 오락, 내면생활 혹은 집단생활상에서 일어나는 여러 가지 문제를 배려하지 않을 수 없는 것이라고 할 수 있다. 입주자에게 있어서 양질의 상품이란, 이와 같은 시설과 서비스, 그리고 친절함의 요소가 혼연일체가 되어 있는 것이라고 생각한다.
시설면에서의 점검포인트는, 1)공유면적의 비율, 2)문턱의 유무, 3)복도,엘리베이터의 넓이, 4)안전손잡이, 5)식당, 7)실내화장실, 8)경보장치(생활리듬체크시스템, 긴급연락벨), 9)피난구, 담화실 등의 것들이다.
문턱의 유무는 어떠한 일이 있어서도 절대로 있어서는 않된다. 복도의 이상적인 구조는 휠체어가 서로 지나칠 수 있는 넓이이지만, 최근은 변화와 효율을 고려하여 복도의 중간부분에서 지나칠 수 있도록 장소를 설치하는 실버타운이 늘어나고 있다. 엘리베이터의 경우, 최저 1대는 병상침대가 들어갈 수 있는 것이 바람직하며, 피난장치는 중요하여 특히 후기연령의 노인들에 있어서는 피난입구는 계단식보다는 미끄럼대식의 피난장치가 안전하고 효과적이라고 생각한다.
주택부분은 역시 남향이 좋으며, 필자가 알기로는 우리나라의 정서상 거의 대부분이 실버타운들도 남향으로 주택을 배치하려는 것으로 전해듣고 있다. 주거부분의 실내분위기도 한식,양식 혹은 한식과 양식의 절충식등 구분할 수 있는데, 문제는 자신의 기호와 생활양식이 절대적이겠지만, 필자개인의 의견으로는 대체로 거실은 양식보다는 한식이 좋고, 침실은 한식보다는 양식구조로 하는 것이 좋을 것으로 생각된다. 그 이유는 거실은 주택의 분위기를 좌우하는 곳이고도 하며, 白髮의 노인들이기 때문에 차분하고 여유있는 분위기와도 잘 어울리기 때문에 한식구조가 바람직하다는 것이다. 침실의 경우는 대부분의 노인들이 경험하고 있는 것 처럼, 잠자리에 들거나 일어날 때, 방에 앉고일어설때에 많은 신체상의 불편함을 느낄 것인데, 이를 위해 침실은 침대를 사용하는 양식구조로 하는 것이 좋을 것이다. 주택부분에 대하여 실버타운의 문제점에 대하여 몇가지 짚어넘어 갈 것이 있다. 문제점중의 하나는, 실내도 복도도 문턱의 없어야 한다는 것이다. 특히, 후기연령단계의 노인들에게는 이러한 조건은 필요불가결한 것이다. 치매가 되는 직접적인 요인은 골절이 상당히 많고, 그 골절
의 원인은 바닥면에서 넘어지는 것에 의한 것이기 때문이다. 요컨대, 미끄러지거나, 걸려넘어지면, 크게 부상하는 상태로 까지 연결되기 쉽다. 두 번째 문제는 화장실의 문과 내부형태이다. 간혹 화장실내부에서 쓰러져 발견되지 않아 사망하거나 혹은 신속히 대치하지 못하여 상태가 악화되는 경우도 있어서, 만일 화장실내부에서 쓰러지더라도 문이 밖에서 열 수 있는 구조가 바람직하다.
마지막으로 여러 가지 서비스를 제공받을 수 있는 시설들이 있는 공용면적의 비율은 건물의 전체면적에 대하여 50%전후가 바람직하고, 최저 45%는 되어야 할 것이다. 공용부분이 지나치게 적으면, 매일, 밤낮으로 생활하는 장소로서는 아파트와 같은 지루함을 느끼게 될 것이다. 그럼 공용시설은 어떠한 것이 어느정도 있는 것이 좋을까. 판단에 참고가 되도록 필자가 실시하였던 조사의 결과를 예로들어 설명해 보자. 실버타운에 필요하다고 응답한 공용시설은 의료실, 슈퍼마켓, 공동목욕탕, 이/미용실, 도서실, 스포츠실 등의 순으로 희망하고 있다. 하지만, 이것은 실제로 살아본 경험이 없는 사람들의 일반적인 희망이라고 할 수 있는데, 일본의 경우를 보면 실제 입주자들은 「여러 가지 공용시설이 있어도 그다지 사용하지 않는 경우가 많아 레져시설이나 다목적 문화오락공간정도의 시설만 있어서도 충분하다」고 이야기하곤 한다. 경제적인 논리로 본다면, 공용시설이 많으면 많을수록 시설의 분위기도 좋아질 수 있고 또한 여러 가지 서비스를 받을 수 있다는 장점이 있기는 하지만, 그에 따른 입주초기의 입주금비용과 입주후의 관리비등에 고스란히 포함되기 때문에 본인의 부담으
로 돌아오게 되기 때문에 어느정도의 공용시설이 있는가는 실버타운 선택상의 중요한 포인트중의 하나라고 단언할 수 있다.

제3 포인트 :
일상생활의 즐거움인 식사와 취미활동에도 관심을
일상생활에는 실로 여러 가지가 필요한데, 특히 식생활이 건강을 유지하는데 있어서 굉장히 중요하다. 성인병예방 때문에도 건전한 균형을 취한 식생활은 중요한 것임에 두말 할 나위없을 것이다. 일본의 후생성(우리나라의 보건복지부)이 성인병예방을 위한 일상생활상의 규칙을 제시하였는데, 1)규칙적인 생활 2)정신적 안정 3)보온에 신경을 쓸것. 4)배변을 볼 것 5)술 담배는 삼가 할 것 6)비만에 주의 7)적당한 운동을 할 것 8)검진을 받을 것 9)균형잡힌 식생활을 할 것 10)염분을 줄일 것 등을 권장하고 있다. 바쁜 일상생활에 이들 조건을 모두 지키기란 그리 쉬운 것이 아니겠지만, 가능하다면 계속적으로 시작하는 것이 자신의 건강한 노후를 위해서라도 좋을 것이다. 특히, 식염,비만, 운동부족이 건강을 해치는 적으로 간주하여 이것만이라도 한 번쯤 실천해 보는 것도 좋을 것이다.
그리고, 이러한 건강유지와 성인병 혹은 노인병예방을 위해서는 앞서 설명한 바와 같이 식사이외에 적당한 운동, 정신적 안정이 요구되는데 이를 위해서는 운동과 공예,도예 등과 같은 취미활동이 가능한 실버타운인지를 신중히 고려하여야 할 것이다.

제4 포인트 :
어떠한 의료서비스가 제공되는가,그리고 그 비용은 얼마정도 필요한 가를 살펴본다.
「醫」「食」「住」는 실버타운의 3대요소임을 앞서 몇번이고 강조하였는데, 해가 갈수록 각종 질병이 생기는 것은 피할 수 없는 것이다. 따라서, 실버타운에 입주를 희망하는 사람들은 「의료서비스」의 내용에 최대의 관심을 가질 것을 권하고 싶다. 지금이야 건강하여 그 필요성을 크게 느끼지 못하기 때문에 관심의 대상이 아닐 수 있지만, 입주 10년후의 건강상태를 고려한다면 무엇보다 중요한 문제라고 할 수 있다.
필자가 조사한 바에도 희망공용시설의 종류에도 의료실에 대한 요구가 많았는데, 의료서비스는 여러 가지 형태로 제공될 수 있다.예를 들면, 공용시설내에 진료실이 설치되어 간호사만이 상주하는 형태로 의료서비스가 제공될 수 있고, 제휴병원이 부지내 혹은 인접하여 있어 필요시에 의료서비스를 제공받을 수 있는 형태도 있고, 제휴병원으로 부터 의사와 간호사가 週에 몇번진료하러 오는 경우도 있다. 따라서 희망하는 실버타운이 어떠한 형태로 의료서비스를 제공하는가는 공용시설에 어떠한 규모의 의료실이 있는가와 어떠한 의료직원이 있는가, 그리고 제공되는 의료서비스의 내용과 그 비용부담이 어느정도인지를 살펴보면 대략적으로 알 수 있지만, 더욱 확실히 해두기 위해서는 관련자료를 수집하여 나름대로의 지식을 가지고 면담시에 이것을 확인해 두는 것이 좋을 것이다.

제5 포인트 :
면담시에 입주금과 관리비,식비 등의 비용부담관계를 확실히 계산해 둔다.
최상의 실버타운에 입주하였다고 생각하여도 자신의 경제적 능력을 벗어난 시설에 입주하게되면 여러 가지 예상치 못한 어려움에 직면할 수 있기 때문에 사전에 입주금의 비용과 입주후 어떠한 형태의 관리비,그리고 자신의 생활비등이 어느정도 소요될 것인가를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
비용은, 실버타운측이 여러 가지 명칭을 붙이고 있는데, 일반적으로 일시에 지불하는 「입주금」과 입주후, 매달 지불하는 「관리비」「식사비」로 구분하여 검토하는 것이 바람직할 것이다. 특히, 이들 두가지 비용을 종합하여 비교하지 않으면 않된다. 문제는 입주금의 성격인데 앞서 설명한 종신이용권, 분양방식,임대방식,회원권방식 등의 입주방식과 연관되는 것으로 자신의 자금조달능력 등을 고려하여 적절한 입주방식을 취하고 있는 실버타운을 선별할 필요가 있다. 특히 사정상 시설을 옮겨야 할 경우 상당한 금액의 입주금을 반환받을 수 있는지 없는지,그리고 반환받을 경우 어떠한 조건으로 얼마의 금액을 반환받을 수 있는지 등을 면밀히 검토하여야 할 것이다. 막연히 시설이 좋고 비용이 싸다고 좋은 것도 아니며, 비용이 비싸다고 더욱 좋은 시설이라고 단정하기는 어렵다. 실제 입주하고 보면, 실망하기 쉽고 그 때 시설을 옮기려고 하였을 때 자신의 전재산을 입주금과 생활비로서 투자한 금액을 되돌려 받지 못하거나 혹은 적은 금액을 되돌려 받는 낭패를 당하는 경우도 있을 수 있을 것이다. 오히려 실버타운에 입주않은 것만 못한 경우가 되어버리는 결과가 되어 버린다.


6. 맺음말

아직은 실버타운을 양로원이나 요양원의 시설로 생각하여 이러한 시설로의 입주를 가족과 사회로 부터 버려진듯한 느낌으로 받아들이는 경향이 있으나, 실버타운은 기존의 양로원 요양원과는 시설의 성격이 전혀 다를 뿐만 아니라 경영자와 입주자의 자유계약에 의한 장기노인호텔과 같은 기능의 시설이라고 할 수 있다.
이제 초기 단계에 있는 우리나라의 실버타운은 경남기업과 삼성등 몇몇 대기업에서 이미 착공하여 개발단계에 들어가고 있다. 현재 추진되고 있는 실버타운은 대부분이 비교적 경제적으로 여유가 있고 건강한 노인계층을 대상으로 하고 있고 입주금도 상당히 비싼 편이지만, 이제 본격적인 고령화사회가 진행되면 다양한 형태의 실버타운이 개발될 것으로 기대된다.
이는 수요계층이 넓어지면서 다양한 주거요구가 발생되기 때문이며, 경제시장의 원리상 실버타운의 성격과 기능도 더욱 다양해 지리라 생각된다.
수요자인 고령자가 자녀와의 관계, 자신의 경제적 신체적 조건,그리고 자신의 생활양식 등을 잘 고려하여 선택하여야 할 것이다

노인복지시설은 근린상업지역도 가능하고 도시지역중  생산녹지, 자연녹지 그리고 농림지역에서도 가능합니다. 대신 대부분 건폐율이 20%,  용적율이 50-100 등 사업적으로 개발이익이 있으려면 땅값이 아주 싼 곳이어야 합니다. 공공복지시설이기때문에 사업적으로 풀기는 쉽지 않지만 요즘은 일반 준주거지역이나, 근린상업지역에서 편법으로 아파트형(주거형?) 실버타운으로 개발하고 있습니다. 파주의 화승 앙브와즈 같은 실버타운은 실버타운조성의 빌미로 토지를 싸게 불하받은 후  사업승인을 받아 일반인들에게  투자형 아파트로 분양하여 신문에 오르락내리락 하고 있는 편법 개발의 사례입니다.

용도지역내의_건축행위,용적율,건폐율.xls

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