기부채납할 토지에 대한 금지사항의 부기등기

[알림이(최규철)]

 

기부채납할 토지에 대한 금지사항의 부기등기

Q: 사업계획승인조건에 따라 기부채납할 토지에 대해 주택법 제40조 소정의 금지사항의 부기등기가 가능한지가 궁금합니다.

A: 주택법상 사업주체는 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 및 대지에 대하여는 입주자 모집공고 승인 신청일 이후부터 입주예정자가 그 주택 및 대지의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지의 기간 동안 입주예정자의 동의 없이 해당 주택 및 대지에 저당권 설정, 매매 등의 일체의 처분행위를 할 수 없으며(주택법 제40조 제1항), 사업주체는 해당 주택 또는 대지가 입주예정자의 동의 없이는 양도하거나 제한물권을 설정하거나 압류․가압류․가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기하여야 합니다(주택법 제40조 제3항).

사업계획승인조건에 따라 기부채납할 토지에 대하여 주택법상 금지사항의 부기등기를 할 수 있는지 여부는 기부채납할 토지가 주택법상 부기등기의 대상인 “사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 및 대지”(주택법 제40조 제1항) 또는 “해당 주택 또는 대지”(동조 제3항)에 포함되는지 여부에 따라 결정될 것으로 생각됩니다.

주택법상 “주택 및 대지”에 대한 명백한 정의규정이 존재하지는 아니하나, 주택법상 “주택단지”란 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단의 토지를 말하므로(주택법 제2조 6호), 사업계획승인에 따라 건설된 주택 및 대지란 적어도 주택단지에 포함되어야 할 것으로 보입니다.

그런데 ① 통상의 경우 기부채납할 토지는 주택단지의 외부에 존재하고, 사업계획승인상 대지면적에도 포함되어 있지 않은 점, ② 주택법상 금지사항의 부기등기를 규정한 취지는 입주예정자의 보호에 있으므로, 입주예정자에게 소유권이전이 되지 아니하는 기부채납될 토지에 대한 부기등기는 주택법상 금지사항의 부기등기의 취지에 부합하지 않는 것으로 생각되는 점, ③ 오히려 기부채납할 토지에 금지사항의 부기등기를 할 경우 입주예정자가 소유권이전등기신청을 할 수 있는 날로부터 60일 동안 일체의 처분행위를 할 수 없으므로, 사용검사 신청 전까지 당해 토지를 기부채납하지 못할 우려도 있는 점 등에 비추어 보면, 사업계획승인조건상 기부채납할 토지에 대한 주택법상 금지사항의 부기등기는 원칙적으로 그 근거가 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 이와 관련하여 기부채납할 토지에 금지사항의 부기등기가 경료된 일부 사례가 있는 것으로 보이기는 하나, 위에서 살펴본 사정 등에 비추어 보면 이러한 점만을 근거로 금지사항의 부기등기가 가능하다고 일반화하기에는 무리가 있는 것으로 파악됩니다.

법부법인 태평양 변호사 최수진

[알림이(최규철)]

사업계획승인조건상 기부채납할 토지에 대한 주택법상 금지사항의 부기등기는 원칙적으로 그 근거가 없는 것으로 판단됩