토지등급가액, 환산취득가액 산출방식

[산내들]

<질의>

당초 매수할당시 계약서 분실상태인데 매매할려다 보니 양도소득세

신고에 따른 환산취득가액을 알아야 할 것 같아서 답변을 구합니다.

-.취득일자 : 1986.2.5(등기부등본을 보면 1989년12월30일 접수,1986년2월5일매매)

-.지       목 : 잡종지(상가가 있었는데 2001년도에 건물노후로 철거했슴 -비사업용토지)-나대지상태)

-.면       적 : 483.4㎡

-.매매금액 : 530,000,000

-.토지대장 내용

       1986년도 : 토지등급 182  (1986~1995년도까지 토지등급으로 표시되어 있네요)

       1989년도 : 토지등급 188  (1987~1988년도 토지등급은 표시되어 있지 않구요)

       1990년도 : 토지등급 198

       2009년도 : 개별공시지가  1,110,000

머리를 싸매고 생각해 봐도 기초가 없어서 답이 안나오네요.

가르친다 생각하시고 답만 주지 마시고 계산 방법하고 절차를 적어주시면

감사하겠습니다.

<답변>

1. 취득가액을 환산가액으로 하는 공식은

    양도가액 x 취득당시 기준시가 / 양도당시 기준시가   입니다.

    님의 경우 : 530.000.000 x (  취득당시기준시가 ) / 1.110.000  이 됩니다.

2. 1990.8.30  이전에 취득한 토지의 취득당시 기준시가는 다음 공식에 의합니다.

   1990.1.1기준 개별공시지가   x      취득당시 과세시가표준액 (42.900원)/

(1990.8.30현재 과세시가표준액 + 직전과세시가 표준액)의 평균 (56.400원)

   * 과세시가 표준액이란 토지등급에 의한 가액을 말합니다.

   님의 경우  : 1990.1.1 개별공시지가 x 42.900  / ( 69.900+ 42.900) /2

   * 취득당시 과세시가표준액 = 1989년(접수일)토지등급인 188등 가액 42.900원

   * 1990년 8.30현재 과세시가표준액 과 직전과세시가표준액의 평균 =

          198등 가액 69.900원 + 직전 188등가액 42.900원의 평균 = 56.400원

3. 1990.1.1 기준 개별공시지가 를 알아야  위 2번공식에 대입해서 취득당시 기준시가를 구하고

    취득당시 기준시가를 1번공식에 대입하면 됩니다.

** 예를 들어 1990.1.1기준개별공시지가아 50만원이라고 가정하면

   취득당시 기준시가 = 500.000 x 42.900 / 56.400 = 380.320 원이 되고

   환산취득가액은 = 530.000.000 x 380.320 / 1.110.000 =181.594.234 원이 됩니다.

참고가 되었으면 좋겠습니다.

토지등급가액표:  http://blog.naver.com/kan1052/40118218843