양도소득세신고시 개별주택을 기준시가로 환산 안분하는 경우 안분기준

[주황규 팀장]

Q.양도소득세신고시 개별주택을 기준시가로 환산 안분하는 경우 안분기준

국세에 노고가 많으십니다.
천안시 구청에서 문의 한 A주택의 2015년 개별주택가격 산정은 가격은 139,000,000원 입니다.
건물 7,577,244원(4.33%) 토지 167,105,700원(95.66%) = 174,682,944원 구청 측에 의하면 이 금액의 80%만 개별주택가격으로 공시한다고 합니다. 백만원 미만 절사 해서 개별주택가격은 139,000,000원 입니다.

질의1)
상기의 경우 실가 안분시(토지와 주택건물을 따로 산정해야 하는 경우)에 구청에서 산정한 건물(4.33%):토지(95.66%)로 안분하는 지요?

질의2) 아니면 아래의 방법으로 안분하는지요?
토지와 건물을 통합하여 평가한 개별주택가격이 있는 단독주택에 대하여 토지와 건물가액을 구분하여야 하는 경우 당해 개별주택가격을 상속세및증여세법 제61조 제1항 제1호의 가액(개별공시지가)과 같은항 제2호의 건물가액(일반건물기준시가)으로 안분하여 각각 토지의 가액 또는 건물의 가액으로 하는 것임을 알려드립니다.


ㅇ 건물의 증여재산가액 = 개별주택공시가격 * 일반건물기준시가 / (토지기준시가 + 일반건물기준시가)

ㅇ 토지의 증여재산가액 = 개별주택공시가격 * 토지기준시가 / (토지기준시가 + 일반건물기준시가)

※ 위 산식에서 일반건물기준시가란 상속세및증여세법 제61조 제1항 제2호에 따른 건물 기준시가를 말함.


일반건물기준시가 산정방법

(1) 기준시가 = 제곱미터(㎡)당 금액 X 평가대상 건물의 면적(㎡)

(2) 제곱미터(㎡)당 금액 = 건축신축가격기준액(㎡당 650,000원) X 구조지수 X 용도지수 X 위치지수 X 경과연수별잔가율 X 개별건물의 특성에 따른 조정률

A. 답변:양도소득세신고시 개별주택을 기준시가로 환산 안분하는 경우 안분기준

1. 소득세법시행령 제166조 제6항에 의거, 토지와 건물 등을 일괄양도하여 그 가액 구분이 불분명할 때에는 부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분계산하는 것이고,

안분 계산은 공급계약일 현재 기준시가에 따라 계산한 가액으로 안분하되, 부가가치세법 시행령 제28조에 따른 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분합니다.

귀 사례의 경우 개별주택가격을 양도한 경우 감정가액이 없는 경우 각 토지 ,건물별 토지의 기준시가 비율로 양도가액을 안분하여야 할 것으로 판단됩니다.

2. 이경우 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이하 “개별주택가격”이라 함)이 공시된 주택(그 부수토지 포함)을 양도하는 경우, 당해 주택의 양도당시 건물 또는 그 부수토지에 대한 기준시가는 당해 주택(그 부수토지 포함)의 양도당시 개별주택가격이 공시된 날 현재 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목의 가액에 의하여 안분계산한 가액이 주택의 건물 또는 그 부수토지의 기준시가가 되는 것입니다.

따라서, 질의2계산 산식이 타당한 것으로 판단됩니다.

단, 양도가액 안분시 일반건물기준시가는 상속증여세법이 아닌 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목으로 안분해야 하는 것으로 판단됩니다.

※ 평방미터당 금액 = 건물신축가격기준액(650,000원) × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과년수별잔가율