혹여 1~2개가 모자라신분들을 위해 합격여부와 관계없이,
우리 모두 Q-net에 접속해서 이의신청에 적극 참여해 주시기 바람니다.
[이의제기] 2016년 27회 공인중개사 민법 및 부동산학개론
박문각 제공
2016년 10월 29일 시행된 27회 공인중개사 시험 1차 과목 이의 제기 가능한 문제를 정리해드리오니,
적적극적으로 이의신청에 참여하시기 바람니다.
여러분들의 이의신청 참여가 많을수록 이의가 받아들여질 확률이 높아짐니다.
학개론 A형 19번 / B형 18번
이영섭 교수 의견
19. 투자의 레버리지 효과에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
산업인력공단 가답안은 ③번으로 되어 있으나
이는 대부비율과 부채비율의 개념이 혼재되어 발생한 명백한 출제오류라고 판단된다.
1) 만약 제시된 문제처럼 부채비율이 50%이고, 총자본수익률이 10%, 저당수익률이 8%라고 가정할 때를 계산해보면
부채비율 = 이 되고, 이 때 지분을 100, 융자를 50으로 볼 수 있고, 이 때 총투자액은 150이 된다.
총투자수익률이 10%이므로 총수익은 = = 10%이므로,총수익은 15라는 것을 알 수 있다.
자기자본수익률 = 가 되므로, 지분수익률은 11%가 된다.
2) 만약 부채비율이 50%가 아닌 대부비율을 50%라고 계산한다면,
대부비율 = 가 되고, 총투자액이 100, 융자액이 50, 지분투자액이 50이 된다.
총투자수익률이 10%이므로, 가 되고, 총수익은 10이 된다.
이 때 자기자본수익률 = 가 되므로 지분수익률은 12%가 된다.
3) 대부비율(Loan to Value)은 경우에 따라서 대출비율, 저당비율, 융자비율등으로 표현되나 부채비율은 그 의미가 완전히 다른 값이며, 출제위원이 대부비율이라는 의미를 표현하고 싶었다면 당연히 Loan to Value라는 영문표현을 기재해줌으로써 문제풀이의 혼선을 줄였어야 했다고 판단된다.
4) 따라서 본 문제는 제시된 보기에 답이 없으므로, 전체 정답으로 처리되어야 함이 마땅하다.
참고문헌:
1) 안정근, 현대부동산학, 제4판, 양현사, 2011, pp. 243
2) 서진형외, 최신부동산학개론, 부연사, 2016, pp. 326
기타 의견
Q. 부동산투자의 레버리지효과에 관한 설명으로 옳은 것은 모두 고른 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
ㄱ. 타인자본의 이용으로 레버리지를 활용하면 위험이 감소된다. ㄴ. 부채비율이 50%, 총자본수익률(또는 종합수익률)이 10%, 저당수익률이 8%이라면 자기자본수익률은 12%이다. ㄷ. 부(-)의 레버리지효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어서 정(+)의 레버리지효과로 전환 할 수 있다. ㄹ. 총자본수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 못한다.
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① ㄱ,ㄷ
② ㄴ,ㄷ
③ ㄴ,ㄹ
④ ㄱ,ㄴ,ㄷ
⑤ ㄱ,ㄷ,ㄹ
- 산공단 정답 ③
- 이의신청정답 정답없음
[이의신청내용]
질문에서 옳은 것을 모두 고른 것을 묻고 있는데 옳은 것은 ㄹ. 지문 밖에 없고, ㄹ. 지문을
정답이라고 하는 지문이 없으므로 정답이 없다.
1) 문제의 지문 ㄱ, ㄴ, ㄷ 모두 틀린 지문이고 옳은 지문은 ㄹ 밖에 없음에도 불구하고 지문 중 ㄹ만 옳은 지문이라고 하는 것은 없다.
2) 내용
ㄱ. 타인자본의 이용으로 레버리지를 활용하면 위험이 감소된다. (×)
→ 타인자본을 이용하면 그만큼 위험이 증가한다.
ㄴ. 부채비율이 50%, 총자본수익률(또는 종합수익률)이 10%, 저당수익률이 8%라면 자기자본 수익률은 12%이다. (×)
→부채비율이 50%인 것은 타인자본이 자기자본의 50%라는 것을 의미한다.
이런 경우에는 자기자본수익률이 11%로 계산된다.
자기자본 수익률
= 총자본수익률 + (총자본수익률 - 저당수익률) × 부채비율
= 0.1 + (0.1 - 0.08) × 0.5
= 0.11(11%)
ㄷ. 부(-)의 레버리지효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어서 정(+)의 레버리지 효과로 전환할 수 있다. (×)
→부(-)의 레버리지효과가 발생할 경우 부채비율을 낮춘다고 해서 정(+)의 레버리지 효과로 전환 하는 것이 아니라 부(-)의 레버리지 효과의 크기가 작아질 뿐이다.
ㄹ. 총자본 수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 못한다. (○)
→이 지문은 중립적 레버리지에 대한 옳은 표현이다. 중립적 레버리지가 나타나는 경우에는 부채비율이 변하더라도 자기자본수익률의 변화가 없다.
3) 위에서 보듯이 정답 지문이 없으므로 모두 정답이라고 하는 것이 옳다.
민법 A형69번, B형70번 문제
가답안 ③
이의신청답안 ③,⑤
산업인력공단에서는 아래의 판례를 근거로 ㄴ.지문을 틀린 지문으로 출제한 것으로 보인다.
[판례] 부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 타인의 명의로 매각허가결정을 받기로 함에 따라 그 타인이 경매절차에 참가하여 매각허가가 이루어진 경우에도 그 경매절차의 매수인은 어디까지나 그 명의인이므로 경매 목적 부동산의 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득한다 할 것이고, 이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려 준 사람 사이에는 명의신탁관계가 성립한다(대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결 등 참조).
이러한 경우 매수대금을 부담한 명의신탁자와 명의를 빌려 준 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’(이하 ‘부동산실명법’) 제4조 제1항에 의하여 무효이나(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다73102 판결 등 참조), 경매절차에서의 소유자가 위와 같은 명의신탁약정 사실을 알고 있었거나 소유자와 명의신탁자가 동일인이라고 하더라도 그러한 사정만으로 그 명의인의 소유권취득이 부동산실명법 제4조 제2항에 따라 무효로 된다고 할 것은 아니다.
비록 경매가 사법상 매매의 성질을 보유하고 있기는 하나 다른 한편으로는 법원이 소유자의 의사와 관계없이 그 소유물을 처분하는 공법상 처분으로서의 성질을 아울러 가지고 있고, 소유자는 경매절차에서 매수인의 결정 과정에 아무런 관여를 할 수 없는 점, 경매절차의 안정성 등을 고려할 때 경매부동산의 소유자를 위 제4조 제2항 단서의 ‘상대방 당사자’라고 볼 수는 없기 때문이다.(대법원 2012.11.15. 선고 2012다69197 판결[명의신탁해지에기한소유권이전등기])
▶이 판례는 명의신탁자와 경매목적물의 소유자가 동일인인 경우의 판례입니다. 즉 자신의 부동산이 경매되는 경우 타인명의로 경락받는 경우의 판례입니다.
▶판례의 사실관계
소외인(매도인 甲)의 소유인 이 사건 각 부동산에 관한 경매절차가 진행될 무렵 소외인(명의신탁자 甲=매도인 甲)과 피고 사이에 이 사건 각 부동산을 피고(경락인 丙)가 낙찰받는 방법으로 그 소유 명의를 피고(경락인 丙)에게 신탁하여 두기로 하는 내용의 약정이 있었다.
▶그런데 문제에서는 신탁자 甲과 소유자 乙이 다른 사람이므로 위 판례가 적용되서는 안되는 경우입니다. 매도인의 지위에 있는 소유자(乙)가 명의신탁사실을 알았을 경우, 매매도 무효가 되고 수탁자는 소유권을 취득할 수 없다가 판례의 일관된 태도입니다.
▶따라서 위 문제가 정확하게 위 판례와 일치하려면 문제에서 “甲은 ~경매절차가 진행 중인 자신소유의 토지를 취득하기 위하여, 丙에게~”라고 출제했어야 합니다.