묵시적 생신이란?
파주에 사는 회사원 홍길동씨는 서울로 츨근하는 회사원인데 출,퇴근시간에 교통체증과 장시간
운전 때문에 직장이 가까운 회사근처에 전세집을 알아보던 중 시세보다 저렴한 전셋집이 나와
최근 고민이 생겼다.
홍길동씨의 전세기간은 2년이 지나고 3개월째 거주하고 있으며 집주인이 계약만료 시점까지도
특별한 말이 없어 계속 거주해 오던 상황이었다.
홍길동씨처럼 주택 임대차 계약이 끝날 때까지 집주인과 임차인 홍길동씨가 재계약 여부에 대해
언급하지 않고 계속 거주하고 있으면 임차인 홍길동씨는 임차 계약이 “묵시적 갱신” 된 것으로
간주해 계속 거주할 수 있다.
이는 주택임대차보호법 규정에 따른 것이다. 주택임대차보호법 제6조는 임대인이 임대차 기간이
끝나기 6~1개월 전까지 계약 갱신에 대한 거절 의사를 통지하지 않으면 이전 임대차와 동일한
조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있다.
단, 임대인과 임차인간의 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 계약 갱신 의사가 없이 계약해지를
통지할 경우에 임대인 입장에서는 내용증명이나 녹취록을 남겨 두는 것도 한 방법이다.
임대차 계약이 만료되어 계약해지를 집주인에게 통보할 경우에도 임차인 입장에서도 동일한
방법으로 통보하여 확실하게 해두는 것이 좋다.
묵시적으로 임대차 계약이 갱신된 경우 계약 기간은 주택임대차보호법에 따라 2년으로 규정된다.
종전 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장된 것이기 때문에 임차인은 전세금 등에 변동이 없이
2년을 살 수 있는 것이다.
그러나 홍길동씨처럼 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 이후 임차인의 사정으로 중간에 집을
나가야 하는 상황이 생길 수 있다.
이 경우 임차인은 연장된 기간을 모두 채우지 않아도 계약을 해지하는 것이 가능하다.
주택임대차보호법은 계약기간을 2년으로 본다는 규정에도 불구하고 임차인은 언제든지
임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다고 규정하고 있어서다.
다만 이 경우 임차인이 계약 해지를 통지한 때로부터 3개월 이후에 효력이 발생하므로
임차인은 이사를 나가고자 하는 시점의 3개월 이전에 집주인에게 계약 해지 의사를 밝혀야
하는데 구두로 통보하는 것보다 내용증명이나 녹취를 해두는 것이 좋다.
일반적인 전세 계약에서 임차인이 계약 기간 도중 집을 나가는 경우에는 중개 보수료를
임차인이 부담하여야 한다.
그러나 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 상태에서 중도에 계약을 해지할 경우에는 집주인이
중개 보수료를 부담하여야 한다.
중개를 하다보면 거주목적이나 신축을 목적으로 매매계약을 하고 나면 집주인들이
임차인들에게 이사를 통보하게되며 임차인들은 집주인에게 중개보수와 이사 비용등을
요구하면 집주인 및 임차인이 부담하느지를 두고 중개사무실에와 상담을 하는경우가 많다.
집주인이 계약 해지를 통보하지 않은 모든 경우에 묵시적 갱신이 인정되는 것은 아니다.
임대료를 두 번 이상 밀리거나 임차인으로서 의무를 현저하게 위반했다고 판단되는 경우에는
묵시적 갱신을 적용받을 수 없으니 임차인 입장에서는 주의를 하여야 한다.