주택임대사업자의 임대료 인상 5% 상한선 관련 내용 검토

[김상훈(서초동,국민부동산)]

민간임대주택에관한 특별법의 적용을 받는 주택임대사업자의 임대료상한

5% 관련 내용을 정리해보겠습니다.

민간임대주택에 관한 특별법(약칭 ; 민간임대주택법)

[시행 2018.3.27.] [법률 제15319호, 2017.12.26., 일부개정]

제44조(임대료) ① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월 임대료를 포함한다. 이하같다)는 임대사업자가 정한다. 다만, 공공지원 민간임대주택의 최초 임대료는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라야 한다

<개정 2018.1.16>

②임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근지역의 임대료 변동률등을 고려하여야 한다. 다만, 공공지원 민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다. 

<개정 2018.1.16>

③ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월 임대료를 상호간에 전환하는 경우의 적용 기준은 국토교통부령으로 정한다 <신설 2018.1.16.>  [시행일 : 2018.7.17.] 제44조 

일반 주택이나 상가등의 경우 계약 후 임대료에 대한 인상 상한선을 임대차보호법에서 명시하고 있습니다.

그러나 최근 정부에서 적극 권장하고 있는 주택임대사업자의 경우

민간임대주택에관한 특별법이라는 법의 적용을 받으면서 주택임대차보호법, 민법의 적용을 받는다고 할 수 있습니다.

임대차보호법의 경우에도 상한선은 5%입니다만 적용 방법에서 약간의 차이가 있습니다.

주택임대사업자의 경우는 사업자 등록 후 첫번째 맺는 계약이 종료하는 시점부터 상한선 5%가 적용됩니다.

기존에 주택(공동주택포함) 소유중 주택임대사업자로 등록을 할 때

이미 계약하고 임차인 거주중이며 아직 만기가 도래하지 않았다면 

이 계약이 만료되고 새로 계약을 하는 경우가 최초 계약이 됩니다

이때는 임대인이 임의로 임대료를 책정할 수 있습니다.

그러나 그 계약이 종료되는 시점부터는 무조건 5%이내 인상해야 됩니다.

여기서 연5%의 개념은

계약 기간단위로 적용합니다.

1년 계약의 경우는 계약기간 1년이 종료되는 시점에 5%인상 재계약 가능

2년 계약의 경우는 계약기간 2년이 종료되는 시점에 5%인상 재계약 가능

3년 계약의 경우는 계약기간 3년이 종료되는 시점에 5%인상 재계약 가능

~~~

즉 계약 기간이 종료하면 5%를 인상 할 수 있습니다.

일반적인 임대사업자의 경우는 계약기간이 만료하고,

새로운 임차인과의 계약시에는 임대료 상한선의 적용을 받지 않습니다.

즉 5%가 아니라 20% 혹은 30%의 인상도 가능합니다.

동일 계약자와의 계약 기간중에 인상을 할 경우에는 5%인상 상한선의 적용을 받는 것이지요

그러면 여기서 주택임대사업자의 경우 임대인은 무조건 1년단위로 계약을 맺어야 유리한 것 아닐까요?

주택임대차보호법 제 4조 (임대차기간 등) 

    ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년

    으로 본다. 

    다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.[전문개정 2008.3.21.]

라고 하여 임차인이 1년 계약의 2년 유효를 주장했을 경우 1년짜리 

계약은 2년으로 간주되게 됩니다

또한 임대료 인상에 관한 내용을 살펴보면

주택임대차보호법

제7조(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.[전문개정 2008.3.21.]

그럼 여기서 대통령령으로 정해진 기준은?

주택임대차보호법 시행령

[시행 2017. 5. 30.] [대통령령 제28053호, 2017. 5. 29., 일부개정]

 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.[전문개정 2008.8.21.]    

주택임대차보호법 시행령에 5%의 상한선을 적용하고 있습니다

그리고 1년내에 인상할 수 없다고 명시되어 있습니다.

이 말은 거꾸로 1년이 경과하면 올릴 수 있다는 말이기도 합니다.

대부분의 경우에는 계약기간내에 인상 혹은 인하(증감)를 하지 않습니다만 아주 가끔은 증감을 청구하게 되는 경우도 발생하게 됩니다.

주변 시장 상황의 급변(1997년의 IMF사태의 경우 전세보증금 감액이 많았지요)시에는 계약 기간중에도 증감을 청구하게 되는 것이지요

임대하는 모든 주택은 1년이 경과하면 그 임대료에 대한 증감 청구권이

발생하게 됩니다. 

다만 그 증감 청구권은

약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.

라고 하여 객관성 부여 및 타당성이 있을때 청구하도록 세부 내역을 정하고 있습니다.

대개 임대차 기간이 만료하고 주변 시세의 변화에 따른 인상 요구에 부응하지 못하는 임차인은 재 계약을 못하고 이사를 해야 하는 경우를 흔히 보게됩니다.

주택임대사업자의 경우

기존 임차인과의 임대차 기간 만료로 새로운 임차인과의 계약시에도 5% 상한선을 지켜야 한다는 것입니다.

정부에서는 급격한 임대료의 인상을 억제하고 임차인들의 주거 안정권을 보호하기 위해 이러한 제도를 도입하고

임대인에게도 적정한 인센티브(세제 혜택등)를 부여하고 있는 것이지요.

[김상훈(서초동,국민부동산)]

[김상훈(서초동,국민부동산)]

댓글의 사진 내용은 최초계약 관련 질의와 답변으로 임대사업자 등록이전에 계약된 계약이 진행중이고 중간에 임대사업자등록이 이루어지면 그 계약이 종료되고 다시 계약하는 계약이 최초 계약이 된다는 내용입니다.
최초계약은 임대인이 결정하는 금액으로 계약이 가능합니다(5%제한 적용대상이 아닙니다)
-본문의 글을 인터넷 검색으로 찾은 성남의 모중개사님의 질의가 와서 설명드렸던 내용입니다.