광주부동산전문변호사 - 공유지분 경매와 공유자 우선매수청구권

[변호사 김덕은]

1. 공유물의 법률관계

    상속, 공동매수 등으로 부동산이 지분에 위하여 수인의 소유로 되는 경우가 있습니다. 이러한 공유물은 공유자가 공유하고 있는 부동산을 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있고, 공유부동산의 관리는 지분의 과반수로 결정을 합니다. 이러한 공유 부동산은 다른 공유자의 동의 없이는 처분하지도 못합니다. 공유물을 처분하기 위하여는 공유자 전원의 동의가 있었야 하고 공유자 1인이 처분을 한 경우 그 처분은 그 공유자의 지분 범위내에서만 유효하고, 지분의 범위를 넘는 부분은 무효로 됩니다.

  다만 각 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구하여 공유관계를 종료시킬 수 있습니다.

2. 공유자 우선매수청구권이란

  부동산의 공유지분 일부가 경매로 넘어간 경우 나머지 공유자가 채권자이든 채권자가 아니든 묻지 않고 인정되는 것이 공유자의 우선매수청권입니다. 이와 같이 공유지분이 경매될 경우 나머지 공유자에게 공유지분의 우선매수를 인정하고 있습니다.

  공유자는 경매절차에서 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다. 공유자가 우선매수청구를 하면 법원은 최고가 매수신고가 있더라도 그 고유자에게 매각을 허가해야 하는 것입니다. 이와 같이 공유자가 우선매수청구를 하면 최고가 매수신고인은 차순위 매수신고인이 되는 것입니다.

  공유지분의 경우 경매에 들어가면 공유지분의 특성상 독립적인 재산적 활용 가치가 현저히 떨어지게 되고 공유지분을 낙찰받더라도 정당한 재산평가와 활용에서 제한을 받을 수 밖에 없기 때문에 공유자에게 먼저 매수할 수 있는 권리를 인정하고 있는 것입니다.

3. 공유자우선매수 청구권의 배제

  공유물 또는 공유재산의 모든 경매에서 공유자 우선매수청구권을 부여하는 것은 아닙니다. 형식적 경매 즉 공유물분할 판결에 의한 경매의 경우에는 공유자에게 우선매수청구권을 부여하지 않고 있습니다. 공유분을 분할하려고 하면 먼저 다른 공유자들과 협의에 의하여 분할을 하여야 하나 협의가 되지 않는 경우 재판상 분할이 행해지게 됩니다. 법원은 공유물을 분할함에 있어 현물분할을 하는 것이 원칙이나 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 그 가격이 현저히 감소될 염려가 있으면, 경유물을 경매하여 그 대금을 분할하게 됩니다. 이와 같이 공유물을 경매에 붙여 낙찰대금으로 분할하는 공유물 경매를 형식적 경매라고 합니다. 이러한 공유물분활판결에 의하여 그 매매대금을 분할하기 위한 경우, 즉 형식적 경매에 있어서는 공유자 우선매수청구권이 인정되지 않습니다.

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