광주부동산전문변호사 - 소액임차보증금 임차인에 적극 설명의무 없다.

[변호사 김덕은]

공인중개사는 중개의뢰 내용에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 하고, 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한 사항, 그밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실, 정확하게 설명하여야 하며, 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 합니다.

중개대상물의 확인 설명 의무의 범위와 관련하여 다툼이 종종 있고 이에 대한 판결도 종종 있습니다.

최근 공인중개사가 임차인에게 최우선변제권을 보장받을 수 있는 임차보증금이 얼마인지 사전에 알려줄 의무가 없다는 판결이 나왔습니다.

사실관계를 설명해 드리면

신혼집을 구하던 A씨는 2012년 7월 공인중개사 B씨를 통해 인천 서구 청라지구에 있는 오피스텔 전세계약을 체결하고 보증금은 6000만원으로 정했습니다. 하지만 이 지역은 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차보증금이 5500만원 이하였고, 이후 오피스텔이 경매에 넘어가는 바람에 B씨는 보증금을 전부 잃게 되었습니다.

이에 A씨는 공인중개사 B를 상대로 소액임차인이 될 수 있는 보증금액이 얼마인지 알려주지 않는 바람에 최우선변제권을 갖지 못했고 경매 순위에서 밀려 보증금 6000만원을 잃었다며 손해배상 청구를 하였습니다.

이에 대해 1심 법원은 B씨가 최우선변제를 받을 수 있는 보증금은 550만원 이하라고 설명했더라면 A씨가 계약을 재고하거나 보증금액을 조정할 수 있었을 것이라며 일부책임이 있으므로 3000만원을 지급하라고 판결하였습니다.

공인중개사 B는 이에 대해 항소하였고 항소심 법원은 B씨가 A씨에게 해당 지역에서 임차계약을 체결할 때 소액임차인으로 인정받을 수 있는 보증금이 얼마인지 적극적으로 설명할 의무가 없다고 판시하였고, 문제의 부동산에는 선순위 근저당권이 설정돼 있었는데, 이런 부동산이 경매에 넘어가면 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수도 있다는 점은 명백하기 때문에 중개업자가 특별히 설명할 사항이 아니라고 판시하였습니다.

광주부동산전문변호사