일조권 조망권 침해 당했다면 보상방법은?

[리앤파트너스]

고층 건물이 많이 있는 도시에서는 일조권과 조망권 침해에 대한 문제가 흔하게 일어나고는 합니다. 물론 누군가는 대수롭지 않게 여길 권리일수도 있으나, 일조권과 조망권은 엄연히 법률적으로 인정되는 권리입니다.

특히, 최근 몇 년간은 사회적으로도 일조권, 조망권과 관련한 많은 문제가 대두되었습니다. 

오늘은 일조권과 조망권이 무엇인지에 대해 알아보고, 이 권리에 대한 침해가 인정되는 경우 어떤 보상을 받을 수 있는지에 대해서 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

1. 일조권이란?

일조권이란 주택에 상주하는 구성원이 햇빛을 받을 수 있도록 법률상으로 보호되는 권리입니다.

일조권에 대한 침해의 판단은 일조방해행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지에 따라 판단됩니다. 사회통념상의 수인한도를 넘었는지에 대한 판단은 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 내려지게 됩니다.

그와 관련한 판례는 다음과 같습니다.

[대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다40462판결 참조]

" 일조방해행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하고, 건축 후에 신설된 일조권에 관한 새로운 공법적 규제 역시 이러한 위법성의 평가에 있어서 의미 있는 자료가 될 수 있다.

그리고 건축법 등 관계 법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 그 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 한 보장하려는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 봄이 상당하고, 구체적인 경우에 있어서는 어떠한 건물 신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커서 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다"

2. 조망권이란?

조망권이란 주거환경을 구성하는 기본적인 요소로서, 건물 안에서 자연이나 역사유적과 같은 경관을 볼 수 있는 권리입니다.

법률적으로 인정되는 조망권은 크게 두 가지로 나뉘어집니다.

1) 경관조망권

천공율이나 개방감을 향유할 이익

2) 천공조망권

아름다운 경관에 대한 조망을 향유할 이익, 특히 아름다운 산, 한강과 같은 객관적으로 경관가치가 있는 대상을 바라볼 수 있는 권리

조망권 침해에 대하여 법원은 상대적으로 보수적인 입장을 취하고 있습니다. 판례에 따르면, 조망권이 인정되기 위해서는 종전부터 향유하던 경관이나 조망이 하나의 생활이익으로써 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정되어야만 합니다.

즉, 이를 인정받지 못한다면 조망권을 법적으로 보호받기는 어려워지는 것입니다.

[2014.2.27. 선고 2009다40462 판결 참조]

피해 건물의 거실이나 창문의 안쪽으로 일정 거리 떨어져서 거실 등의 창문을 통하여 외부를 보았을 때 창문의 전체 면적 중 가해 건물 외에 하늘이 보이는 면적비율을 나타내는 이른바 천공률이나 그중 가해 건물이 외부 조망을 차단하는 면적비율을 나타내는 이른바 조망침해율뿐만 아니라, 피해건물과 가해건물 사이의 이격거리와 가해 건물의 높이 및 이격거리와 높이 사이의 비율 등으로 나타나는 침해의 정도와 성질, 창과 거실 등의 위치와 크기 및 방향 등 건물 개구부 현황을 포함한 피해 건물의 전반적인 구조, 건축법령상의 이격거리 제한 규정 등 공법상 규제의 위반 여부, 나아가 피해 건물이 입지하고 있는 지역에 있어서 건조물의 전체적 상황 등의 사정을 포함한 넓은 의미의 지역성, 가해건물 건축의 경위 및 공공성, 가해자의 방지조치와 손해회피의 가능성, 가해자 측이 해의를 가졌는지 유무 및 토지 이용의 선후관계 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 조망권의 침해여부를 판단하고 있습니다

특히, 법원은 신축건물에 의해 기존 거주자의 조망권이 침해되고 있다는 주장을 받아들이지 않은 바 있습니다. 법원은 신축 건물이 건축법령의 관련 규정을 모두 준수하였고, 신축건물과 기존 건물의 배치 관계가 이례적인 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다.

3. 일조권, 조망권 침해의 손해배상액 산정 방법

일조권과 조망권의 침해 사실이 인정되면 이는 불법 행위에 해당하기 때문에 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

손해배상액은 감정결과에 따라 재산적 가치 하락액 감정 결과를 받아들여 이를 기초로 일조 침해로 인하여 원고가 입은 재산상 손해의 범위를 산정하고 있습니다.

또한, 손해배상 외에도 위자료를 청구할 수도 있습니다. 원고들에게 수인한도를 훨씬 못미치는 일조시간이 확보되는 등의 특별한 사정이 있다고 인정된다면, 이에 대한 위자료 또한 청구할 수 있게 됩니다.

일조권과 조망권은 살아가는데 있어 꼭 필요한 권리입니다. 그러나 현재 법원에서는 일조권 및 조망권의 침해에 대해서는 상당히 보수적인 입장을 취하고 있기 때문에, 이에 대해 입증하여 손해를 배상 받고 싶다면 법률전문가의 도움을 받아 진행하시는 것이 좋습니다.