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2011.09.11 06:18
달빛산행 2011/08/27 04:12:37
더불어 고르게 잘 사는 사회는 하향 평등이 아닌 상향 평등을 지향하기에 낙후된 지방의 천지개벽적 발전과 별개로, 서울의 도시, 주거환경도 더욱 개선되어야 한다.
그 부수, 반사적 효과인 집값도 마찬가지고 서울 집값도 몇 년 후부터 바닥을 찍고 상승하게 될 것이다.
글로벌 대도시들보다 경쟁력 있는 서울 지방의 주거 경쟁력 강화 방안을 추가로 예시해 보면,
한강변 한남 뉴타운은 사업 진행이 어려운 1구역을 포함하여 5개 단지가 전부 재개발되고 인근 한남 더 힐, 외인 부지까지 포함하면 1만 5천여 가구로 압구정 재건축에 버금가는, 글로벌 도시 및 주거 경쟁력을 더욱 강화하는 효과를 발생시킬 수 있을 것이다.
한강변이 아닌 까닭에 개포 재건축 지역 등등은 한남 뉴타운과 달리 압구정 재건축 효과에 조금 버거울 수 있겠지만 버금갈 정도로 주거 경쟁력을 강화시킬 수 있을 것이다.
롯데 타워, 현대 자동차의 한전 부지 개발 등 지역 개발 호재가 많은 송파 잠실 일대도 마찬가지다.
현실은 불가능 하나, 가정법으로,
한강변 반포, 잠원 일대나 잠실 일대의 십만여 가구 아파트가 밀집된 지역들이 동시에 집중되어 개발될 수만 있다 가정하면 압구정 재건축에 준하거나 오히려 능가할 수도 있을 것이다.
일부, 수만 가구가 따로 개발되어도 압구정 주변 지역에 준할 수 있겠지.
송파 가락시영 재건축 1만, 강동 둔촌 주공과 인근 올림픽 선수 기자촌 1만 5천여 가구도 인근 주택단지들과 합해 수만 가구로 집중 개발될 수 있다면 압구정 재건축에 버금갈 수도 있겠지?
아무튼, 용산 시민공원, 남산, 한강변의 용산, 여의도를 중심으로, 마포, 성동, 동작구 한강변 소지역들의 개발, 도시 및 주거환경의 비약적 개선이 현실화되고, 그들 소지역 간 상호 시너지 효과를 극대화할 수 있다면,
마찬가지로 버금갈 수 있고 서울시 전체의 도시 및 주거환경은 런던, 파리, 도쿄, 뉴욕 등 경쟁도시들을 능가할 수 있을 것이다.
언제쯤이면 서울시의 도시 및 주거환경이 글로벌 경쟁 도시를 능가할 수 있을까?
10년 후든 20년 후든, 압구정 현대, 한남 뉴타운 등이 재정비되어 입주할 무렵, 능가한다는 가정하, 재정비된 압구정 현대나 한남 뉴타운 집값 또한 글로벌 경쟁도시 수준으로 용인하지 못할 이유가 없다.
재정 건전성과 복지재원을 위한 돼지 키워, 살찌워 잡아먹기 일환이기도 하니,
정상적 시장원리가 작동하는 한 재정비된 압구정 현대, 한남 뉴타운 등의 집값은 10년 후 평당 1억, 20년 후 평당 2억도 용인 가능하다.
현재 서울 평균 집값이 평당 천만 대, 강남, 서초구의 평균 집값도 평당 2~3천만 원 대에도 하우스 푸어, 역전세난으로 아우성 대는 서울 부동산 시장인데 평당 1,2억은 뭔 황당한 소리랴 하겠지만,
서울 집값이 영원히 하락하란 법 없고 몇 년 후면 바닥을 찍고 회복하게 되어있다.
언제부터 얼마까지 상승 가능?
대략, 십 년 후, 2021년경 서울 집값은 지금보다 최소 두 배는 상승 가능할 것이다.
특히, 극소수, 압구정 현대, 개포 주공, 반포 주공, 잠실 주공 등 서울을 대표하는 재건축 아파트들과 반포 자이, 반포 래미안, 잠실 엘스, 잠실 리센츠, 잠실 트라지움 등 강남 3구 새 아파 틀들의 가격은 전용면적 25평을 기준으로 15~30억, 평당 5천에서 1억까지도 가능할 것이다.
전국 도시 및 주거환경개선의 획기적인 개선에 관한 과제 수행의 핵심 목적 중 하나는 공급물량 증가로 전월세, 서민주거 안정과 더불어 건설, 건축사업과 그 전후방 관련 산업을 활성화로 국민경제 성장을 촉진하기 위해서였다.
다주택자 중과세 폐지, 분양가상한제 폐지 등등의 전국 부동산 시장 활성화를 위한 각종 당근책, 마중물, 미끼 정책들을 정부에게 제안, 강요했던 까닭이다.
또한, 약효가 잘 듣는 서울 강남 등의 소지역과 달리, 그 마중물 미끼의 약발이 잘 듣지 않은 소외 지역에 대해서는 워낙 낙후되었기에 마중물, 미끼 외에도 시범 케이스 지역이 필요했던 이유다.
시범 케이스 지역이 필요했던 또 다른 이유는 당해 도시 및 주거환경 개선뿐만 아니라, 시범 케이스기에 동심원적 파급효과로 전국의 국토균형 발전에 기여하고, 지역, 자산 양극화를 다소라도 완화시켜 주기 위해서였다.
하루가 다르게 낙후되고, 쇠락해 가는 전국 지방, 지역의 동반, 지역 균형 발전과 그 소외지역민의 일자리, 소득, 자산 증가에 다소라도 기여할 수 있는 시범 케이스 지방, 지역의 필요성 말이다.
그러나 지역 균형 발전, 지역, 자산 양극화 축소의 수단 중 하나인,
기역경제, 지역 환경 개선 등 지역 발전의 부수, 반사적 효과에 불과한 낙후된 지방 부동산 대세 상승은 돈, 권력이 집중된데다 수십 년간 집값 대세 상승으로 튼튼한 자체 수요에다 전국적 투자수요까지 가세한 서울 지방과 달리 실로 어려운 과제다.
따라서 우리나라 제2 도시인 시범 케이스 지방 부산 부동산 시장조차 자체의 수요 여력만으로 대세 상승이 본격화되기 전까지, 시범 케이스 소지역들에 대한 집중 투자, 개발을 통한 동심원적 파급 효과와 서울 등 외부 투자수요 유입을 기대할 수밖에 없는 실정이다.
서울 지방을 제외하고 낙후된 전국 지방에서,
상기한 압구정 재건축, 한남 뉴타운 일대와 도시 및 주거환경 발전에서 이와 유사한 효과가 가능한 개포, 반포와 잠원, 잠실 지역과 그 주변지역처럼, 외곽 신도시가 아닌 대도시 도심 지역에서의 분당급 신도시 효과가 가능한 유일한 지역이 시범 케이스 소지역 중 하나인 부산 대연, 남천동 일대다.
몇 년 전부터, 지금도, 그리고 앞으로도 상기한 서울 등 외부 투자수요를 촉진하기 위해 "떼돈 번다 꽉 쥐고만 있어"라고 거듭 강조했고 앞으로도 계속 강조할 지역이다.
그 시범 케이스 소지역 중에서도,
협진 태양, 삼익 빌라, 삼익 비치, 삼익 타워, 뉴비치, 대연 비치, 남천 1구역 재개발, 기타 남천 보라, 우성 보라, 대연 반도 등 중소형 단지까지 워터 프런트 겸 영구 바다, 비치, 항만 접근권과 조망권을 가진 도심 해변가 1만여 가구.
그리고 그 인근 남천 하늘채, 대연 혁신 힐스테이트, 대연 캐슬, 용호 자이, 용호 메트로시티 등 헌 아파트들과 남천 2구역 재개발, 광안 재건축, 재개발 등등까지 2만 가구,
총 3만여 가구가 당해 소지역의 도시 및 주거환경을 비약적으로 개선해 장차 우리나라 최고 주거지역 중 하나로으로 재탄생하게 되어있다.
그런 까닭에 그 도심 해변 지역은 앞으로 10년만 지나도 부산은 물론 서울 등 외부 투자자이 꾸준히 관심을 가지게 될 지역이나 대연동 내륙 지방은 다르다.
최근까지 수집된 각종 모니터링 자료들을 살펴보니...
못골 고바위, 부산은 물론 전국에서 최고로 낙후된 달동네, 오지, 거지 동네 감만동, 우암동, 문현 안동네 타령들과
당시 오지였던 해운대의 도시 및 주거환경이 비약적으로 개선되기 전만 해도 서구 대신동 등과 더불어 부산의 전통적 부촌이었던 대연동조차 10년 내 재개발, 재건축은 불가능, 우암, 감만, 문현은 원천적 불가능 타령 등등.
전에도 지금도 앞으로도 일부 부산 시민들은 시범 케이스 소지역 중 하나인 대연동 내륙 지역과 그 인근 지역들을 비하, 저주하고 있으니 그 지역에 선 진입한 투자자들은 많이 불안한가 보더라.
그러나 하류 인생들의 헛소리와 달리 떼돈 번다는 사실은 5년, 10년, 20년 이후에도 유효하니, 모두 걱정 뚝이다.
그 근거는 모두 다 알고 있겠지만 한 번 더 제시한다.
첫째, 20년 후인 2031년까지 1만 5천여 가구가 재정비될 대연동 내륙지역을 중심으로, 그 인근 북항 재개발 1,2, 3 단계와 문현 금융 단지 일대의 우암, 감만, 문현동, 그리고 매축지 주변의 좌천, 범일, 전포 일대까지의 지역은 총 5만 가구가 집중 재정비되어 당해 지역의 도시 및 주거환경은 천지개벽적으로 계속 발전할 것이기 때문이다.
상기한 반포, 잠을 급 도심 내 신도시급으로, 당해 지역의 거미줄 도시철도, 트램, 첨단 유람선, 케이블 카 등 대중교통, 교육, 문화, 쇼핑 등등 각종 기반 시설도 비례하여 천지가 개벽할 정도로 발전할 것이기 때문이다.
둘째, 중앙 및 부산 지방정부가 샌즈 등 외자 유치, 외국 금융사 유치 등 기본 밥값만 해도 북항 재개발 1, 2, 3단계 일대와 문현 금융 단지 일대는 첨단 서비스, 금융 산업, 해양 관련 산업, 등등의 산업부터 자잘한 우암 외대 부지, 우암 해양 클러스터, 컨테이너 터미널 부지, 오륙도 씨 사이드 등등까지 실로 어마어마한 지역 산업 발전과 지역 일자리를 창출할 수 있기 때문이다.
아주 작은, 세계적 수준의 오페라 하우스와 롯데 타워 하나만 해도,
부산시와 기업들이 창의적으로 케이팝 공연장, 컨벤션 사업, 첨단 문화 복합 면세 쇼핑 시설 등등 제대로만 운영해도 수많은 국내외 관광객을 유치하고 지역민의 일자리도 창출 가능할 것이다.
셋째, 북항 재개발 1, 2, 3단계 도시 및 주거환경 개선 사업이 마무리될 무렵이면 영도, 동구 등 원도심을 포함한 북항 일대를 중심으로 동으로 해운대, 광안 비치, 서로는 남항, 송도 비치를 거느린 부산 도심 해변은 세계 최고의 미항으로 거듭날 것이기 때문이다.
기타 등등은 생략하고 모두의 관심사, 당해 지역과 주변지역의 집값을 전망해 본다.
그런 까닭에, 세계 최고 미항을 조망할 수 있는감만 1, 우암 1, 2 구역의 1만 5천 가구 재개발 사업은 향후 10년, 2021년경이면 관리처분 단계를 완료할 만큼 진도가 나갈 것이다.
빠르면 20년 후인 2031년, 늦어도 북항 재개발 3단계가 완성될 무렵이면, 북항, 북항대교, 남항 대교 등등의 풀 조망이 가능한 동구 좌천, 범일, 초량, 수정동 등의 각종 주택 재정비 사업들과 함께 우암, 감만동 집값은 서울 집값 못지않은, 남천 대연 도심 해변가 주택의 가격에 버금갈 정도로 장기간, 많이 오를 수 있다.
시범 케이스 소지역 중 하나이기에,
많은 사람들이 아직까지 비하, 저주하고 있는 대연 2, 5, 6, 7구역 재개발은 물론 대연 3, 4, 8구역 재개발과 중층 재건축인 대연 비치, 5층 중소형 재건축인 오양양지, 대연 반도 등의 재건축도 10년 후인 2021년경이면 거의 완료될 것이다.
만약 부산 부동산 시장이 한두 차례 쉬어 간다면 대연동의 각종 주택 재정비 사업은 3~6년 더 늦어진 2024~2027년경 완성될 수 있을 것이다.
모두의 관심사인 집값 전망에 이 지역도 빠져선 안되겠지?
일부 하류인생들의 비하, 저주와 달리 대연동 내륙지역 대연 2구역 등의 집값은 시범 케이스 소지역이고 대다수가 선호하는 지역이기에,
설령 부산 부동산 시장이 한두 차례 일시 쉬어 가더라도 집값은 떨어지지 않을 것이고 오히려 오르게 될 것이니,
또, 재정비 사업이 완료될 2021~2027년경 그 이후에도 남천, 대연 도심 해변 주택에 버금가게 많이 오르게 될 것이니 모두 맘 편하게 꽉 쥐고 있기만 하면 된다.
북항, 고바위 등 대연 2구역 보다 더 많이 비하, 저주 대상인 대연 3구역은 대연 2구역과 더불어 못골역을 중심으로 1만 가구가 마치 한 단지처럼 재정비되어 도시 및 주거환경이 비약적으로 개선되어 상기한 것처럼 대단지, 조직의 쓴맛을 보여주게 될 것이기 때문이다.
더하여, 비록 고층 등 일부 세대에 그칠지라도 원거리, 혹은 사이 조망일지라도 광안대교와 광안, 남천 바다 조망권이 있는 대연 혁신 힐스테이트나 남천 2구역 재개발, 광안 쌍용, 광안 재건축, 재개발, 해운대 우동 자이 등등의 가격은 10년 후인 2021년경, 삼익 비치, 삼익 타워, 삼익빌라, 대연 비치 버금가게, 전용 25평, 33평의 가격이 10억을 넘길 정도로 많이 상승하게 될 것이다.
만약 해운대, 수영, 남구가 투기지구, 투기 과열지구 등 각종 규제지역으로 묶이지 않는다면 삼익 빌라나 남천 2구역 재개발, 삼익 타워, 대연 비치 등의 일반분양 청약률은 고가 분양에도 불구하고 최소 수백 대 일부터 수천 대 일까지 단군 이래 최고의 경쟁률을 스스로 증명하게 될 것이다.
남천, 대연 해변 지역은 10년 후에는 부산시민 모두가 가장 선호하는 지역이 될 것이고,
20년 후에는 북항 재개발 주변지역 등과 더불어 전국민, 부유한 외국인들이 선호하는 최고 주거지역 중 하나가 될 것이기 때문이다.
다음에 기술할 대연 내륙지방, 그리고 광안 1, 2 재건축, 재개발 등 수영구 일부 지역도 이에 준할 것이다.
대연 2, 5, 6, 7 구역 재개발과 대연 3, 4, 8구역 재개발만 해도 1만 5천, 대연 비치, 반도 오양양지 등 재건축을 포함하면 2만 가구의 신도시급으로 도시 및 주거환경이 천지 개벽될 대연동 내륙지역 고층 아파트 일부는 광안, 남천 바다 등의 조망권에서는 상기한 대연 혁신, 해운대 자이 등에 밀릴지 모르나, 그들에 없는 북항과 북항, 남항대교 조망권 등은 탁월하니 15년 혹은 20년 후의 집값은 더 크게 상승할 수밖에 없을 것이다.
이 또한 대연 2, 5, 6, 7 구역 재개발 지역은 몇 년 후 청약 경쟁률이 수백 대 일을 스스로 증명 하게 될 정도로 부산시민 대다수가 선호하는 부산의 주거 핵심 지역 중 하나이기 때문이다.
대연 내륙 지역 중 초역세권인 대연 2, 7구역 아파트 전용 면적 25평, 33평의 가격은 빠르면 2021년경, 늦어도 2023년경이면 마찬가지로 10억을 돌파하게 될 것이다.
그러나 인근 우암, 감만, 문현동의 각종 주택 재정비 사업까지 마무리되고 북항 재개발 1, 2단계가 마무리될 무렵인 2031년경이면 해운대 자이, 광안 쌍용, 대연 혁신 등등보다 더 비싼 집값, 전셋값을 스스로 증명 시켜 줄 것이다.
그 근거, 이유는 세계 최고의 미항, 북항, 일자리, 북항 조망권 등등 만으로 누구나 알 수 있을 것이다.
비록 대연 내륙 지역보다 10년 더 오래 걸릴지라도 우암 1, 2구역, 감만 1구역, 문현 3구역 등등도 마찬가지지만,
향후 20년간 푼돈이 아닌 10억 대의 투자 수익도 충분하니 대연동 내륙지역의 전용 18평, 25평 중소형 주택 하나 20년만 꽉 쥐고 있어도 노후 준비는 끝이니 모두 걱정 뚝이다.
종잣돈이 부족한 사람들은 대연 푸르지오, 동원 로얄 듀크, 대연 SK 뷰 등 이미 지어진 아파트를 전세 끼고 매입해도, 20년 후 노후 준비에 부족함이 없을 것이다.
다른 것도 마찬가지지만 부동산 가격도 서서히, 장기적으로 오르는 것이 더 좋다.
전용 25평, 33을 기준으로 환란 전후부터 2000년대 초반까지 2~3억 대에 불과하던,
서울의 대표 아파트 단지들인 압구정 현대, 반포 주공, 개포 주공, 은마 등등만이 아니라 분양가 3억 대에도 미분양으로 고생했던 타워 팰리스 등등이 2005년을 제외한 2003~2006년 3년만에 10~15억으로 올랐던 것은 팩트다.
또한 10년 후 2021년까지 상기한 아파트의 가격이 그 두 배인 20~30억으로 오를 가능성도 부정할 수 없다.
상기한것처럼, 세계 최고의 미항, 도심 내 신도시급으로 도시 및 주거환경과 각종 기반시설들이 천지 개벽할 시범 케이스 소지역인 남천, 대연 해변 지역과 대연 내륙 지역의 집값은 서울 대표 아파트들보다 상승 탄력성이 약할 순 있지만, 2020년 대 최소 두세배, 2030년 대 서너 배 상승이 가능할 것이기 때문이다.