[상가임대차] 상가건물임대차와 차임(월세) 증감(계약갱신요구권 행사와 차임인상)

[변호사 김덕은]

임대인과 임차인간 차임 인상 문제로 갈등을 겪는 문제가 많이 발생하고 있습니다. 그러나 민법, 상거건물임대차보호법에서 규정하는 있는 차임 인상 규정 내용에 대해 오해를 하고 있는 부분도 많습니다. 계약 기간 만료후 임차인의 계약갱신요구권의 행사에 따른 차임(월세) 인상에 대해 정리해 보았습니다.

1. 계약갱신요구권의 행사와 그 효과

  임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 5년의 범위안에서 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 이유없이 이를 거절하지 못합니다. 

  임차인의 계약갱신요구권의 행사로 임대차계약이 갱신이 되면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약을 한 것으로 보고 다만 차임과 보증금은 상가건물임대차보호법 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있습니다.

*상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조

2. 계약갱신요구권의 행사와 차임 증액 

  (1) 소정의 환산보증금 이하의 임대차계약

    소정의 환산보증금 이하의 임대차계약의 경우 임차인의 계약갱신요구권의 행사에 따라 임대인이 차임과 보증금을 인상하려면 상가건물임대차보호법 제11조의 제한을 받아 일정한 요건하에 5%의 인상 한도 제한을 받게 됩니다. 이때 인상한도 5%는 종전 계약기간 종료 후 갱신될 때마다이고 연간이 아닌 점을 주의해야 합니다.

*상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

*상가건물임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)

법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다

(2) 환산보증금 초과 임대차 계약

  환산보증금을 초과하는 임대차 계약이 임차임의 계약갱신요구권의 행사로 갱신되는 경우에는 상가건물임대차보호법이 특례를 규정하고 있습니다. 이 경우는 일정한 요건하에 차임과 보증금을 증액할 수 있으나 5%인상 한도 제한과 같은 제약은 없습니다.

*상가건물임대차보호법 제10조의2(계약갱신의 특례) 

제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

광주부동산전문변호사 김덕은