[김포변호사,류병욱변호사,대법원판결]갱신거절 기간 내라면 주택 실거주 이유로 임차인의 계약갱신 요구 거절 가능

[류변]

안녕하세요? #김포변호사 #류병욱변호사 입니다.

오늘은 주택임대차와 관련하여 임대인의 갱신거절권에 대한 대법원 판결을 가지고 왔습니다.

임차인이 계약갱신을 요구한 후에 소유권을 취득한 새로운 집주인도 갱신요구기간(임대차 종료 6개월 전~2개월 전) 내라면 임대인이 실거주한다는 사유를 들어 갱신 거절을 할 수 있다는 것이 대법원의 판단이었습니다.

사안은 임차인이 계약갱신 요구를 한 이후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 자가, 자신의 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하면서 그 주택의 인도를 구하는 사건입니다.

대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 2022년 12월 1일 원고패소 판결한 원심(2심)을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 환송했습니다(2021다266631).

이 사건은 임차인의 계약갱신 요구 이후에 임차주택을 양수하여 임대인의 지위를 승계한 자가 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 갱신거절사유)를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(=원칙적 적극)가 쟁점이 되었습니다.

임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조 의3 제1항 단서 제8호에 따라 특별한 사정이 없는 한 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 대법원은 보았습니다.

구체적인 이유로는 주택임대차법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각 호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있으며,

주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 임대인을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제 3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 밝혔습니다.

원심(2심)은 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시 종전 임대인에게 실거주를 이유로 한 갱신거절 사유가 없었고, 임차인의 갱신요구권 행사 당시 원고들 역시 임대인이 아니어서 갱신거절권을 행사할 수 있는 지위에 있지 않았다는 이유로 원고들의 청구를 기각하였습니다.

이에 대해 대법원은 임대인 지위를 승계한 원고들에게 독자적인 갱신거절권이 있다는 전제에서, 원고들의 임대인 지위 승계 시점이 임차인의 종전 임대인에 대한 갱신요구권 행사 이후라도 갱신거절권을 행사할 수 있는 기간 내에는 갱신거절권을 행사할 수 있다고 보고, 원심으로서는 원고들이 위 아파트에 실제 거주하려는 것인지. 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 자신들의 실제 거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절한 사실이 있는지 등을 심리·판단했어야 한다는 이유로 원심을 파기·환송한 것입니다.

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