양도소득세 관련 규정은 여러 정책적 목적 및 국민의 재산과 부동산 시장에 미치는 영향 등으로 인해 가장 자주 개정되는 세법 중 하나로 느껴지는데요.
이번 이슈체크에서는 2018년에 적용되는 부동산 관련 양도소득세 개정세법 등 중요내용을 간략히 정리해 보도록 하겠습니다. (출처: 국세청)-삼일인포마인
양도소득세란?
● 일반적으로 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말한다.
● 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 된다. 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.
양도소득세 신고방법은?
● 양도소득세 신고는 양도소득세 신고서 및 양도소득금액 계산명세서 등의 신고서식을 작성하여 양도 및 취득계약서, 필요경비 증빙자료 등을 첨부하여 양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 신고 납부를 해야 한다(예정신고).
● 또한 연도 중 2건 이상을 양도한 경우는 각각의 양도차익을 합산하여 신고하거나 다음연도 5월에 별도로 확정신고를 통해 합산신고 해야 하며, 양도소득세 납부할 세금이 1천만 원을 초과하는 경우 2개월 이내에 분납이 가능하다.
2018년 양도소득세세율
● 2년 이상 보유하는 자산에 대한 세율은 기본적으로 종합소득세율과 동일하며, 그 외에 단기 보유나 미등기자산, 비사업용토지 등에 대해서는 고세율을 적용하고 있다. 2018년에 적용되는 양도소득세율은 아래와 같다.
구분 | 과세표준액 |
1년 미만 보유 | 50%(주택, 조합원 입주권은 40%) |
1~2년 미만 보유 | 40%(주택, 조합원 입주권은 기본세율). 단, 조정대상지역 내 주택분양권은 50% |
2년 이상 보유 (기본세율) | 과세표준 세율 | 세율 | 누진공제액(원) |
1,200만 원 이하 | 6% | - |
4,600만 원 이하 | 15% | 1,080,000 |
8,800만 원 이하 | 24% | 5,220,000 |
1억 5,000만 원 이하 | 35% | 14,900,000 |
3억 원 이하 | 38% | 19,400,000 |
5억 원 이하 | 40% | 25,400,000 |
5억 원 초과 | 42% | 35,400,000 |
미등기 자산 | 70% |
1세대 2주택 이상 | 기본세율+10% (2018. 4. 1. 이후 조정대상지역 내 양도시) |
1세대 3주택 이상 | 기본세율+20% (2018. 4. 1. 이후 조정대상지역 내 양도시) |
비사업용토지 등 | 기본세율+10%. 단, 지정지역은 비사업용토지세율+10%(최대 62%) |
2018년 적용 부동산 관련 양도소득세 주요 개정사항
(1) 기본세율 인상
● 2018. 1. 1. 이후 소득세율 개정에 따라 양도소득세 기본세율 또한 3억원 초과 ~ 5억원 이하 양도소득에 대해 40%, 5억 원 초과 42%로 최고세율이 상향되었다.
(2) 다주택자 양도소득세 강화 적용
● 2018. 4. 1. 이후 양도하는 분부터 2주택 이상의 다주택자가 조정대상지역(서울 전 지역 및 경기, 부산 일부 지역, 세종시)에서 주택을 양도할 경우 아래와 같이 중과세율이 적용되며, 또한 해당 다주택자에게는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다.
① 2주택자: 기본세율 + 10% 중과
② 3주택자: 기본세율 + 20% 중과
(3) 분양권 양도 시 양도소득세 중과
● 2018. 1. 1. 이후 양도분부터 조정대상지역 내 분양권은 보유기간에 관계없이 50% 단일세율을 적용하되, 다만, 무주택세대로서 양도 당시 다른 분양권이 없고 30세 이상 또는 30세 미만으로서 배우자가 있는 경우*는 제외한다.
* 미성년자 제외, 배우자 사망ㆍ이혼시는 포함
(4) 1세대 1주택자 양도소득세 비과세 요건 강화
● 2017. 9. 19. 이후 양도하는 분부터 조정대상지역에서 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는, 기존의 “2년 이상 보유” 요건과 더불어 “2년 이상 거주” 요건을 충족해야 비과세를 받을 수 있다.
(상기 2년 거주요건은 2017. 8. 2. 이전에 주택을 취득한 경우와, 2017. 8. 2. 이전 계약체결 및 계약금 지급이 확인되는 경우에는 적용받지 않음)
(5) 자본적 지출 및 양도비의 증빙요건 합리화
● 양도소득의 필요경비 중 자본적 지출액은 세금계산서 등 적격증빙, 양도비는 사실상 지출에 대해 증빙요건을 인정하였으나, 2018. 4. 1. 이후 양도분*부터 실제 지출이 확인되는 경우(적격증빙, 계좌이체 등의 금융거래증빙)로 증빙요건을 보완하였다.
* 다만, 자본적 지출액으로서 2016. 2. 16. 이전에 지출한 분은 소득세법 시행령 제163조 제3항의 개정규정(2016. 2. 17.) 전의 규정에 따름