부당행위계산부인(특수관계인과의 부동산 거래)

[무궁화]

1. 3억원 이상 or 5% 이상 싸게 팔면 인정 못받아요

  가. 세법에서는 특수관계인간의 거래에서 세금부담을 부당하게 감소시킨 경우에는 당사자 간의 실제 매매거래금액이 있더라도         과세관청이 그 금액을 인정하지 않고 세금을 계산할 수 있는데 부당한 행위는 인정하지 않는 '부당행위계산부인'을 적용.

   나. 이런 경우 실제 가족간의 양도가액이 아니라 양도일 전후 3개월 이내에 있는 유사매매사례가액을 시가로 해서 세금을 계산.

   다. 시가와의 거래차액이 3억원 이상이거나 시가의 5%에 해당하는 금액 이상으로 차이가 나는 경우에 '부당하게 세부담을 감          소시킨' 저가양수도에 해당한다는 기준.

   라. 예를 들어 A씨가 5년 전 10억원에 취득한 아파트를 올해 8월, 가족에게 18억원에 팔았다고 가정.

        같은 단지, 같은 넓이의 다른 아파트들은 최근 3개월간 모두 20억원을 넘긴 가격에 거래 되었다면 

        이 경우 A씨는 시가로 팔았다면 약 10억원의 양도차익을 얻을 수 있지만, 가족에게 양도차익 8억원으로 저가양도한 것임            시가와 거래차액이 3억원은 밑돌지만, 시가의 5%(1억원)보다는 크게 낮은 거래가 되는 것임.

        그래서 과세관청은 A씨가 가족과 계약서를 쓰고 실제로 18억원을 주고 받은 사실을 입증하더라도, 매매가인 18억원이 아          닌 시가 20억원을 양도가액으로 보고 양도세를 다시 부과할 수 있음.

2. 30%이상, 3억원 이상 싸게 사면 증여세 물어요

  가. 위의 사례를 통하여 특수관계인 가족을 통해 시가보다 싸게 사면서 그만큼의 이익을 증여받은 것으로 간주.

     (20억원을 줘야 살 수 있는 집을 18억원에 샀으니 2억원만큼의 증여이익이 생긴것)

  나. 소득세와 증여세는 별개의 세목이기 때문에 각각의 기준으로 증여세를 과세할 수 있음. 

  다. 대법원 판례

       시가보다 30% 이상 싸게 샀거나, 3억원 이상 싸게 산 경우에는 증여세를 부담한다는 기준.

※ 참고로 매도자는 5%, 3억원이 기준이 되지만 매수자는 30%,3억원이라는 다른 기준이 적용됨