임차권,전세권

[예삐스]

전세권과 임차권의 구별

민법에 대한 약간의 지식을 가진분은

민법상의 전세권과 임차권(미등기전세포함)을

구별하는데 별 어려움을 겪지 않지만

대부분 전세권과 임차권을 구별하는데

혼동을 가지고 계십니다.

판결요지]

[1] 전세권이라 함은 차임을 정기적으로 지급하는 대신 부동산 사용권 설정에

관한 계약시에 일정액의 목돈인 이른바 전세금을 지급하고 그 이자를 차임과

상계하기로 하여 타인의 부동산을 그 용도에 좇아 점유·사용·수익할 수 있는 권리이고,

이러한 권리에 대한 공시방법으로써 등기를 경료하느냐의 여부에 따라

 민법이 정하고 있는 물권으로서의 전세권과 미등기전세 이른바 채권적 전세권으로

구분되는 것이며, 반면 임대차라 함은 당사자 일방이 상대방에게 어떤 물건을

사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할것을

약정함으로써 성립하는 계약으로서 주로 차임의 지급방법에 따라 전세와 구별된다.

(대전지법 천안지원 1999.2.25. 선고 98가합2948 판결)

즉, 우리가 전세라고는 말하는 등기되지 않는 전세,

이른바 임차권(채권적 전세)과는 구별되어져야 합니다.

사회 관행상 전세라고 부르는 것으로 주로 임차권을 뜻합니다.

전세권과 임차권(채권적 전세)를 구분하는 가장 쉬운 방법은

그 부동산의 등기부등본에 전세권등기가 되어 있으면 이는 전세권이고

그렇지 않는 것은 임차권(채권적 전세)으로 보시면 됩니다.

전세권과 임차권의 차이는?

전세권은 부동산등기부에 등기된 물권으로 여러 가지의 보호가 인정되는 권리이며

임차권 또한 주택임대차보호법으로 인해 법의 강력한 보호를 받습니다.

전세권과 임차권의 가장 큰 차이는 묵시적갱신이 아닐까 생각됩니다.

임대차계약상 계약기간 만료 6개월~1개월 전까지 서로 아무 말없이 지나가면

자동연장이 되는데 이것을 묵시적갱신이라 합니다.

∎묵시적갱신

1.임차권(채권적 전세)계약--전과 동일한 조건으로 2년간 자동연장 됩니다.

여기서 주의해야할 것은

임차인은 그 계약을 2년을 주장 할수있으며

사정에 따라 임대인에게 3개월전에 통보 후 계약을 해지 할수있습니다.

그러나 임대인은 무조건 2년을 준수해야 합니다.

주택임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 편면적

강행규정의 민사특별법이기 때문입니다.

2.전세권이 설정된 계약--전과 동일한 조건으로 보나 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다.

즉, 계약의 당사자는 언제든지 상대방에게 해지를 통고할 수 있고

해지 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸합니다.

이점은 임차권(채권적 전세)보다 전세권설정의 세입자가 불리한 법 조항이지요.

제312조(전세권의 존속기간)

④건물의 전세권설정자(임차인)가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자(집주인)에 대하여

갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면

갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 

만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다.

이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.

제313조(전세권의 소멸통고)

전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의

소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.

그러므로 전세권의 임차인 입장에서는 자동연장보다는 재계약을 해서

 등기부상 기간을 변경해 놓아야 2년을 보장받을 수 있고 불안정한 상태를 벗어날 수 있습니다.