둔촌주공재건축 Fact check [87탄 - '20억'이 눈앞에 아물아물 ]

[경호처장]

◆ 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 철근콘크리트공사 타설 현황

◆ 현재 주요 이슈

○ 기부채납 학교 용지 추진 계획 : 한산중학교(남여공학) 이전·재배치 + 유치원 신설.

○ 추가공사비 한국부동산원 검증 결과 통보 : 부동산원이 검증 가능한 1,621억원중 377억원 감액 결정.

○ 한국부동산원이 검증하지 못한 9,760억원은 조합에서 시공단과의 합의, 중재 등을 통해 추가 감액 예상.

○ 이주비 대출이자 인하 관련 : 6월 23일～7월 24일 은행별 신 협약 진행.

1. 최근 서울 집값 동향

 ○ 서울 지역의 경우 5월은 그동안 막혀 있던 거래량 증가에 관심이 집중 되었다면 6월의 경우에는 실거래가격 상승에 방점.

 ○ 6월 실거래를 통해 보면 잠실권 새아파트를 대표하는 엘스와 리센츠의 경우 23억5천을 넘어 24억대로 진입중이며.

 ○ 예전 고점을 향해 회복세 뚜렷하게 나타나고 있음.

2. 7월 정부의 경제정책방향 발표 내용 중 부동산규제 완화 방안 예상

 ○ 2024년 5월까지 한시적 배제인 다주택자 양도세 중과를 항구적으로 완화 조치 할 듯.

 ○ 단기 거래에 대한 양도세 중과를 1년이상 보유한 경우 일반과세로 완화 예상.

    → 올림픽파크 포레온의 경우 분양권에 대한 거주요건 폐지와 단기거래에 대한 양도세 완화시 전매 시장 활발 할 듯.

 ○ 정부가 다소 적극적으로 움직인다면 장기보유특별공제도 거주와 보유 분리 없이 단일화 예상.

 ○ 구체적인 확정 내용은 정부의 경제정책방향 발표 내용을 지켜봐야 할 듯.

3. 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 조합원 입주권 가격 및 매매 동향

○ 5월의 시장은 적체되어 있는 매물들이 활발하게 거래로 소진되는 과정이였다면

○ 6월의 시장은 매물 품귀 현상까지 합세하며 가격 상승 모습이 나타나며 완전한 시장 변신.

○ 5월과 6월의 경우 27건이 넘는 거래량으로 거래를 주도한 평형은 34평.

○ 실수요자 중심의 매수세 유입속에 우량 매물과 가성비 높은 매물들이 혼합되어 거래량 증가.

○ 34평 거래량 증가 요인 중 하나는 다양한 거래 방식의 매물들이 혼재된 영향도 한 몫.

  → 특히 계약금과 중도금 10억 정도를 지불하고 입주시에 잔금조건으로 초기자금이 부족한 매수세를 불러 모은 효과도 큰 듯.

○ 7월 34평은 18억5천 ∼19억5천사이에서 매수자와 줄다리기가 이어지며 눈치 싸움이 치열할 듯.

○ 34평의 호가 상승 모습은 둔촌주공 전체 평형 가격을 밀어 올리는 중요한 요인이 될 듯.

 ○ 앞으론 34평 가격 오름세 영향으로 37평이상 중·대형 매물들로 매수세 유입 확대 예상.

 ○ 37평은 21～23억 박스권 유지 중으로 단지, 로얄층, 전망 여부에 따라 차등.

 ○ 43평은 22억5천～25억선 유지 중으로 6월초에 입주시 잔금 조건으로 로얄동·층 매물이 25억 신고가 계약.

 ○ 50평은 27억5천～29억 박스권 안에서 가격+조망 등에 따라 차별적인 호가 형성 모습.

 ○ 64평 펜트는 44억 단1개의 매물로 거실 남·동향 양창으로 오히려 남향과 동향쪽 뻥뷰 연출.

 ○ 66평 펜트는 총 9세대중 52억 단1개의 매물로 남향 장점의 희소성 높음.

 ○ 중·대형 평형의 경우 초기투자 비중이 높아 이주비가 없는 매물의 경우 거래 속도가 다소 더딘 편.

 ○ 앞으론 34평과 중·대형 평형 모두 소량의 거래 모습속에서 단계적 가격 상승이 동반될 가능성이 높아 보임.

4.  둔촌주공(올림픽파크 포레온) 실거래가 분석

 ○ 작년 가격 하락이후 둔촌주공(올림픽파크 포레온)은 2023년 신고가 형성 중.

 ○ 최근 실거래 가격은 평형별 단지, 타입, 층, 뷰 등에 따라 가격 차별화 형성 → 가격이 오르는 시점에서는 그 편차 감소.

 ○ 일부 유튜브에서 34평 18억5천과 43평 25억 거래에 대한 허위 거래신고 주장과는 달리 실제 거래 사례 가격.

 ○ 국토부 실거래가 검색시 거래 신고된 입주권 가격은 추가부담금이 있을 경우 추가부담금 포함 금액이며

 ○ 환급금이 있는 매물의 경우 환급금이 공제 되어 신고된 가격으로 이해 하면 정확할 듯.

 ○ 예로서 34평 18억(추가부담금 포함 가격) / 34평 179,854(만원) (환급금이 있어 공제이후 신고금액) → 매수원가는 비슷.

5.  입주시 잔금 조건으로 매매시 매도자와 매수자 고려 사항

 ○ 최근 입주시 잔금조건 거래 사례가 증가 중으로 매도자들의 경우 입주권 상태로 단기 매매시 양도세와

 ○ 사용승인일이후 잔금조건으로 매도시 양도세 차이를 정확하게 따져보고 결정해야 할 듯.

 ○ 무조건 1/3수준으로 양도세가 감소한다는 주장은 매도자의 요건에 따라서는 위험한 주장.

 ○ 향후 가격 상승분을 포기해야 하는 상황이기에 매매자금의 활용 목적 그리고 양도세 절감 효과를 잘 비교 검토 필요.

 ○ 12월 16일부터 분양권 전매가 활발해지고 입주 1년이내 시점인 내년초부터는 입주시 잔금 조건 매물도 더욱 증가 할 듯.

 ○ 입주시 잔금조건의 매매시 매도자의 경우 양도세 절감 목적이 크기에 매수자의 경우 위험 크지 않은 상황.

 ○ 더욱이 입주권의 경우 조합으로 신탁등기 되어 있어 거래 안전하고 필요시 매수자의 경우 안전 조치 가능. 

 ○ 향후 추가부담금 증가 또는 감소되더라도 그 책임은 매도자에게 귀속되며 원시취득세는 매도자 부담임.

6.  결론

 ○ 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 34평은 이제 '20억'이 눈앞에 아물아물한 상황(?).

 ○ 공사비 검증 문제는 공사비 감액쪽으로 조합원의 부담금이 감소하는 유리한 결과가 예상.

 ○ 이제 7월부터는 새로운 시장이 열리며 치열한 가격 줄다리기 속에서 상승 기세는 지속 될 듯.

 ○ 늦으면 기회 없다. 이제부터는 빠르면 빠를수록 저가 매수 기회.

둔촌주공재건축 Fact check [87탄 - '20억'이 눈앞에 아물아물 ]을 통해 서울 대표적 아파트 거래 시세와 둔촌주공의 간략한 거래 동향을 살펴보았으니 참고하시기 바랍니다. 

현재 입주권 상태에서 매도 할 경우 대략적인 양도세가 궁금하신 조합원의 경우 전화주시거나 방문하시면 상세히 안내해 드리겠습니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문·상담을 통해 가격적으로 우량하고 좋은 동·호수 매물을 매수하시는 것이 필요 합니다.

이상 둔촌주공 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.