정부의 연이은 고강도 부동산대책으로 미분양 아파트가 늘고 있다.
실제로 미분양 물량이 넘쳐 매물을 정리해 자료까지 만들어 돌리는 정보업체까지 나올 정도다.
하지만 수요자들은 정부의 연이은 부동산 대책 때문에 미분양 물량을 사야 할 시점인지 망설이고 있다.
이에 대부분 전문가들은 관망세를 유지하면서 묻어두기 투자는 자제하라고 말한다.
■투자위험 요소 산재
미분양 아파트를 `묻어두면 돈되는 투자처`라고 생각하는 것은 과거 경험 때문으로 해석된다.
실제로 일산ㆍ중동 등 5대 신도시뿐만 아니라 남양주 덕소, 구리 토평지구 등 택지개발지구 내 아파트 중 상당수가 입주 전후로 대부분 값이 올랐다.
하지만 전문가들은 정부의 연이은 고강도 부동산대책 때문에 앞으로는 확연히 다를 것이라고 입을 모은다.
그 이유로 일단 분양권 전매가 금지됐다는 점이다.
분양권 전매는 돈을 빌려 투자하는 소액 투자자들이 가장 선호하는 투자방법이다.
언제든지 팔 수 있기 때문이다.
따라서 아파트 투자수요층을 두껍게 만든 요인이기도 했다.
그러나 앞으로는 거주 수요자가 주요 투자층일 수밖에 없다.
또 다른 변수는 수요를 충족시킬 수 있을 정도로 향후 공급량이 늘 것이란 점이다.
반면 인구는 감소추세여서 실수요자들이 주요 투자층이 될 수밖에 없다는 이야기다.
■미분양에는 이유가 있다
외부변수뿐만 아니라 아파트 자체도 문제다. 미분양이 발생한 것은 반드시 이유가 있다.
최근 `숨은 진주`라며 소개된 일부 아파트의 내막을 들여다보면 과장됐다는 주장이 나오는 것도 이때문이다.
예컨대 서울 남가좌동에 위치한 S아파트 미분양의 경우 진입로가 아주 협소하다.
2차선 너비의 도로지만 차량 통행량이 많아 막히기 일쑤다.
맞은 편에는 또다른 아파트가 조망을 가리고 있다.
버스 노선도 그다지 좋은 편이 아니고, 전철 가좌역까지는 마을버스를 타야 편안히 갈 수 있다.
"은평뉴타운이 개발되면 상황은 더욱 어려울 것"이라고 털어놓는 중개업소까지 있다.
서울 용산구 한강로에 나온 Y아파트의 미분양 물량 역시 잘 살펴보고 투자해야한다.
분양가 자체가 평당 1400만원 선에 달할 정도로 결코 싼 금액이 아니다.
■어떤 곳에 투자해야 하나
직접 들어가서 살 생각이라면 택지개발지구에서 나온 미분양 아파트를 고르는 것이 좋다.
물론 이마저도 같은 지구 내에 분양된 아파트 입주가 모두 끝나고 상권까지 형성돼야 좋다.
상권이 형성되려면 보통 입주 후 5~7년이 소요되므로 분양시점부터 따져서 7~9년은 기다려야 상권메리트를 누릴 수 있다.
택지개발지구 주변 나홀로 아파트는 피하는 것이 좋다.
`싼 게 비지떡`인 셈이다.
실제 분당신도시와 판교신도시의 영향으로 값이 오르고 있는 용인시에서조차 입주가 끝난 지금까지도 안 팔린 아파트가 있을 정도다.
김학권 세중코리아 대표는 "최소 10년은 살면서 차분하게 기다릴 용의가 있다면 택지지구 내 미분양은 투자할 만하다"고 조언했다.
<황종덕 기자>
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[재테크포인트] 미분양 묻어두기式 투자는 금물
이선대
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03.10.19 15:17
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