Re: 월세보증금 반환문제

[손님]

첫번째, 먼저 질문자께서 임대차계약을 연장하지 않겠다는 의사표시를 집주인에게 분명하게 서면으로 밝힐 필요가 있습니다.

보통 임차인들은 집주인에게 구두상으로만 임대차 보증금 반환을 요청하는데, 법적인 분쟁으로 갈 경우에는 '계약기간 만료전에 임대차계약을 연장하지 않겠다.'는 내용을 임차인으로부터 통보받지 못했다고 집주인이 거짓말하는 경우가 자주 발생하고 있기 때문이죠.

두번째, 임대차 계약기간이 만료되어 집주인에게 임대차 보증금을 반환받지 못하면 다른 장소로 이사하면서 입게 되는 대출금에 따른 이자상당의 손해 등 임차인이 임대차 보증금을 적시에 돌려받지 못함으로써 받는 구체적인 손해를 미리 집주인에게 고지함으로써, 집주인으로 하여금 임대차 보증금 반환을 조속히 해야 한다는 부담을 지우게 할 필요가 있습니다.

왜냐하면, 임대차 보증금 반환을 지체함으로써 임차인이 입게 되는 손해는 법원실무상 특별한 사정이 없는 한 민법상 연 5%의 지연이자를 가산하는데 그치고 있고(통상손해), 그 밖의 손해는 "특별손해"라고 해석하고 있어, 이러한 임차인의 손해를 집주인이 알거나 알 수 있는 경우에만 손해배상청구가 가능하도록 운용되고 있기 때문입니다.

세번째, 법원에 임차권등기명령을 신청하여 이사갈 곳으로 이사가는 방법도 검토하세요.

이는 임차인 단독으로 신청할 수 있는 것이며, 등기비용은 일단 임차인이 낸 뒤 집주인에게 비용을 청구하면 됩니다.

임차권등기를 하게 되면 최초 전입 당시의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되므로 안심하게 이사를 가도 됩니다.

주의할 점은 완료된 시점부터 효력이 발생하기 때문에 반드시 등기부 등본 열람을 통해 등기완료 여부를 확인한 뒤 이사를 가야 합니다.

네번째, 현상황은 임대차 기간이 만료된 상태로서 집주인이 임대차 보증금 반환에 미온적이거나, 향후 새로운 임차인이 들어와야 보증금을 돌려준다는 경우로서 언제 집이 나갈지 알 수 없는 상태이므로 미리 재판(지급명령 내지 소송)을 신청할 필요도 있을 것입니다.

현행 재판실무상 소제기 이후 판결이 선고되기까지는 최소한 2~3개월까지도 소요되기는 합니다만, 불투명하게 무한정 기다리기보다는 판결을 확보함으로써 임대차 보증금 회수를 조금이라도 앞당길 수 있기 때문입니다.

그것은 다음의 세가지 방법이 가능할 것입니다.

1. 지급명령 결정문을 통한 보증금 회수

지급명령은 집주인을 심문하지 않고 집주인에게 지급을 명령하는 재판으로서, 지급명령이 송달된 날로부터 2주내 집주인의 이의신청이 없으면 지급명령은 확정됨.

이 때 법원의 지급명령 결정문을 가지고 바로 강제경매 신청도 가능함.

그러나 집주인이 이의신청을 하면 통상의 소송절차로 전환됨.

2. 민사조종안을 통한 보증금 회수

민사조종은 조정담당 판사 또는 법원에 설치된 조정위원회가 조정안을 제시하고 합의가 이루어지지 않는 경우 강제조정을 통해 신속하게 분쟁을 해결하는 제도임.

민사조종안은 판결과 같은 효력을 가지므로 집주인이 법원조정위원회가 지정한 전세금 반환 날짜를 지키지 않을 경우 소송절차 없이 바로 경매절차로 들어가게 됨.

이때 민사조종안에 대하여 양 당사자가 결정문을 받은 날로부터 2주내에 이의신청을 하게 되면 자동으로 보증금 반환청구 소송으로 넘어가게 되는 것임.

3. 보증금반환 청구소송을 통한 보증금 회수

보증금반환청구소송은 소액사건 심판 절차에 따라 빠르게 진행되는데, 소송을 제기하기 전에 먼저 계약을 해지하겠다는 내용증명을 보내야 함.

그렇지 않으면 계약기간이 묵시적으로 연장된 것으로 볼 수도 있기 때문에 무효가 될 수도 있음.

소송결과 재판은 1회 원칙으로 피고(집주인)가 출석하지 않고 답변서도 제출하지 않으면 즉석에서 원고(전세자)에게 승소판결이 내려지는데, 이러한 판결에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 바로 강제경매신청이 가능함.

<내용출처 : 본인작성>