‘숙박업 오피스텔’ 과장광고 조심하세요 - 용도전환 허가 쉽지 않아 주의해야

[김영준]

내년 6월 준공 예정인 서울 송파구 방이동 오피스텔 벨리시모. 향후 숙박시설로 용도 변경하는 ‘서비스드 레지던스(serviced residence)형’이라며 분양이 한창이다.

인근 롯데월드 관광객을 유치해 숙박업을 하므로 연간 분양가의 7%의 수익을 보장한다고 홍보하고 있다. 제주도 서귀포시에 지어지는 오피스텔인 디아일랜드블루 분양업체는 제주도 관광객을 상대로 호텔식으로 운영해 연간 10% 이상 수익률을 올려준다며 대대적으로 광고하고 있다.

최근 늘어나는 관광객을 대상으로 숙박업을 해 높은 수익을 올릴 수 있다며 분양하는 오피스텔이 많다. 하지만 이처럼 광고하는 오피스텔이 합법적으로 숙박업을 할 수 있을지는 장담하기 힘들어 주의해야 한다.

건축법상 숙박시설이 아니라 영업용 오피스텔로 허가 받아 나중에 숙박업을 할 경우 업무정지를 당할 수 있어서다.

용도 전환 쉽지 않아

오피스텔 시행·분양업자들은 보건복지부가 올 1월 공중위생관리법 시행령을 개정해 오피스텔 등 업무시설에서도 숙박업을 할 수 있는 ‘생활형 숙박업’ 제도를 만들어 합법적인 영업이 가능하다고 주장한다. 합법화의 길을 터줬기 때문에 향후 생활형 숙박업으로 용도 전환하면 문제 없다는 것이다.

이에 대해 전문가들은 이들 오피스텔이 실제로 생활형 숙박업으로 용도 전환을 통해 합법적으로 영업할 수 있을지 장담하기 어렵다고 지적한다. 호텔협회 고문인 송영욱 변호사는 “생활형 숙박업은 기본적으로 건축법상 숙박시설로 허가된 건축물만을 대상으로 한다”며 “애초에 오피스텔로 지어진 건축물은 리모델링 등을 한 뒤 신청할 수 있다”고 말했다.

숙박시설과 오피스텔은 도시계획상의 입지, 학교나 주거시설과의 거리, 내부설계, 소방시설 등 적용기준이 다르다. 처음부터 건축법상 숙박업을 할 수 없는 곳에 지어진 오피스텔은 아예 생활형 숙박업으로 신청할 수 없다.

게다가 입지상 변경할 수 있어도 건물구조를 리모델링하는 데 비용이 많이 들고, 용도 변경하기 위해선 분양 받은 사람들 전체의 동의도 필요하다. 호텔 운영업체인 베스트웨스턴코리아 최영철 상무는 “숙박업을 하겠다는 오피스텔 가운데 나중에 생활형 숙박업으로 변경하기 불가능한 곳에 있는 경우도 적지 않다”고 전했다.

이런 제약 등으로 생활형 숙박업 제도가 올해 초 만들어졌지만 현재까지 변경 신청 건수는 한 건도 없는 것으로 나타났다. 서울시 공중위생과 관계자는 "올 들어 기존 오피스텔은 물론 새 오피스텔을 생활형 숙박업소로 신청한 사례는 없다”고 전했다.

서울 중구청 위생과 안대진 과장 “생활형 숙박업소로 용도 변경하지 않은 오피스텔이 숙박업을 할 경우 호텔업자들이나 주민들이 민원을 제기할 경우 단속할 수 있다”고 말했다. 실제로 최근 인천시는 오피스텔을 관광호텔로 개조해 영업해 온 곳을 적발하기도 했다.

생활형 숙박업이 목적인 오피스텔에 투자하려면 수익률 계산을 철저히 해야 한다. 내부 시설 변경 등 리모델링 공사로 분양가 외에 추가 비용이 들어갈 수 있다. 숙박업은 수익 중 일부를 예치해 주기적으로 건물 리모델링이나 수리를 해야 한다.

경기 상황에 따라 수시로 공실이 발생한다. 국민은행 박원갑 수석부동산팀장은 “과도한 수익률을 약속하는 곳은 기본적으로 의심해야 한다”고 말했다.

자료원:중앙일보 2012. 10. 21