아파트 가격 3년예상 및 정리

[Q차카게살자]

부동산 시장에 대한 개인적인 생각..

일단 지금 현상황에서 향후 몇년동안 가격에 폭이 크던 작던간에

부동산 가격이 내려갈꺼라는 의견에 대해 부정하는 사람은 없을듯 합니다.

단지 지금 문제가 되는건 그 폭에 크기가 얼마나 될것인가와 그럼 앞으로 얼마동안에

기간동안 가격이 내려가느냐가 문제인거 같습니다.

많은분들이 부동산 시장에 대해서 예상을 하고 해외 여러가지 자료를 인용하여

적어놓은 좋은 글들이 많기 때문에 전 최대한 간략하게 한번 생각해 봤습니다.

현상황에서 가장 알기쉬운 아파트 가격을 가지고 이야기를 해보겠습니다.

이글은 정확한 아파트 가격을 가지고 적는게 아니기 때문에 이부분역시 그냥

그런가보다 하고 봐주셨으면 합니다.

김철수라는 사람이 있습니다. (물론 가상에 인물입니다. 특정인을 말하는게 아니므로

이부분에 대해서 문제삼지 말았으면 합니다.) 철수에게 1억이라는 돈이 있습니다.

철수는 1억이라는 돈으로 집을 장만할려고 합니다. 그런데 요즘 아파트 가격이 많이 떨어지고

거래도 잘 안돼는 상태라 집을 구입할지 아니면 전세로 살지 고민중입니다.

그래서 철수는 고민하기 시작합니다. 주변 지인들에게 문의도 하고 전문가에게 조언을 듣고 하지만

역시나 판단은 본인이 해야하기 때문에 계산을 해봅니다.

여기서 가격 계산시 취,등록세 복비 등은 복잡해지기 때문에 빼고 계산합니다.

1번 1억을 가지고 아파트를 샀을때를 계산해 봅니다.

아파트가격 1억 (개인적인 설정입니다)이라고 했을때 구입시 비용 입니다.

1년에 아파트 가격이 1%정도 떨어진다고 계산하고 물가가 3% 상승한다고 치고 계산해 봅니다.

1억 * 0.96 = 9천6백만원 나오네요 여기에 아파트 1년보유 감가상각비용과 재산세를 더하면

일년에 최소 5백만원 정도 비용이 발생한다고 보면 되겠네요.

2번 전세를 구했을 경우 비용을 계산해 봅니다.

시세에 80%라고 계산하면 8천만원이네요.. 어차피 원금은 그대로 있으니까 이자비용만 계산합니다.

은행에 8천만원 * 은행이자 3% 하면 240만원 나오네요.

여기서 2천만원은 남아있으니 이걸 은행에 넣어두면 60만원을 받을수 있습니다.

240만원 - 60만원 하면 전세에서 1년동안 발생하는 비용은 180만원 입니다.

3번 반전세일 경우 계산해 봅니다.

일단 보증금 5천만원에 월세 6%계산하면 월25만원으로 합니다.

(5천만원 은행이자 3% 150만원) + (1년월세 300만원) - (나머지 3천만원*3% 90만원) 계산하면

1년동안 발생하는 비용은 360만원 나옵니다.

제개인적인 생각으로는 앞으로 3년정도는 이정도 하락한다고 생각합니다.

그럼 각 경우에 대해서 비용을 계산해보면

1번 아파트 구입시 1년 5백만원 * 3년 하면 1,500 만원 입니다.

2번 아파트 전세시 1년 180만원 * 3년 하면 540 만원 입니다.

3번 아파트 반전세시 1년 360만원 * 3년 하면 1080 만원 입니다.

여러분이 철수라면 몇번을 선택하시겠습니까?? 전 2번인데 다른분들도 비슷하리라 생각합니다.

다들 비슷하게 이런생각을 가지고 있기 때문에 왜 요즘 아파트 거래가 잘 안돼는지

왜 전세 가격이 오르는지 왜 전세물건은 줄어들고 반전세가 늘어나는지 쉽게 이해가 되실겁니다.

철수가 집주인이라고 한다면 당연히 3번을 선택하겠죠. 제생각 이지만 그래서 앞으로는 전세가

점점 없어지고 반전세로 전환될거라고 생각합니다.

철수가 은행에서 빛 3천만원을 얻어서 집을 샀을경우 계산해 봅니다.

(집구입시 7천만원 * 은행이자 3%)+(은행빛 3천만원 * 이자 5%) 하면 360만원입니다.

여기에 집값이 1%하락한다고 하고  물가상승 3% 라고하면

1억*0.4 는 4백만원에 360만원을 더하면 1년 보유비용은 760만원 입니다.

3년동안 이상태가 지속돼면 2,280 만원 이네요. 여기에 은행빛 3천만원 원금상환까지 해야합니다.

빛이 3천만원일 경우가 이정도인데 LTV 최대치인 70% 7천만원 대출받아서 집샀을경우는 끔찍하네요.

향후 3년간 아파트에 대한 제 생각을 간략하게 정리해 봤습니다.

[바이요]

그정도 돈계산할 정도의 집 재정이라면 집 안사는게 정답이라고 봅니다.
그정도 비용이 감당할수 있는 소득이 있으면 집을 사도 되고요.

[Q차카게살자]

바이요님 말이 전적으로 맞습니다. 하지만 현재 집을 보유하신분들중에
은행대출 없이 집구매 하신분이 많이 않다는게 문제에 원인인거죠.

[바이요]

보유한 사람들은 그냥 살면됩니다.
이자부담 크지 않습니다.
그정도도 부담되면 손절매하듯이 팔아야 할것이고요.
집값이 롤러코스트인데요. 이게 거품이라고 하면 거품이 언제까지 갈지, 꺼지다 다시 얼마나 낄지
그걸 알수 있는 사람은 없을겁니다.
장기적 예측은 가능합니다. 사람은 죽는다처럼요.
소득이 있으면 감당할만큼 얻던지 해서 살집 사고(위치 좋은곳으로)
아니면 다른 방법을 찾는다 이게 하나마나한 정답일겁니다.
나머지는 다 자기 희망들일뿐일것 같고요.

[아눌드]

님 의견에 동감..
결국은 빵원될거예요. 인간들 다 죽으면..

[은강]

바이요/ 집이나 꾸미고 살지. 여기 나올 시간이 있남? 허허허허허허

[바이요]

은강/
넌 집도 없고 돈도 없으니 그런소릴하지,
집 꾸미는데 매일 그짓하고 사냐?
한번 정리하면 몇년은 가는데, 그런 감도 없냐?
알리가 없지,
그러면서 무슨 집에 대해 떠드냐?
살 능력없으면 사지 않는게 정답이다.
지금 문제가 투기 아니면 능력안되는데 집사서 문제 아니냐?
넌 못사도 돼, 그게 나라를 위하는길이다.

[Q차카게살자]

전세라는 제도는 전세계에서 우리나라만 가지고 있는 제도입니다.
앞으로 부동산 가격이 하락한다면 집주인이 자선사업가가 아니고서야 전세라는 제도는
없어지는게 맞다고 봅니다. 앞으로 조금씩 전세는 없어질거라고 생각합니다.
대안이라고 한다면 국가가 공공임대 주택을 늘려주는것인데 여력이 있을지 의문입니다.

[개만잡는다]

전세라는 제도는 앞으로 분명히 서서히 사라질겁니다.
집주인이 바보가 아닌이상 월세가 서서히 자리 잡아갈겁니다.

[HommeFatale2]

시세가 하락한다는것을 기정사실화 하는것은 위험합니다.
여러가지 변수를 다 예측해야 합니다
지금 뭐 보니 복지 어쩌고 할려고 돈 많이 필요할텐데, 과연 그 재원은 어디서 부담할까요?ㅋㅋㅋ
또다시 부동산을 통한 경기부양을 의도적으로 이룰려고 할수밖에 없을테고
난중에 버블이야 버블인거고 올해만 탈없이 넘어가면 된다고 생각할터니
단기적이고 지역적인 상승도 예상해봅니다. ㅎㅎ
물론 전 소형 살아서요. 갠적으로 폭락을 더 원하고 있네요 ㅎㅎ

[아눌드]

님께서 정리해 놓은 내용이 도움은 되었습니다.
대략 그정도의 비용이 들어가고 손실이 있겠네요. 다만 집값이 무한하게 떨어지지만은 않을 것 같구요.
제가 제일 부러워하는 사람들은 자기집 한채 가지고, 오르던 떨어지던 상관없이 재밌게 사는 사람들입니다.
주변의 충동질(폭락이든, 폭등이든)에 너무 민감하게 반응하지 않고, 적당하게 중심지키며 사는게 좋지 싶습니다.

[은강]

집이 있어야 재미 있다? 집이 있어도 빚이 많으면 죽을 맛이져. 호호호호호호

[경제바보]

주변을 보세요
1 악파트 내 집으로 그냥 사는 사람 폭락해고 안해도 그만이에요
2 악파트 폭락 거품 무는 사람들은 토건족 떳다방 막차탄 투기족들이고
3 악파트 폭락으로 좋다고 하는 사람들은 젊은 사람 무주택자들이고요
여기 폭락이란 의미는 적정가를 말합니다 악파트 건설원가 대략 평당 백만원 땅값 제외
댓글 써는 사람 대부분 이 부류로 보면 딱입니다
폭락에 거품 무는 사람들은 솔직히 질이 아주 나쁜 사람들입니다
대부분 2번이니까 자기들 때돈 폭락을 막으려는 사기꾼들이지요

[서민 사랑]

여기와서 글 읽으면 참 고민이 많아지게 하네요~`